Hà Nội khởi công 20 nhà ga Metro, bất động sản TOD có bứt tốc?

Nguồn cung nhà ở dịch chuyển

Theo báo cáo nghiên cứu của Công ty Dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam, trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội chủ yếu tập trung tại các khu vực còn dư địa phát triển như Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, Hoài Đức và Đan Phượng. Đây là những địa bàn có lợi thế về quỹ đất và được hưởng lợi từ quá trình đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị. Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp tại khu vực trung tâm thì hạn chế do quỹ đất khan hiếm và chi phí phát triển ngày càng cao. Hoạt động giao dịch tại nội đô chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, tập trung ở các khu vực đã hình thành hạ tầng và cộng đồng cư dân ổn định.

Thị trường nhà ở Hà Nội trong các tháng đầu năm 2026 ghi nhận giao dịch và nguồn cung ngắn hạn chững lại do tâm lý người mua thận trọng hơn. Tuy nhiên, xu hướng dịch chuyển khỏi lõi trung tâm và mở rộng theo các hành lang phát triển vẫn tiếp tục được ghi nhận.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định, việc triển khai đồng loạt 5 tuyến metro cùng định hướng quy hoạch mới đang tạo nền tảng để Hà Nội chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm. Trong quá trình đó, TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các cực tăng trưởng mới, góp phần mở rộng không gian đô thị, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho trung tâm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết, dưới tác động của quy hoạch, thị trường bất động sản sẽ đón nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ về nguồn cung với các dòng sản phẩm đa dạng, bám sát các trục giao thông trọng điểm. Tùy theo chức năng từng khu vực, các phân khúc văn phòng, bán lẻ và nhà ở sẽ được tích hợp tối ưu, nhất là sự gia tăng của phân khúc nhà ở vừa túi tiền, khoảng dưới 50 triệu đồng/m², nhằm đáp ứng nhu cầu thực đang bị “nén” do thiếu nguồn cung phù hợp trong thời gian dài.

Sau 3 tháng đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 303,5km, tổng vốn hơn 1,3 triệu tỷ đồng, ngày 2/9/2026 Hà Nội tiếp tục khởi công 20 nhà ga metro. Đây là cột mốc quan trọng thúc đẩy tiến trình hình thành mạng lưới đường sắt đô thị đồng bộ, hiện đại trên quy mô toàn thành phố.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mô hình TOD sẽ giúp thay đổi căn bản cấu trúc phát triển của thị trường, áp lực giá nhà khu vực nội đô sẽ giảm đáng kể nhờ quá trình giãn dân tự nhiên. Dòng tiền đầu tư cũng sẽ dịch chuyển mạnh sang các khu vực ven tuyến metro, nơi giá đất vẫn ở mức hợp lý nhưng còn nhiều dư địa tăng trưởng.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, mạng lưới ga metro không chỉ thay đổi diện mạo giao thông mà còn định hình lại không gian kinh tế, đô thị, xã hội, tăng tính kết nối cho các khu vực vệ tinh của Thủ đô Hà Nội và vùng lân cận.

“Các tuyến metro này được quy hoạch theo mô hình TOD, nhằm hình thành các cực tăng trưởng mới, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và không gian đô thị dọc hành lang tuyến metro”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Có nên đầu tư “đón đầu” ăn theo metro?

Nhiều người cho rằng đây là cơ hội sinh lời lớn cho các nhà đầu tư bất động sản “đi tắt, đón đầu” nhưng cũng nhiều ý kiến khẳng định nếu vội lao vào mua nhà đất “ăn theo” metro thì chẳng khác gì đang thực hiện vụ “cá cược” lớn.

Theo ông Nguyễn Trọng Thìn, Tổng giám đốc Homes Plus, hạ tầng giao thông luôn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của các khu vực đô thị, đồng thời là yếu tố then chốt góp phần làm tăng giá trị bất động sản. Khi tuyến metro đi vào hoạt động, nếu trở thành phương tiện quen thuộc và thu hút được người sử dụng sẽ thúc đẩy không chỉ nhu cầu nhà ở, mà còn cả hoạt động thương mại dọc theo các tuyến này. Kéo theo đó là giá bán và thuê bất động sản cũng đi lên.

“Nhìn từ thực tế trên thế giới, bất động sản tại các thành phố lớn như Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia) hay Tokyo (Nhật Bản), nơi có hệ thống metro phát triển, thường ghi nhận giá bất động sản tăng từ 20 – 35% sau khi metro vận hành, và thậm chí còn cao hơn nếu xung quanh hình thành các tổ hợp đô thị đồng bộ”, ông Thìn nhận định.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, thay vì dồn mọi nguồn lực vào trung tâm, phát triển TOD sẽ tạo ra nhiều cực tăng trưởng song song, đồng thời giảm tình trạng đầu cơ đất nền ở vùng xa, vốn đang gây "méo mó" thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính phân tích, áp lực giá nhà tại các khu vực trung tâm nội đô khi đó hạ nhiệt rõ rệt nhờ giãn dân tự nhiên và nhà đầu tư dịch chuyển sang bất động sản ven tuyến metro - nơi giá đất còn “mềm”, nhưng tiềm năng tăng giá mạnh.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, tác động lớn nhất của hạ tầng không nằm ở việc một tuyến đường chạy qua đâu, mà ở khả năng tạo ra một cực phát triển mới. Khi giao thông thuận lợi, doanh nghiệp có thể dịch chuyển, việc làm hình thành, dịch vụ phát triển và cư dân có thêm lựa chọn về nơi ở. Khi đó, bất động sản không còn đơn thuần hưởng lợi từ tâm lý kỳ vọng mà bắt đầu được nâng đỡ bởi nhu cầu thực.

"Nếu chỉ phát triển hạ tầng để đẩy giá đất thì đó là cách tiếp cận sai. Giá đất tăng phải đi cùng sự gia tăng giá trị sử dụng và năng lực phát triển kinh tế của khu vực", TS. Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.

Cũng theo các chuyên gia, mặc dù sức hấp dẫn của mô hình bất động sản ven metro là không thể phủ nhận, nhưng hiệu ứng này hiện chủ yếu mang tính tự phát, chứ chưa xuất phát từ mô hình bất động sản TOD được quy hoạch bài bản.

Việc TOD có phát huy hiệu quả hay không phụ thuộc lớn vào cách tổ chức không gian và sử dụng đất xung quanh các nhà ga. Nếu quy hoạch không được tích hợp, các khu vực quanh ga rất dễ rơi vào tình trạng tăng mật độ xây dựng nhưng thiếu không gian công cộng, thiếu dịch vụ đô thị, từ đó tạo ra áp lực mới thay vì giải quyết bài toán cũ.

1.200km metro hướng tới đô thị toàn cầu của Hà Nội

VOV.VN - Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Đảng bộ Hà Nội khóa XVIII thống nhất nhiều định hướng chiến lược: phát triển đô thị “nén - xanh”, mở rộng mạng lưới metro 1.200km, thúc đẩy tăng trưởng hai con số và huy động nguồn lực tài chính quy mô lớn giai đoạn 2026-2030.