Cắt lỗ chung cư vùng ven

Hơn hai tháng nay, anh Bùi Quang Đạt (xã Gia Lâm, Hà Nội) rao bán căn hộ Studo diện tích 29m2 dự án đang xây dựng tại đại đô thị phía đông Hà Nội nhưng vẫn chưa chốt được giao dịch. Anh cho biết, dù đã cắt lỗ 150 triệu đồng so với thời điểm anh mua khi thị trường đang "sốt" vào tháng 9 năm ngoái. Anh Đạt cho biết, thời điểm đó thị trường vào sóng, chỉ cần bỏ vốn ban đầu khoảng 10-15% giá trị căn nhà, sau đó 1-2 tháng có thể chốt lời.

"Thấy mọi người chốt lời khi sô sốn bỏ ra ít, lúc đó tôi có hơn 1 tỷ đồng, dự tính vào được 30% giá trị căn hộ rồi bán chốt lời, nhưng rao bán 3 tháng nay không có khách chốt, chuẩn bị đến kỳ đóng tiền tiếp theo nên tôi sốt ruột vì chưa lo được tiền", anh Đạt than thở.

Trường hợp như anh Đạt không hiếm gặp. Anh Nguyễn Văn Trung (phường Bạch Mai, TP Hà Nội) cũng đang chật vật sang nhượng căn chung cư giá hơn 4,2 tỷ đồng tại đại đô thị ở Hưng Yên. Từng chi khoản chênh 80 triệu đồng để lấy được căn hộ 60,5 m2 từ đại lý, anh dự tính sang tay trước khi ký hợp đồng mua bán với mong chốt lời vài trăm triệu đồng.

Từ đầu năm đến nay, thị trường chung cư có dấu hiệu đảo chiều khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng. Lo ngại thị trường mất thanh khoản, anh Trung ký gửi nhiều môi giới rao bán để nhanh chóng thoát hàng, chấp nhận với giá cắt lỗ 150 triệu đồng vào phiếu tính giá. 

“Môi giới cho biết, quỹ hàng chuyển nhượng rất lớn, ngay cả dòng căn nhỏ như studio, một phòng ngủ cũng khó bán nên căn 2 ngủ của tôi không thể bán được thời điểm này dù cắt lỗ sâu", anh Trung cho biết.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận số lượng sản phẩm cần “thoát hàng” trên thị trường gia tăng, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

"Hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn", VARS nêu thực tế, đồng thời cảnh báo một số dự án (chung cư, nhà thấp tầng) ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng một sản phẩm”.

Lý giải hiện tượng này, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, hiện tượng rao bán cắt lỗ chung cư trong thời gian vừa qua chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.

“Khi đến kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, cũng có không ít trường hợp FOMO, mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc ‘lướt sóng’ không như kỳ vọng. Trong khi đó, nguồn cung rao bán tăng lên, người mua lại có xu hướng quan sát, khiến thanh khoản thứ cấp chậm lại", bà Miền nói.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Từ diễn biến thực tế của thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng hiện tượng rao bán “cắt lỗ” chung cư trong thời gian tới sẽ không mang tính lan rộng, nhưng cũng khó tránh khỏi việc xuất hiện thường xuyên hơn ở một số nhóm nhà đầu tư và phân khúc nhất định. Đặc biệt, áp lực tài chính từ đòn bẩy tài chính và chu kỳ điều chỉnh của lãi suất đang trở thành yếu tố quyết định hành vi bán ra trên thị trường thứ cấp.

Theo bà Miền, đây không phải là hiện tượng phổ biến của thị trường. Việc cắt lỗ gần như chỉ diễn ra cục bộ ở các khu vực ghi nhận mức tăng trưởng nóng, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh với kỳ vọng “lướt sóng” trong thời gian ngắn, tranh thủ chính sách hỗ trợ lãi suất của các chủ đầu tư.

Bà Phạm Miền cho rằng, trong thời gian tới, hiện tượng “cắt lỗ” chung cư có thể xuất hiện nhiều hơn, nhưng chủ yếu chỉ tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những trường hợp bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi trong bối cảnh lãi suất tăng.

Khi nguồn cung căn hộ ngày càng gia tăng, áp lực cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, khiến hiện tượng “cắt lỗ” xảy ra nhiều hơn ở các sản phẩm hình thành trong tương lai khi nhà đầu tư vừa chịu chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa có dòng tiền khai thác.

“Tuy nhiên, xu hướng này khó lan rộng trên toàn thị trường vì nhu cầu ở thực và đầu tư với phân khúc này đều vẫn neo ở mức cao. Các dự án đã hoàn thiện, pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và sẵn sàng vận hành vẫn duy trì được mức giá và thanh khoản ổn định”, bà Miền nêu quan điểm.

Trong bối cảnh đó, bà Miền khuyến nghị để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư trước hết không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung cải thiện và chi phí vốn có xu hướng điều chỉnh lên cao. Chỉ nên vay vốn ở tỷ lệ phù hợp với khả năng tạo dòng tiền và sức chịu đựng tài chính trong trung và dài hạn.

Bên cạnh đó, ngoài yếu tố pháp lý là yêu cầu bắt buộc, nhà đầu tư cần tránh mua các sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, thiếu khả năng khai thác cho thuê. Đồng thời chỉ tham gia thị trường với mục tiêu nắm giữ trong khoảng 3 năm trở lên và cần đảm bảo trụ được nếu có bất cứ “biến cố vĩ mô” nào xảy ra.

“Tôi muốn lưu ý thêm rằng thị trường đang được nắn chỉnh theo hướng rõ nét, với các yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch, chính vì vậy nhà đầu tư cần hết sức lưu ý, cuộc chơi sẽ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, nghiêm túc hơn, kỳ vọng vào ‘lướt sóng’ sẽ ngày càng khó”, bà Miền nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản: Kịch bản nào cho quý tiếp theo của năm 2026

VOV.VN - Sau nhịp chững lại đầu năm do yếu tố mùa vụ và áp lực lãi suất/vĩ mô, thị trường bất động sản quý II/2026 được kỳ vọng sẽ diễn biến tích cực hơn so với quý I/2026. Tuy nhiên, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ duy trì thanh khoản.