Giá nhà dù tăng 30% trong 3 năm tới, sức mua vẫn ổn?

Tập đoàn Jones Lang LaSalle (JLL), chuyên quản lý đầu tư và dịch vụ chuyên nghiệp về bất động sản, vừa có nghiên cứu đưa ra dự báo: Dù giá nhà TPHCM tăng 30% trong vòng 3 năm tới, sức mua tại thị trường này vẫn ổn và chưa có dấu hiệu bong bóng bất động sản.

Lượng người vay vốn để mua nhà tăng cao

Các chuyên gia của JLL tin tằng, giá bán căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn phù hợp so với mức thu nhập. Căn cứ vào nhóm 20% các hộ gia đình có mức thu nhập hàng tháng cao nhất ở khoảng mức 1.337 USD, thì giá bán các căn hộ bình dân và trung cấp vẫn ở vào mức khoảng 3,9 - 6,6 năm thu nhập, xét trên một căn hộ có diện tích 75m2. Mức giá tương đương 3,9 năm thu nhập của phân khúc bình dân vẫn thấp hơn 30% so với mức trung bình 5,7 năm thu nhập tại các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á.

Ngay cả khi giá căn hộ tăng 30% trong vòng 3 năm tới, rất có khả năng tỷ lệ giá nhà so với thu nhập sẽ vẫn ổn định, do mức thu nhập đã tăng 10%/năm trong vài năm qua. 5 năm vừa qua, giá nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giảm trong bối cảnh thu nhập tăng, đưa giá nhà từ tỷ lệ 7,6 năm thu nhập vào năm 2010 về mức 3,9 năm trong năm 2015.

Theo Ngân hàng Thế giới, các hộ dân thành thị tại Việt Nam có thu nhập trung bình khoảng 460USD/tháng trong khi tốp 20% hộ gia đình có mức thu nhập cao nhất ở vào khoảng 1.340USD/tháng. Do đó, chỉ những hộ gia đình thuộc tốp 20% này mới có khả năng mua được hầu hết các loại căn hộ được xây dựng bởi những chủ đầu tư khác nhau.

Đối với các hộ gia đình nằm ngoài mức thu nhập này, Chính phủ đã đưa ra gói hỗ trợ mua nhà 30 nghìn tỷ từ tháng 6 năm 2013 để gia tăng khả năng chi trả cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình bằng cách giảm lãi vay thế chấp xuống mức 5% so với tỉ lệ thị trường khoảng 7,5-10,0%. Gói hỗ trợ này áp dụng cho phân khúc nhà ở xã hội hoặc căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và có giá bán từ 15 triệu đồng trở xuống (khoảng 673 USD/m2).

Kể từ khi gói hỗ trợ này được áp dụng, mức tăng trưởng tín dụng đã đạt 13% trong năm 2014, 18% trong năm 2015 và có khả năng lên đến 18-20% vào năm 2016. Cuộc khảo sát với một số chủ đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh đã cho thấy 50-80% số khách mua đang vay ở mức khoảng 50-65% giá trị căn hộ và thời hạn vay dao động từ 15 đến 20 năm. Lượng người vay vốn để mua nhà đã cao hơn rất nhiều so với thời điểm năm 2011, khi mà đa số khách mua căn hộ đều sử dụng tiền mặt.

Liệu thị trường nhà ở có đang hình thành bong bóng?

Một số chủ đầu tư chúng tôi có cơ hội nói chuyện đều nhận thức được thời kỳ bong bóng của thị trường chứng khoán và bất động sản vào năm 2008. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng tình hình hiện tại của thị trường không thực sự “nóng” bằng thời điểm những năm 2007-2008.

Vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào Việt Nam năm 2014 và 2015 đều ổn định so với giai đoạn 2010-2013 và hầu hết dòng  vốn  đều  đã  được  triển  khai  vào  các  dự  án.  Trái  lại, lượng vốn đầu tư vào Việt Nam trong năm 2007 lên đến gấp

ba lần năm 2005, và trong năm 2008 lại thêm ba đợt tăng giá nữa. Nhưng  hầu hết lượng vốn này đều không được triển khai vào các dự án. Tuy lượng vốn vào năm 2008 cao gấp 6 lần so với năm 2005, nhưng con số dự án được triển khai chỉ cao hơn 10% vào năm 2008.

Chỉ số chứng khoán Việt Nam cũng đã ổn định trong vòng hai năm 2014-15, tăng thêm 15% trong thời gian này. Trong 12 tháng vừa qua, chỉ số này đã tăng thêm 3%.

Trái  lại,  chỉ  số  chứng  khoán  Viêt  Nam  đã  tăng  đến  144% trong năm 2006 và 56% trong Q1.2007 khi mà thị trường kỳ vọng vào mức tăng trưởng GDP mạnh mẽ sau sự kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), cũng như nhờ vào kết quả kinh doanh khả quan của các công ty niêm yết, và sự tăng cường đầu tư từ nước ngoài. Lo ngại về những rủi ro khi thị trường chứng khoán tăng quá nóng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã giới hạn hoạt động đầu tư cổ phiếu  và  tăng  lãi  suất  liên  ngân  hàng  đến  ba  lần,  từ  mức 8,75% đến mức 14% trong nửa đầu năm 2008. Kết quả là, lãi suất tiền gửi đã lên đến 16-18% trong khi lãi suất cho vay ở tại mức 20-21%. Trong vòng 6 tháng đầu năm 2008, VN-Index đã giảm đi 60% giá trị.