Nhịp điều chỉnh chậm lại ở quý I

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, thị trường vận động theo quy luật quen thuộc: nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm trong dịp Tết Nguyên đán, sau đó bật tăng trở lại ngay khi kỳ nghỉ kết thúc. Đến cuối tháng 2/2026, mức độ quan tâm đã tiệm cận ngưỡng giữa tháng 12/2025. Tuy nhiên, từ tuần thứ hai sau Tết, đà phục hồi có dấu hiệu chậm lại. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của người mua trước các biến động vĩ mô, nhất là áp lực vì lãi suất vay đang có xu hướng tăng. Điều này khiến quá trình ra quyết định kéo dài hơn, nhất là với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số loại hình bất động sản. Tại Hà Nội, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Tại Thành phố Hồ Chí Minh cũ, giá nhà riêng giảm 2%.

Diễn biến này cho thấy những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực. Ngược lại, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ít biến động hơn và giữ được sự quan tâm ổn định.

Dù chịu tác động từ chi phí vốn và tâm lý thị trường, nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn hiện hữu, nhưng đã chuyển sang trạng thái chọn lọc rõ ràng hơn.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh cũ, việc giá nhà riêng giảm nhẹ khoảng 2% đã kích thích nhu cầu quay trở lại, với lượng tìm kiếm tăng 23% ngay sau Tết, lượng tìm kiếm căn hộ cũng tăng 36%. Trong khi đó, tại Hà Nội, phân khúc chung cư tiếp tục là điểm sáng khi lượng quan tâm tăng khoảng 30%.

Ngoài ra, trong năm 2025, dữ liệu của Batdongsan.com.vn đã phản ánh nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng lên ở các địa phương có nền tảng phát triển tốt về công nghiệp, hạ tầng và du lịch. Đơn cử, Đà Nẵng tăng 29% so với năm 2024, Huế (tăng 21%), Bắc Ninh (tăng 17%), Khánh Hòa (tăng 15%) hay Hải Phòng (tăng 13%), cho thấy sự mở rộng của các cực tăng trưởng mới.

Những dữ liệu này phản ánh một thực tế: nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn hiện hữu, ngay cả trong bối cảnh thị trường đối mặt với nhiều thách thức. Tuy nhiên, từ nhu cầu đến quyết định giao dịch là một khoảng cách cần được cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Khi thị trường bước vào giai đoạn thanh khoản khó khăn, người mua ngày càng khắt khe hơn với thông tin. Thay vì tiếp cận đại trà, họ có xu hướng ưu tiên các nguồn dữ liệu đáng tin cậy và đã được kiểm chứng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy các tin đăng thuộc nhóm “Tin xác thực” có lượng người xem cao gấp 1,8 lần và tỷ lệ liên hệ cao gấp 2,4 lần so với tin thông thường. Yếu tố minh bạch đang trở thành một trong những tiêu chí quan trọng hàng đầu trong quá trình ra quyết định.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, đây là thời điểm phù hợp cho người mua có sẵn dòng tiền, bởi họ có quyền lựa chọn, đàm phán và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín thay vì bị cuốn theo các cơn sốt đất như trước đây. Sự phân hóa đang diễn ra mạnh mẽ không chỉ ở loại hình sản phẩm mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí địa lý, thúc đẩy các nhà phát triển dự án phải tập trung vào chất lượng thiết kế và tiện ích thực tế.

“Nhìn chung, mặc dù giá đất nền ở một số khu vực có sự điều chỉnh giảm nhưng xét về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh thu hút dòng tiền bền vững và đang tiến tới một chu kỳ phát triển minh bạch, chuyên nghiệp hơn”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Quý II sẽ diễn biến thế nào?

Bước vào quý II/2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng xuất hiện diễn biến tích cực hơn so với quý trước. Doanh nghiệp bắt đầu trở lại “đường đua” dự án, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy và nhu cầu người mua vẫn tiếp tục hiện diện trên thị trường. Sau nhịp chững lại đầu năm do yếu tố mùa vụ và áp lực lãi suất/vĩ mô, thị trường bất động sản quý II/2026 được kỳ vọng sẽ diễn biến tích cực hơn so với quý I/2026.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, thị trường bất động sản bước vào quý II/2026 không còn ở trạng thái suy giảm, nhưng cũng chưa phải là giai đoạn bùng nổ, mà đang trong một quá trình chuyển trạng thái. Sau nhịp chững lại đầu năm hiện mức độ quan tâm của người mua đã bắt đầu quay trở lại, dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm trước.

