Giải quyết hồ sơ nhà đất chậm do tính thuế chuyển nhượng chưa rõ ràng

Mệt mỏi với việc xác định giá 

Lâu nay, người dân thường chuyển nhượng nhà đất theo giá thị trường ở mức cao, nhưng khi khai với cơ quan thuế lại báo giá thấp nhằm giảm số thuế phải nộp. Sau khi ngành thuế siết lại việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản, tình trạng kê khai hai giá khi mua bán nhà đất đã giảm, ngân sách nhà nước tăng thu hàng trăm tỉ đồng tiền thuế, song điều này cũng khiến khối lượng công việc của cơ quan thuế tăng lên rất nhiều, dẫn đến việc giải quyết hồ sơ bị chậm trễ.

Một cán bộ ở Chi cục thuế TP.Thủ Đức cho biết, để tính đúng giá trị kê khai trong hợp đồng mua bán bất động sản, cơ quan thuế dựa vào 3 nguồn dữ liệu chính gồm lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các bất động sản có vị trí tương đồng; tra cứu giá phê duyệt của UBND thành phố đối với các dự án, hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước, giá trên các website giao dịch… 

Tuy nhiên, theo phản ánh từ nhiều người dân thì không phải chi cục thuế nào cũng làm giống nhau ở cách “xác định giá đúng” nên việc giải quyết hồ sơ bị kéo dài.

Đơn cử như trường hợp của anh Nguyễn Văn H (ngụ tại quận 8, TPHCM). Sau dịch, do công việc khó khăn, kẹt tiền trả nợ ngân hàng… nên vợ chồng anh cần bán gấp và phải chấp nhận bán với giá thấp hơn so với mặt bằng chung. Anh rao bán căn nhà vào thời điểm tháng 4.2022 với giá 2,8 tỉ đồng và sau khi có người mua anh chốt giá bán là 2,5 tỉ đồng. 

Anh đến Chi cục Thuế quận 8 để nộp hồ sơ đóng thuế bán căn nhà và 7 ngày sau quay lại để nhận kết quả thì được một cán bộ ở đây trả lời là hồ sơ không được duyệt do kê khai giá bán nhà thấp hơn giá thực tế. Lúc này, anh yêu cầu được trả lời bằng văn bản nhưng không được chấp thuận ngay.

Tới ngày đầu tháng 5 anh mới nhận được văn bản trả lời của Chi cục Thuế quận 8 với nội dung “do giá mua bán ghi trên hợp đồng chưa phù hợp nên hồ sơ đang được chi cục thuế lập thủ tục xác minh giá chuyển nhượng trên thị trường". Tìm hiểu kỹ anh mới biết thì ra giá bán của các căn nhà trong khu vực anh sinh sống có vị trí và diện tích giống nhà anh không có mức giá nào dưới 3 tỉ đồng. Anh đã nêu lý do vì sao bán giá thấp và cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật nhưng vẫn không được chấp thuận. Điều đáng nói là văn bản không nêu cụ thể thời hạn xác minh nên anh không biết phải chờ trong bao lâu.

Nhiều hồ sơ bị trễ hẹn

Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM vừa có báo cáo UBND TPHCM một số nội dung liên quan chống thất thu trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM việc liên thông chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai với các Chi cục Thuế quận, huyện, TP.Thủ Đức hiện nay còn nhiều bất cập, là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính chưa đảm bảo.

Từ ngày 1.1.2022 đến ngày 10.2.2022, tổng hồ sơ chuyển cơ quan thuế là 82.096 hồ sơ, trong đó, đã tính thuế 75.304 hồ sơ (trễ hạn 25.038 hồ sơ) và đang tính thuế 6.521 hồ sơ (trễ hạn 2.338 hồ sơ). Trong 6 tháng đầu năm, tỉ lệ hồ sơ trễ hạn tại các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai 50%. Về khó khăn, vướng mắc trong công tác phối hợp, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, sau khi các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính, các Chi cục Thuế quận, huyện, TP.Thủ Đức tiếp nhận hồ sơ và cách xử lý tại các Chi cục Thuế chưa có sự thống nhất. 

Cụ thể, hiện nay có công văn chuyển trả lại hồ sơ về Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai với nội dung “người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản không đúng giá thực tế và không sát với giá giao dịch trên thị trường... đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu người sử dụng đất kê khai bổ sung giá trị chuyển nhượng bất động sản”. Hay việc ghi nhận trên hồ sơ là giá chuyển nhượng không đúng với giá giao dịch trên thị trường, nhưng không có văn bản phúc đáp. Văn phòng phải tự mời người dân đến để trả hồ sơ và đề nghị điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng.

Trong khi đó, việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng giữa người mua và người bán thỏa thuận về giá trị chuyển nhượng bằng Hợp đồng được cơ quan công chứng chứng nhận là theo quy định của Luật Công chứng và Bộ luật Dân sự. Việc giải quyết thu nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo quy định và thuộc chức năng của cơ quan thuế. Do đó, việc cơ quan thuế nhận định các trường hợp có giá chuyển nhượng không đúng và không sát với giá thực tế, đề nghị chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu người sử dụng đất kê khai bổ sung là không thuộc chức năng nhiệm vụ của cơ quan đăng ký đất đai, gây khó khăn và làm ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết thủ tục hành chính tại các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai./.