Lâu nay khung giá đất bị méo mó, cần có cơ quan quản lý giá đất độc lập 

Tăng thêm 2 chương so với Luật Đất đai hiện hành

Phát biểu khai mạc Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI cho biết, phản ánh của doanh nghiệp đến VCCI cho thấy thủ tục về đất đai và liên quan đến đất đai hiện nay rất phức tạp, tạo ra chi phí lớn của doanh nghiệp.

Theo khảo sát của VCCI, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai là một trong các cản trở doanh nghiệp tiếp cận đất đai, bên cạnh giá đất tăng nhanh. Mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định về đất đai đã làm tăng chi phí của doanh nghiệp, làm đình trệ nhiều dự án.

Ông Phạm Tấn Công cho biết: "Đây là hội thảo chính thức đầu tiên trong toàn quốc lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Sửa Luật Đất đai là vấn đề khó, phức tạp nhạy cảm, nhưng  không thể không làm. Sự chuẩn bị của Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo dự án luật) là công phu, nghiêm túc, khẩn trương, cẩn trọng, cầu thị".

 Giới thiệu nội dung cơ bản của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lê Thanh Khuyến, Tổng Cục trưởng Tổng cục quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, về cơ bản, bố cục của dự thảo Luật được sắp xếp như Luật Đất đai hiện hành, tăng thêm 2 chương (bổ sung thêm 01 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 02 chương). Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 237 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều, ông Khuyến thông tin.

Cần có cơ quan quản lý giá đất độc lập ở từng địa phương

Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, cần phải làm rõ quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh là đơn vị nào, là phòng định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính?

Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh xác định. Quá trình thực hiện, cơ quan này thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. Căn cứ kết quả này, cơ quan định giá trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan, đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh giúp Hội đồng thẩm định tổ chức thẩm định giá đất; được thuê đơn vị tư vấn thẩm định lại kết quả.

“Nội dung này chưa đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Tổng kết thực tiễn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, dùng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người. Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm tỷ lệ cao (60% khiếu nại của người dân). Nguyên nhân chủ yếu là giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường. Một trong những lý do dẫn đến thực trạng này là Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Điều này khó tránh khỏi tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi", ông Tuyến phân tích

Theo ông Tuyến, Hội đồng thẩm định giá đất chưa đảm bảo độc lập như tinh thần của Nghị quyết Trung ương. Thành phần hội đồng phần lớn là đại diện cơ quan, tổ chức công, chỉ có một đơn vị hiểu biết chuyên sâu về định giá.

Ông Tuyến đặt ra câu hỏi băn khoăn: “Với cơ cấu và thành phần này, liệu có đảm bảo tính độc lập của hội đồng định giá đất hay không?. Đề nghị dự luật cần quy định rõ cơ quan quản lý giá đất độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ quyết định giá đất từng địa phương. Cơ quan này được thuê tổ chức tư vấn định giá đất. Việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Hội đồng thẩm định giá sẽ có thành viên là người đứng đầu cơ quan định giá, đại diện các đơn vị liên quan, có chức năng tư vấn định giá”.

"Cần làm rõ cách hiểu nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là như thế nào. Vấn đề này đã được bàn luận nhiều, trong thời gian dài, kể từ khi xây dựng Luật Đất đai năm 1993, đến năm 2003 và 2013. Nhưng tiếc thay, đến dự luật sửa đổi lần này vẫn chưa đưa ra được câu trả lời thỏa đáng", ông Tuyến nói.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, ủng hộ bỏ khung giá đất của Chính phủ, trao quyền cho các tỉnh, thành xây dựng bảng giá.

Nhưng ông đề nghị quy định cụ thể hệ số biến động giá thị trường bao nhiêu thì cần điều chỉnh bảng giá đất. Lý do giá đất biến động thường xuyên, nếu các địa phương liên tục điều chỉnh thì giá bất động sản không ổn định, ảnh hưởng đến các dự án đầu tư.

Ông Hiệp cho rằng, bất cập trong xác định giá đất cụ thể là nguyên nhân xảy ra nhiều khiếu nại đất đai thời gian qua, khiến mất nhiều đất, cán bộ. Lợi ích các bên không được giải quyết hài hòa.

Lâu nay khung giá đất bị méo mó, không sát với giá thực tế thị trường

Sau khi nghe và tiếp thu các ý kiến góp ý, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết: “Giá đất phổ biến theo thị trường là giá đất đang diễn ra hằng ngày trong cuộc sống. Giá này phải được đăng ký chính xác, chứ không phải giá đất ghi trong hợp đồng như hiện nay là tình trạng hai giá khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phương pháp xác định giá đất là quá trình tập hợp giá nhiều năm, dựa trên bản đồ địa chính, dùng cách đơn giản để tính giá đất trung bình. Việc xác định giá đất không phải quá khó khăn, quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu về đất đai. Khi đó, giá đất có thể thể hiện đến từng thửa đất, theo từng thời điểm trước quy hoạch, sau quy hoạch, sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng”.

Theo ông Trần Hồng Hà, lâu nay khung giá đất bị méo mó, nhiều khi chỉ bằng một phần giá thực tế thị trường. Có quy định khi giá thị trường chênh lệch 20% so với khung giá thì cần điều chỉnh, nhưng hầu như không thay đổi, nên 5 năm mới đổi một lần. Khi xác định được giá đất theo giá phổ biến thị trường, việc thu hồi đất sẽ thuận lợi hơn.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, mục tiêu sửa đổi Luật Đất đai lần này nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai.

"Cái gì thực tiễn đã chứng minh là đúng, thực tiễn đã đi trước, cuộc sống đã đi trước thì lần này đặt ra để cùng nhau giải quyết, những vấn đề lịch sử để lại thì lần này phải giải quyết được. Thực tiễn là hết sức quan trọng. Từ mục tiêu này chúng tôi mong muốn được nghe ý kiến các chuyên gia, doanh nhân để trả lời thật tốt các câu hỏi làm thế nào để giá đất sát giá thị trường, làm sao để chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Tinh thần là nếu không bảo vệ được tốt hơn quyền lợi cho dân, không đảm bảo công bằng giữa các đối tượng thì chưa nên ban hành luật. Ban soạn thảo luôn luôn lắng nghe, không có hạn chế nào trong góp ý cả, nhưng các vị đừng nói chung chung như tôi mà nên cụ thể vào từng điều, khoản cụ thể, khi đã lắng nghe thì sẽ tìm ra được giải pháp tốt nhất có thể", Bộ trưởng Hà nhấn mạnh./.