Định giá bán theo phân hạng chung cư sẽ dễ phát sinh cơ chế "xin - cho"

Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD, nhà chung cư được phân thành 3 hạng: hạng A, hạng B, hạng C dựa trên 4 nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch - kiến trúc; Hệ thống thiết bị kỹ thuật; Dịch vụ, hạ tầng xã hội và Chất lượng, quản lý, vận hành.

Mới đây, tại buổi họp báo của Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trước đây chưa có quy định chung cư giá nào là cao cấp, trung bình và bình dân. Nhưng hiện nay đã xác định được khung giá, theo đó, dưới 25 triệu đồng/m2 là chung cư thu nhập thấp, trên 40 triệu/m2 là chung cư cao cấp. “Mức này định ra để phân loại dự án, từ đó sẽ xác định được chung cư hạng một, hai, ba. Căn cứ vào việc phân hạng sẽ xác định giá bán và quy định phí dịch vụ chung cư. Như vậy sẽ tạo được công bằng và minh bạch”, Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh.

Bình luận về vấn đề này, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, nguyên giảng viên cấp cao Học viện Tài chính cho rằng, giá bán chung cư không chỉ được xác định bởi những yếu tố cứng như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật,...mà còn chịu ảnh hưởng của những yếu tố mềm như vị trí, nhu cầu, thị hiếu, thương hiệu của chủ đầu tư. 

"Giá chỉ là một yếu tố rất nhỏ để xác định chung cư hạng cao cấp hay bình dân, do đó không nên để yếu tố giá làm căn cứ xác định loại chung cư. Mặt khác, giá cũng có thể lên xuống liên tục nên việc đặt ra quy định chung cư loại nào phải bán giá bao nhiêu cũng khó mà thực hiện được. Nên để thị trường điều tiết giá”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định. 

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội cho biết, cần làm rõ ai là người giám sát, thẩm định. Và làm sao để đảm bảo công tác thẩm định, giám sát được khách quan, tránh tình trạng móc nối, bắt tay nhau giữa chủ đầu tư và đơn vị giám sát để mua hạng chung cư. “Việc phân hạng chung cư sẽ rất dễ phát sinh cơ chế xin - cho và các dấu hiệu chạy chọt tiêu cực đi kèm. Nhiều nhà đầu tư nắm bắt thời cơ này "mua" mác cao cấp để được hưởng lại nhà giá cao”, vị đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Cũng theo vị doanh nghiệp này, nếu đưa xếp hạng để định giá chung cư sẽ khiến các chủ đầu tư tìm cách để được nâng hạng của dự án, từ đó "móc túi" người mua". Chưa kể đến khi nảy sinh nhiều trường hợp tiêu cực như chung cư được xếp hạng một nhưng chất lượng không tương xứng thì lúc đó người dân biết kêu ai.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hừng Đông cũng cho rằng việc phân loại chung cư để làm căn cứ xác định giá bán là khó khả thi, bởi giá chung cư chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố và có sự biến động liên tục tùy vào không gian và thời gian. 

Ông Nguyễn Danh Huế cho rằng, trong nền kinh tế thị trường thì giá cả nên để thị trường quyết định. Cơ quan quản lý nhà nước không nên can thiệp trực tiếp vào giá bán, thay vào đó có thể can thiệp để điều tiết thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn. 

Tương tự, theo GS Đặng Hùng Võ, phân hạng chung cư chỉ nên là cơ sở để người mua, người bán tham khảo, thỏa thuận áp dụng mức giá cũng như giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư. Cụ thể, theo ông Võ, việc phân hạng công trình chỉ nên dùng để đánh giá chất lượng công trình theo những tiêu chí chung. Còn giá trị của chung cư cao hay thấp, bán ra thị trường giá nào là do quy luật cung cầu quyết định (tất nhiên chung cư có chất lượng hạng cao thì sẽ được khách hàng ưa chuộng hơn, từ đó giá bán có thể cao).

Cũng như vậy, dịch vụ chung cư sẽ do người sử dụng dịch vụ và bên cung cấp thỏa thuận với nhau. Nếu người dân trong chung cư muốn có nhiều dịch vụ tốt thì phải đóng phí cao và ngược lại. Xu hướng xã hội là người có tiền thường muốn ở chung cư cao cấp, muốn có nhiều dịch vụ, tiện nghi nhất và họ đồng ý đóng phí quản lý cao hơn.