Nhiều rào cản, vướng mắc

Theo các chuyên gia, Nhà nước đã có nhiều quyết sách quan trọng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người lao động. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn không ít các điểm nghẽn lớn cần tháo gỡ đó là: Nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người dân, vẫn còn khoảng cách khá xa giữa cung và cầu, việc tiếp cận nhà ở đối với nhiều người vẫn là bài toán khó. Dù cơ chế, chính sách đã được ban hành khá nhiều nhưng trong quá trình triển khai vẫn tồn tại nhiều rào cản, tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp, nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội.

Ông Hà Quang Hưng, Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản nhận định, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến khoảng cách giữa cung và cầu về nhà ở xã hội còn khá xa.

"Nguồn cung bất động sản bị lệch về phân khúc trung cấp và cao cấp, thiếu nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình, giá nhà thương mại bị đẩy lên cao, tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở xã hội. Một số địa phương dù có bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội nhưng nhiều khi lại xa trung tâm, thiếu kết nối các hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Điều này khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư không mặn mà tham gia, trong khi đó thủ tục đầu tư, triển khai dự án còn phức tạp, kéo dài, nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ”, ông Hưng nói.

Thời gian gần đây, dù Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ mới nhằm tháo gỡ các vướng mắc cho nhà ở xã hội, nhưng theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, vẫn tồn tại 3 vấn đề lớn làm giảm sức hút với nhà đầu tư.

“Thứ nhất, theo quy định của Luật Nhà ở 2023, mức lợi nhuận cho chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội bị giới hạn ở mức 10% (trên tổng chi phí đầu tư đối với phần diện tích xây dựng) là quá thấp, trong khi thủ tục kéo dài đến 5 năm, giai đoạn đầu tư lại thêm 2 năm nữa – như vậy tính bình quân trong 7 năm, mỗi năm chỉ đạt khoảng 1,3 - 1,5% lợi nhuận, không đủ để tái đầu tư. Thứ hai, thủ tục xin làm nhà ở xã hội còn phức tạp hơn so với nhà ở thương mại, làm mất nhiều thời gian, chi phí của doanh nghiệp. Thứ ba, khâu hậu kiểm về giá bán, thanh tra và kiểm tra khiến doanh nghiệp gặp nhiều áp lực. Do đó, không ít doanh nghiệp sau khi thực hiện xong một dự án nhà ở xã hội thì không muốn đầu tư thêm dự án mới nữa”, ông Thành cho biết.

Cần cơ chế phù hợp

Trong năm 2026, Chính phủ giao mục tiêu phát triển 158.700 căn nhà ở xã hội, tăng khoảng 1,5 lần so với năm 2025. Bộ Xây dựng đang triển khai nhiều nhóm giải pháp trọng tâm, trong đó có việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, các dự án nhà ở xã hội sẽ được đưa vào nhóm “luồng xanh” về thủ tục hành chính, cho phép thực hiện song song nhiều quy trình nhằm cắt giảm tối thiểu 50% thời gian giải quyết thủ tục và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Các cơ chế đặc thù cũng sẽ được áp dụng nhằm thu hút nhà đầu tư có năng lực tài chính, sẵn quỹ đất tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP Hà Nội cho rằng, cần nghiên cứu cơ chế linh hoạt đối với việc điều chỉnh quy hoạch các dự án nhà ở xã hội. Trường hợp khu đất xây dựng dự án phù hợp với định hướng phát triển chung của địa phương thì có thể xem xét cho phép triển khai sớm, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ quy trình điều chỉnh quy hoạch như hiện nay.

“Quy trình thực hiện thủ tục giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, giải phóng mặt bằng... của nhà ở xã hội vẫn còn phức tạp và mất nhiều thời gian. Do đó, cần nghiên cứu để đơn giản hóa một số thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện, đồng thời tăng cường phân cấp cho địa phương để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án”, ông Thành nói.

Ông Thành cũng cho biết thêm, hiện giá nhiều loại nguyên vật liệu xây dựng biến động mạnh, khiến tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội tăng lên, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

“Vì vậy, khi xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng cần xem xét đến yếu tố chi phí đầu vào của doanh nghiệp, bảo đảm mức lợi nhuận hợp lý để khuyến khích các nhà đầu tư, nếu không có cơ chế phù hợp thì sẽ rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư”, ông Thành nêu quan điểm.

Ngày 27/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay việc sửa đổi, bổ sung Luật là cần thiết để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh. Bộ Xây dựng cho biết, dự kiến 10/2026 sẽ trình Quốc hội xem xét cho ý kiến Dự thảo Luật Nhà ở, với nhiều nội dung quan trọng, trong đó có nội dung: Bãi bỏ quy định lựa chọn chủ đầu tư theo cơ chế đấu thầu, thay bằng hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không sử dụng vốn đầu tư công (cơ chế này đang thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 201/2025/QH15). Bãi bỏ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội – tức là chủ đầu tư tự xây dựng cơ chế giá dựa trên căn cứ phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua và lợi nhuận định mức theo quy định pháp luật về nhà ở và có thuê tư vấn thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán.

Đối với quy định trong Luật Nhà ở 2023 về “mức hưởng lợi nhuận tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư đối với phần diện tích xây dựng” của chủ đầu tư nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng nhận thấy, mức lợi nhuận này còn kém hấp dẫn, chưa huy động được nhiều nguồn lực, vì vậy Bộ đề xuất bổ sung các ưu đãi cho chủ đầu tư như giảm thêm lãi suất, bổ sung một số chi phí vào cơ cấu giá bán để bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư, trong đó ưu đãi cao hơn cho các dự án nhà ở xã hội để cho thuê nhằm thúc đẩy phân khúc này.

Đề xuất dành 1% vốn của công trình công, nhà ở xã hội cho nghệ thuật khi xây dựng

VOV.VN - Đại biểu Bùi Hoài Sơn đề nghị nghiên cứu theo hướng đối với các công trình hạ tầng công cộng, bệnh viện, trường học, dự án nhà ở xã hội... dành một tỷ lệ nhất định trong tổng mức đầu tư, có thể là 1% để đầu tư cho hạng mục văn hóa, nghệ thuật gắn với công trình.