Vì sao giá nhà ở tăng cao?

Giá nhà gấp 30 lần so với thu nhập

Theo báo cáo của Viện Đất đai đô thị (ULI), tại TP.HCM, giá nhà trung bình là hơn 7 tỷ đồng, trong khi thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức khoảng 220 triệu đồng/năm. Chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5 lần, cao thứ 2 trong khu vực châu Á chỉ sau Thẩm Quyến (35 lần), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3 lần), Thượng Hải (24,1 lần) và Hong Kong (26,5 lần).

Nguyên nhân đầu tiên có thể chỉ ra, là do nguồn cung ngày càng khan hiếm. Bà Huỳnh Thị Hương Giang - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu, Công ty Savills Việt Nam cho rằng, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ bình dân.

Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá 2-4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% nguồn cung của thị trường, nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%. Điều này thể hiện việc hạn chế nguồn cung cũng ảnh hưởng tới cơ hội sở hữu nhà của người dân.

“Nguồn cung rất hạn chế, liên tục sụt giảm trong 5 năm vừa rồi. Yếu tố rất lớn đến từ chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư luôn tăng cao, giá đất tăng cao, chi phí xây dựng tang cao làm cho chủ đầu tư luôn tối đa trong yếu tố lợi nhuận”, bà Huỳnh Thị Hương Giang cho biết.

Nguyên nhân tiếp theo có thể kể đến là tình trạng lệch pha của thị trường. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trong 2 năm trở lại đây, thị trường đang “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong đó, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021. Ngược lại, nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Phân tích thêm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở của Công ty CBRE Việt Nam cho biết, nguyên nhân của việc mất cân đối là do chi phí phát triển dự án ngày càng bị đẩy lên cao, nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

“Trong giai đoạn tới, mức độ hấp thụ có xu hướng giảm so với thời gian trước. Thứ nhất là do mức giá của thị trường hiện đã tăng rất cao. Thứ hai là nhóm sản phẩm thuộc nhu cầu ở thực như tầm trung và bình dân thì không có nhiều. Trong khi nhà đầu tư hiện nay yếu tố được cân nhắc kỹ về dòng tiền và tài chính”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt phân tích.

Vướng mắc pháp lý là nút thắt lớn

Một nguyên nhân không nhỏ khác ảnh hưởng tới giá nhà đất ngày càng tăng cao là vướng mắc về pháp lý. Chính điều này làm đội chi phí phát triển sản phẩm bất động sản. Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc CTCP DRH Holdings cho biết, từ năm 2022 đến nay, trên địa bàn TP.HCM có 148 dự án nhà ở gặp khó khăn. Trong đó, vướng mắc pháp lý chiếm tới khoảng 80% các khó khăn. Đây được xem là rủi ro với tỷ trọng lớn trong việc phát triển bất động sản. Theo ông Sơn, cơ cấu vốn của dự án là khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay.

Trường hợp dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% tổng mức đầu tư dự án và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ luỹ kế đến 30% tổng mức đầu tư.

“Khi đó còn lại phần huy động của khách hàng 30% không biết phải xử lý thế nào. Tôi có dự án được cấp phép rồi, chỉ kẹt công tác tính tiền sử dụng đất 5 năm tính không được. Ngày xưa chúng tôi bán 30 triệu/m2, bây giờ dự án bên cạnh bán 50 triệu/m2”, ông Sơn nói.

Theo các chuyên gia, giải pháp để giá nhà đất dần tiệm cận với khả năng chi trả của người dân thì không thể thiếu sự can thiệp của Nhà nước bằng chính sách. Cụ thể, phát triển nhà ở giá rẻ cho đại bộ phận người lao động thu nhập trung bình. Đồng thời, có chính sách hướng tới sử dụng đất tập trung vào sản xuất thay vì mang tính đầu cơ.