“Tôi đánh giá quý II này, bất động sản sẽ tích cực hơn. Thị trường không thiếu cơ hội, chỉ đang thiếu những sản phẩm đủ tốt để hấp thụ dòng tiền”, ông Tuấn nói.

Điểm quan trọng, theo vị này là cấu trúc nhu cầu đã thay đổi rõ rệt. Thị trường hiện nay được dẫn dắt bởi người mua ở thực và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như các chu kỳ trước. Cùng với đó, tín hiệu tích cực của quý II nằm ở việc thanh khoản có xu hướng cải thiện dần, nhưng mang tính chọn lọc rất cao.

Riêng với phân khúc khúc căn hộ tại các đô thị lớn vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Trong khi đó, đất nền vùng ven bắt đầu có tín hiệu quan tâm trở lại nhưng sẽ không còn những đợt “sóng” mạnh như trước, mà phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và hạ tầng.

Kịch bản tiếp theo sẽ ra sao?

Theo các chuyên gia, ngành bất động sản phụ thuộc tới 70% vào vốn vay ngân hàng, nhưng hiện nay các ngân hàng lớn (kể cả nhóm Big 4) đang có động thái từ siết chặt cấp tín dụng cho dự án mới, hoặc chỉ lựa chọn rất khắt khe các dự án tại khu vực Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Thị trường hiện nay được dẫn dắt bởi người mua ở thực và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như các chu kỳ trước. Cùng với đó, tín hiệu tích cực của quý II nằm ở việc thanh khoản có xu hướng cải thiện dần, nhưng mang tính chọn lọc rất cao. Chất lượng các dự án ngày càng được nâng cao, với sự xuất hiện của nhiều mô hình phát triển mới, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hệ thống tiện ích. Hoạt động đầu tư cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực khi ngày càng nhiều dự án được ứng dụng công nghệ hiện đại, giải pháp thiết kế tiên tiến, thân thiện với môi trường, phù hợp với định hướng phát triển bền vững mà Chính phủ đang thúc đẩy.

Riêng với phân khúc khúc căn hộ tại các đô thị lớn vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Trong khi đó, đất nền vùng ven bắt đầu có tín hiệu quan tâm trở lại nhưng sẽ không còn những đợt "sóng" mạnh như trước, mà phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và hạ tầng.

Nếu kịch bản tích cực xảy ra với lãi suất hạ nhiệt, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ và chính phủ ưu tiên cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế thì thị trường sẽ đón nhận các giao dịch mở bán sôi động hơn. Tuy nhiên yếu tố địa chính trị vẫn còn tiềm ẩn nhiều bất ổn do chiến tranh có thể kéo dài dẫn đến khủng hoảng về năng lượng, chuỗi cung ứng toàn cầu bị ảnh hưởng, lạm phát và thắt chặt chi tiêu sẽ tác động trái chiều đến thị trường trong Quý II/2026, cũng như các quý còn lại của năm 2026.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, trong khi vốn chủ sở hữu mỏng, khi thị trường gặp biến động, rủi ro thanh khoản bộc lộ rõ. Vì vậy, bên cạnh tháo gỡ khó khăn trước mắt, cần thúc đẩy phát triển thị trường vốn dài hạn minh bạch, bền vững hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bối cảnh lãi suất tăng đang buộc doanh nghiệp thay đổi tư duy điều hành, chuyển từ chiến lược mở rộng nhanh sang ưu tiên quản trị rủi ro, từ mục tiêu ngắn hạn sang định hướng dài hạn và bền vững hơn. Dòng tiền không rút hoàn toàn khỏi thị trường, song trở nên thận trọng hơn.

Tuy nhiên, ông Đính nhận định, giá bất động sản khó giảm diện rộng trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng, vốn và tuân thủ pháp lý đều gia tăng. Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ duy trì thanh khoản, trong khi các sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ đối mặt nhiều khó khăn.

Thị trường bất động sản: Không còn "mua đâu thắng đó" mà đang đi theo giá trị thực

VOV.VN - Việt Nam tiếp tục là điểm sáng thu hút vốn ngoại vào bất động sản. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định, giai đoạn “mua đâu thắng đó” đã qua, thay vào đó là sự sàng lọc mạnh mẽ, buộc nhà đầu tư phải tập trung vào giá trị thực.