Cần sửa đổi quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đại diện lãnh đạo các sở ngành tại thành phố Đà Nẵng cho rằng, công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất vẫn còn một số bất cập. Việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân thông qua giao đất, cho thuê đất chưa hiệu quả. Việc giao đất có thu tiền và cho thuê đất theo hình thức đấu giá thực hiện còn hạn chế. Việc giám sát sử dụng đất tại các dự án, công trình còn lỏng lẻo, nhiều trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng đã nhiều năm mà không xử lý. Việc chuyển sang thuê đất đối với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính triển khai thực hiện còn chậm. Việc thi hành pháp luật về đất đai ở một số nơi chưa nghiêm; chính sách, pháp luật còn có những bất cập, một số nội dung của pháp luật có liên quan chưa thống nhất, thiếu đồng bộ với Luật Đất đai. Một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.

Ông Lê Chí Thọ, Chi cục trưởng Chi cục Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng nêu ý kiến: Tại khoản 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Đối với quận, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, thị xã thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương đã có quy hoạch chung đô thị và quy hoạch phân khu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm phù hợp với chỉ tiêu sử dụng đất đã được phân bổ từ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và các chỉ tiêu sử dụng của địa phương.” Đối với quy định này của Dự thảo được hiểu rằng, chỉ có trường hợp quy hoạch chung đô thị và quy hoạch phân khu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mới không lập quy hoạch sử dụng đất, các trường hợp khác đều phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Theo đó, đối với trường hợp đã có quy hoạch chung đô thị được phê duyệt nhưng quy hoạch phân khu chưa được phê duyệt (đang triển khai lập) thì phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện song song với quy hoạch phân khu. Như vậy, sẽ xảy ra trường hợp, quy hoạch phân khu đã lập, thẩm định và đang trình phê duyệt nhưng vẫn tiếp tục lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, có thể sẽ chồng chéo, gây lãng phí nên cần nghiên cứu và có quy định xử lý trường hợp này. Ông Lê Chí Thọ cho rằng, Dự thảo Luật lần này kế thừa được Luật Đất đai 2013 về phân cấp, phân quyền cho thuê đất, giao đất đối với chính quyền địa phương:

“Tại Điều 122, Dự thảo Luật đã quy định phân cấp cho HĐND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trước đây, theo Điều 58, Luật Đất đai 2013 quy định Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chủ trương chuyển đổi 10 héc ta trở lên đối với đất lúa, 20 héc ta trở lên đổi với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng. Dự thảo Luật sửa đổi phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.”

Bà Trần Thị Thanh Tâm, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Đà Nẵng nêu ý kiến, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn một số nội dung chưa thống nhất với nhóm các luật về đầu tư, bao gồm: Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp. Bà Trần Thị Thanh Tâm đề xuất một số quy định tháo gỡ các vướng mắc, chồng chéo. Cụ thể, tại Điểm c, Điều 53 của Dự thảo, đề nghị bổ sung như sau: “Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”. Việc sửa lại như vậy để tránh nhầm lẫn với Giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư.

Cũng theo bà Trần Thị Thanh Tâm, tại điểm b, Khoản 4, Điều 53 của Dự thảo, đề nghị bỏ cụm từ “hoặc một phần diện tích đất dự án được chuyển nhượng cùng với chuyển nhượng dự án”. Lý do là để tránh trường hợp Nhà Đầu tư đầu cơ thực hiện dự án theo từng phần, chạy thủ tục xong rồi đem chuyển nhượng lại.

Tại Khoản 3, Điều 85 Dự thảo, bà Trần Thị Thanh Tâm đề nghị điều chỉnh lại như sau: “Đối với trường hợp thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải xác định quỹ đất bố trí tái định cư, bồi thường bằng đất trong khu vực dự án và phải thống nhất với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất”.

“Tại Khoản 2 Điều 112. Dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất quy định: “Dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư thì đưa vào danh mục dự án thu hồi đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua." Tuy nhiên theo Khoản 2 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư quy định Hồ sơ, thủ tục lập, thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: Bản sao Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Do vậy việc quy định phải có Chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi HĐND thông qua Danh mục thu hồi đất là trái với Luật Đầu tư 2020.”- Bà Trần Thị Thanh Tâm nêu ý kiến

Đồng tình với ý kiến của bà Trần Thị Thanh Tâm, ông Võ Thanh Nga, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô cho rằng, Điều 4 của Dự thảo Luật Đất đai quy định, khi có sai khác giữa các luật với nhau thì lấy Luật Đất đai làm chủ đạo trong xử lý. Điều 37 quy định rất rõ quyền và nghĩa vụ của các tổ chức nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế khác. Vậy, doanh nghiệp có phải là bên thứ 3 hay không và nếu là bên thứ 3 thì có được áp dụng áp dụng theo Điều 133 Bộ Luật Dân sự hay không.

Theo ông Võ Thanh Nga, Dự thảo Luật cần làm rõ tài sản hợp pháp của doanh nghiệp: “Chúng ta là đơn vị thứ ba nhận chuyển nhượng từ các tổ chức kinh tế khác chứ không phải nhận trực tiếp từ tỉnh, thành phố. Những chuyển nhượng đó khi có tranh chấp xảy ra, chúng ta có phải là bên thử ba ngay tình theo Bộ luật Dân sự để áp dụng theo Điều 37 hay không. Chúng tôi đề nghị xem xét đưa điều luật này vào để giải quyết dứt điểm những điều tồn đọng do Luật Đất đai 2013 không giải quyết được việc chuyển nhượng đất dự án. Đó là cái khó nhất cho doanh nghiệp hiện nay”

Về phân loại đất và chính sách đối với từng loại đất, ông Hoàng Thanh Hòa, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Đà Nẵng nêu ý kiến, theo Điều 10, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định khá đầy đủ về các loại đất. Song, chưa đề cập đến đất công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải (gồm công trình đầu mối, công trình phụ trợ và mạng lưới).

Mặt khác, về tích tụ, tập trung đất nông nghiệp thì theo Điều 170, khoản 1, mục b dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có qui định: “Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương” là rào cản lớn trong quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp cho sản xuất lớn và ứng dụng công nghệ cao. Ông Hoàng Thanh Hòa góp ý nội dung Quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần thể chế hóa các quy định nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân khi có đất bị thu hồi, cụ thể hóa các tiêu chí đánh giá thế nào là “tốt hơn nơi ở cũ”.

“Theo Dự thảo Luật Đất đai mới, Điều 122 “Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua”. Nhưng Điều 112 có đưa thêm nội dung: “Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa  phù hợp với quy định tại Điều 116 của Luật này và phải tuân theo tiêu chí của Chính phủ quy định”.  Nếu ban hành Luật Đất đai theo Dự thảo hiện nay thì việc chuyển mục đích sử dụng từ đất rừng sang các loại đất khác giữa Luật Lâm nghiệp và Luật Đất đai này sẽ có sự chồng chéo về thẩm quyền phê duyệt.” Ông Hoàng Thanh Hòa góp ý kiến./.