Căn hộ condotel: Mở bán rầm rộ, vẫn tranh luận cơ sở pháp lý

VOV.VN - Hiện cả cơ quan quản lý nhà nước, giới chuyên gia địa ốc và giới đầu tư vẫn đang tranh luận về tính pháp lý của loại hình căn hộ condotel.

Gần đây, loại hình căn hộ condotel được nhiều chủ đầu tư xây dựng tại các dự án bất động sản thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời, giới kinh doanh cũng quảng cáo rầm rộ hàng loạt ưu đãi và lợi ích có thể mang lại cho các tổ chức và cá nhân đầu tư tiền để sở hữu căn hộ condotel. Tuy nhiên, hiện cả cơ quan quản lý nhà nước, giới chuyên gia địa ốc và giới đầu tư vẫn đang tranh luận về tính pháp lý của loại hình căn hộ này.

Căn hộ condotel đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư (ảnh minh họa: KT)

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, hiện có hai luồng quan điểm về condotel. Một là, mọi người đều coi condotel là một dạng nhà ở. Hai là, coi condotel là một công trình kinh doanh dạng du lịch, không phải nhà ở. Trong khi đó, theo các quy định pháp luật hiện hành thì cấm sử dụng căn hộ nhà ở cho các mục đích khác, ngoài để ở. Hơn nữa, pháp luật chưa công nhận condotel là nhà ở.

Condotel là mô hình kết hợp căn hộ và khách sạn trong cùng một dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, mỗi căn hộ Condotel có nhà đầu tư, chủ sở hữu riêng. Điểm đặc biệt là mô hình Condotel cho phép người mua có thể dùng để ở cho gia đình trong kỳ nghỉ dưỡng, nhưng cũng có thể hợp tác với chủ đầu tư dự án để dùng condotel đó cho thuê lại nhằm kiếm lời như phòng khách sạn.
Khi chào bán condotel, hầu hết các chủ đầu tư đang cam kết mức lợi nhuận/sinh lời cho người mua tối thiểu 10%/năm theo giá trị căn hộ trong 10 năm.

Vấn đề đặt ra là khi giao dịch căn hộ dạng này thì pháp luật nào sẽ điều chỉnh khi có tranh chấp? Ông Khởi cho hay, đối với căn hộ nhà ở, khi mua sẽ được sở hữu lâu dài, nhưng nếu không phải nhà ở thì chỉ được sở hữu theo thời hạn của dự án có căn hộ đó, khoảng 50 hay 70 năm. Cho nên, việc quản lý condotel theo kiểu khách sạn hay cơ sở lưu trú hay như nào đang là vấn đề.

Cũng theo ông Khởi, theo Luật Du lịch, căn hộ du lịch hay biệt thự du lịch là các cơ sở lưu trú chứ không phải nhà ở. Cho nên, “nếu không xác định rõ khái niệm này thì năm 2018 sẽ xảy ra nhiều bàn cãi tranh luận gây ra rủi ro không đáng có cho các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức”- ông Khởi nhận định.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Mạnh Khởi, condotel là loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch chứ không phải kinh doanh nhà ở. Vì vậy, khi xác định condotel là nhà ở, sẽ được sở hữu lâu dài, ổn định. Nhưng khi xác định condotel là sản phẩm du lịch thì nó theo dòng đời dự án và có thể được gia hạn theo quy định của Luật Đất đai, nhưng không được cấp cơ chế như nhà ở.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng “đừng loay hoay việc định nghĩa tên của hàng hoá. Hãy tư duy bất động sản này làm gì chứ đừng tư duy tên gọi của nó là gì. Đồng thời, để tránh những hành xử khác biệt giữa chính quyền địa phương thì, về mặt quản lý, phải có hướng dẫn để tạo ra hành xử thống nhất: cái gì dựa trên Luật Dân sự, cái gì dựa trên Luật Đất đai... cơ quan quản lý phải thống nhất.”

Là một trong nhiều nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC, cho rằng loại hình condotel có thể ghép vào dịch vụ kinh doanh du lịch, nhưng “tôi không đồng ý với ý kiến cho rằng luật không rõ ràng về mô hình kinh doanh căn hộ condotel”.

Theo ông Quyết, Luật Nhà ở, “Luật Kinh doanh Bất động sản chưa đề cập thì có thể áp dụng Luật Dân sự. Giao dịch condotel là thoả thuận dân sự theo hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư. Nếu luật không chấp nhận thì sao trên 60% dòng tiền đổ vào bất động sản là vào bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư rất thông minh, họ bỏ tiền ra họ đều phải nghiên cứu”.

Ông Trịnh Văn Quyết còn cho rằng, “tất cả các giao dịch khi căn cứ vào hợp đồng dân sự, nhà đầu tư và chủ đầu tư sẽ có những quy định đảm bảo. Còn nếu chờ luật quy định cụ thể về condotel thì sẽ hạn chế phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, không thể đáp ứng được yêu cầu của Nhà nước về việc phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn”.

Ông Đặng Huy Đông, nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho rằng, “hợp đồng là thuận mua vừa bán nên các trường hợp xấu xảy ra có thể do người mua không đọc kỹ hợp đồng”.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2017, có sự phát triển bùng nổ của phân khúc bất động sản Condotel khi lượng cung sản phẩm lên đến 22.837 căn. Trong đó, tới 77,7% số căn Condotel có mức giá chào bán ở phân khúc bất động sản cao cấp từ 35 triệu – 70 triệu/m2. Mặc dù loại hình bất động sản Condotel mới phát triển trong một vài năm gần đây nhưng số lượng nguồn cung sản phẩm này đã sấp xỉ nguồn cung phân khúc đất nền là loại sản phẩm được nhà đầu tư ưa chuộng hàng đầu trên thị trường BĐS nhiều năm qua.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đánh giá điểm chưa thuận lợi để đầu tư vào phân khúc Condotel là hạn chế về quyền sở hữu bất động sản. Do quy định luật pháp, nhà đầu tư vào sản phẩm Condotel chưa thể có được sổ hồng, quyền sở hữu lâu dài đối với sản phẩm giống như đối với sản phẩm là căn hộ để ở, nhà ở riêng lẻ hoặc đất nền có sổ đỏ.

Mới đây Bộ tài nguyên môi trường đã có đề xuất sửa Luật Đất đai, khắc phục những hạn chế này. Nếu đề xuất này được Quốc hội chấp thuận sẽ là một cú hích rất mạnh cho phân khúc bất động sản này phát triển.

Về tỷ trọng nguồn cung của phân khúc Condotel theo khu vực thì có đến 52% số sản phẩm chào bán tại Nha Trang, Khánh Hòa, số còn lại tập trung ở các địa phương phát triển mạnh du lịch như Bình Thuận, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh./.