Giới hạn thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản

Một trong những nội dung đáng chú ý, liên quan đến thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản, Điều 44 Luật Công chứng (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua quy định: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở”.

Quy định nói trên được loại trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Hạn chế tối đa nguy cơ rủi ro về công chứng

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho hay quá trình thảo luận, có ý kiến đề nghị không quy định công chứng giao dịch về bất động sản theo địa hạt cấp tỉnh.

Ý kiến này cho rằng công chứng viên có quyền từ chối công chứng khi không đủ thông tin giao dịch về bất động sản cho dù có quy định về công chứng giao dịch bất động sản theo địa hạt cấp tỉnh hay không. Trường hợp đã đủ thông tin, công chứng viên sẽ tiến hành công chứng và phải chịu trách nhiệm về việc công chứng giao dịch.

Ngoài ra, có ý kiến đề nghị lý giải việc loại trừ các trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản khỏi phạm vi thực hiện công chứng theo địa hạt cấp tỉnh.

Về nội dung này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng nước ta theo mô hình công chứng La tinh, là công chứng nội dung, Theo đó, công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính xác thực, hợp pháp của giao dịch, bao gồm cả đối tượng của giao dịch.

Trường hợp đối tượng giao dịch là bất động sản, ngoài việc kiểm tra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng về bất động sản, trong trường hợp cần thiết, công chứng viên cần tiến hành kiểm tra, xác minh thực tế tại nơi có bất động sản để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, hiện nay chưa có cơ sở dữ liệu công chứng áp dụng chung toàn quốc; vẫn còn một số địa phương chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu công chứng.

Thực tế, chỉ có một số ít địa phương xây dựng được cơ sở dữ liệu công chứng và chứng thực hợp đồng, giao dịch. Đối với những địa phương đã xây dựng được cơ sở dữ liệu công chứng, phần lớn các trường thông tin cũng chưa đầy đủ, đặc biệt là rất ít dữ liệu về việc chứng thực hợp đồng, giao dịch do không có đủ nguồn nhân lực để thực hiện.

“Việc thực hiện công chứng bất động sản theo địa hạt cấp tỉnh sẽ hạn chế tối đa nguy cơ rủi ro về công chứng, chứng thực nhiều lần đối với một bất động sản tại một thời điểm, đồng thời bảo đảm thực hiện thống nhất, tránh việc áp dụng pháp luật tùy nghi phụ thuộc vào ý chí của từng công chứng viên, có thể gây ra sơ hở, lạm dụng”, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Cơ quan này cũng cho hay nhiều quốc gia trên thế giới có hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng hoàn thiện nhưng vẫn áp dụng thẩm quyền công chứng theo địa hạt như Đức, Trung Quốc...

Do vậy, trên cơ sở ý kiến thống nhất của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Quốc hội cho giữ quy định của dự thảo Luật về nội dung này trên cơ sở tổng kết thực tiễn và phù hợp với kinh nghiệm quốc tế.

Ngoài ra, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng nhận định việc loại trừ di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản ra khỏi phạm vi công chứng theo địa hạt là phù hợp.

Lý do bởi tuy đây đều là các giao dịch liên quan đến bất động sản nhưng hậu quả pháp lý của văn bản công chứng chưa dẫn đến việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản, tính rủi ro chưa cao nên không nhất thiết phải hạn chế công chứng theo địa hạt.

Mặt khác, nội dung này kế thừa quy định hiện hành, nhằm bảo đảm hài hòa giữa việc kiểm soát tính an toàn đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản và đáp ứng tốt hơn nhu cầu công chứng của người dân.

Công chứng phải được thực hiện tại trụ sở

Liên quan đến địa điểm công chứng, Điều 46 Luật Công chứng (sửa đổi) quy định việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Thảo luận, có ý kiến đề nghị mở rộng các trường hợp công chứng ngoài trụ sở nhằm cung cấp dịch vụ công đến với người dân một cách thuận lợi nhất, đặc biệt là giúp người dân tại địa bàn chưa có tổ chức hành nghề công chứng có thể dễ dàng tiếp cận dịch vụ công chứng…

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng công chứng là hoạt động bổ trợ tư pháp, có ý nghĩa bảo đảm tính xác thực, tính hợp pháp của giao dịch, bảo đảm tính xác thực về chủ thể tham gia giao dịch. Yêu cầu tiên quyết của việc công chứng là bảo đảm chất lượng văn bản công chứng nên cần có quy trình, thủ tục chặt chẽ trong hoạt động công chứng.

Trên cơ sở ý kiến thống nhất của Chính phủ, dự thảo Luật quy định cụ thể 4 trường hợp công chứng ngoài trụ sở. Đồng thời, tiếp thu một phần ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết một số trường hợp công chứng ngoài trụ sở trong trường hợp có lý do chính đáng khác là phù hợp. Điều này nhằm bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu kiểm soát chặt chẽ việc công chứng ngoài trụ sở và vẫn phân cấp cho Chính phủ quy định cụ thể để bảo đảm linh hoạt, thuận tiện...