Ham mua đất xen kẹt giá rẻ, khách dễ mất trắng tiền

Nói về hiện tượng nhiều người ham mua đất xen kẹt, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), phân tích, đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. 

Đất xen kẹt có ưu điểm là giá rẻ, lại hiện hữu ngay các khu dân cư đông đúc, tuy nhiên lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro vì không có sổ đỏ. Vì thế, khách mua đất có thể đối diện tình trạng không xây được nhà do thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở rất phức tạp. Khái niệm đất xen kẹt chưa được nêu cụ thể trong các quy định pháp lý nên rất dễ xảy ra tranh chấp và phần thiệt thòi sẽ đổ xuống người mua.

“Trường hợp mảnh đất không được chuyển đổi mục đích sử dụng, bạn sẽ không được xây nhà hay các công trình kiên cố trên đó. Điều này khiến bạn chỉ có thể bỏ không và chờ quy hoạch, có thể kéo dài chục năm. Vốn đầu tư vì thế cũng bị "chôn" thời gian rất dài”, ông Toản nói.

Bên cạnh đó, theo ông Toản, nếu mua đất để xây nhà, đất xen kẹt không phải lựa chọn phù hợp. Diện tích các lô đất xen kẹt thường nhỏ, hẹp (dưới 50 m2), vị trí và địa thế không thuận tiện cho việc sinh sống lâu dài.

Rủi ro thứ hai mà người mua gặp phải theo ông Toản là đất xen kẹt chưa được quy định trong các văn bản pháp lý nên khi bị thu hồi thì chủ sở hữu sẽ không được bồi thường theo khung giá đất được ban hành. Ngoài ra, trong trường hợp muốn chuyển nhượng, mảnh đất phải có sổ đỏ, không có tranh chấp, trong khi việc giao dịch mua bán đất xen kẹt thường chỉ có hợp đồng viết tay.

“Khi gặp áp lực tài chính và buộc phải bán đất, người mua sẽ mất nhiều thời gian hơn để thanh khoản, thậm chí rất khó bán. Nguy cơ lớn nhất là người mua có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra nếu mua phải mảnh đất vướng tranh chấp kéo dài", ông Toản nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, cũng khuyến cáo, đất xen kẹt bề ngoài thì hấp dẫn, nhưng bên trong lại tiềm ẩn muôn vàn rủi ro, không cẩn thận thì nhà đầu tư rất dễ mất trắng. Theo ông Tuấn, những mảnh đất xen kẹt không có sổ đỏ được chào bán với giá rẻ rất hợp lý. Thế nhưng, khi quyết định xuống tiền thì người mua cần phải xác định đó là một trò chơi "đỏ đen". Tỷ lệ thắng thua cho canh bạc này là 50/50, bởi khi chưa có sổ đỏ trong tay thì chưa có gì được gọi là đảm bảo.

Việc cấp sổ đỏ cho những miếng đất xen kẹt này là điều không hề đơn giản. Những loại đất xen kẹt này thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn, ở dạng phô tô và đã qua tay nhiều người. Vì vậy, nếu muốn mua đất xen kẹt, để hạn chế rủii ro, nhà đầu tư nên xem xét kỹ thông tin quy hoạch và chủ sở hữu tại cơ quan chức năng địa phương; Làm hợp đồng mua bán bằng văn bản, có đầy đủ chữ ký của hai bên và nên có thêm xác nhận của bên thứ ba nhằm đề phòng trường hợp xảy ra kiện tụng về sau. Đối với trường hợp đất có giấy chứng nhận quyền sở hữu, phải kiểm tra kỹ lưỡng và làm đúng các thủ tục mua bán.

“Người mua phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào loại hình này, đồng thời, tìm hiểu rõ thông tin nguồn gốc, giấy tờ thửa đất, quy định quy hoạch của địa phương tại nơi có đất để tránh thiệt thòi, tranh chấp sau này”, ông Tuấn nhấn mạnh

Theo Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, thời điểm hiện tại, pháp luật không có thuật ngữ pháp lý về “đất xen kẹt”. Do đó, người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro như: không đảm bảo điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật; gặp nhiều khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khó xây dựng, tạo lập tài sản trên đất; để chuyển đổi được thành đất thổ cư, người mua phải mất thêm một khoản chi phí khá lớn.

Chính vì vậy, người mua nên tìm hiểu về chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với khu đất xen kẹt dự kiến sẽ nhận chuyển nhượng. Tính toán chi tiết về các chi phí phát sinh khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ngoài nghĩa vụ tài chính phải nộp do chênh lệch giữa hai loại đất mà người dân có thể tìm hiểu theo bảng giá đất, nên lưu ý về những chi phí chính thức khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi có tính toán chi tiết về chi phí chuyển đổi, người dân mới có thể biết chính xác được số tiền thực tế phải bỏ ra để nhận chuyển nhượng đất xen kẹt.

Người mua cũng nên thận trọng và cân nhắc thật kỹ trước khi xây dựng nhà ở, tài sản trên đất trên khu đất xen kẹt khi chưa hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, đặc biệt là khi xây dựng những công trình kiên cố, lâu dài. Người dân cũng cần tính đến lựa chọn việc ký kết hợp đồng, giao dịch phù hợp để bảo vệ quyền lợi của mình khi có tranh chấp, đặc biệt khi giá đất tăng cao.