Kẽ hở nào khiến nhiều người giàu bất thường từ bất động sản?

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, một thực tế ở Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều nhà đầu tư tư nhân đã giàu lên rất nhanh nhờ vào đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS), trong đó có kinh doanh quyền sử dụng đất “thô” không có đầu tư tài sản trên đất dưới dạng “chia lô bán nền”.

Từ phía các nhà quản lý, nhiều vụ án tham nhũng về đất đai dưới dạng quyết định giá đất thấp trong cơ chế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các dự án đầu tư đã được phát hiện, điều tra, khởi tố và xét xử. Mặc dù vậy, cuộc đấu tranh phòng, chống tham nhũng về đất đai vẫn còn nhiều bất cập, chưa đạt được những kết quả mang tính giải quyết bản chất của vấn đề.

“Thực tế, nhiều người còn rất trẻ nhưng đang làm chủ khối tài sản BĐS có giá trị tới hàng chục triệu USD mà không giải trình được nguồn gốc” – ông Võ nói.

Quốc hội cũng đã họp và bàn về giải pháp xử lý đối với các tài sản không giải trình được nguồn gốc, những cũng chưa thống nhất được ý kiến. Nói về thực trạng này để thấy được sự khó khăn về việc giải quyết vấn đề tham nhũng trong quản lý đất đai.

Lợi ích nhóm chi phối giá trị đất đai

Tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, nhìn vào thực chất của vấn đề, có thể thấy câu chuyện tham nhũng về đất đai không quá phức tạp. Cơ chế nhà nước giao đất công sản có thu tiền sử dụng đất cho một chủ thể là tự nhiên được định giá thấp hơn giá thị trường, sau đó tư nhân bán ra thị trường sẽ thu được giá trị cao hơn. Hiện giá trị bán ra thị trường và giá trị đã trả cho Nhà nước khi được giao đất chính là phần lợi nhuận tư nhân đó thu được. Cán bộ nhà nước có thẩm quyền giao đất và tư nhân được giao đất kết hợp với nhau trong cùng một nhóm lợi ích thì lợi nhuận thu được sẽ được chia sẻ giữa hai bên. Vì lợi ích chung giữa 2 bên mà bên giao tìm mọi cách định giá đất thấp hơn thị trường nhiều lần. Đây là lý do chính để giải thích vì sao cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định từ Luật Đất đai năm 2003, được nhấn mạnh hơn tại Luật Đất đai 2013 nhưng cho đến nay vẫn chưa được thực hiện phổ biến trên thực tế. Như vậy, khi một nhóm lợi ích mà lợi ích đó là bất chính thì có thể gọi là nhóm trục lợi.

Từ góc nhìn của các nhà đầu tư tư nhân, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, ngoài việc tìm cách liên kết các nhóm trục lợi, họ còn tìm cách đẩy giá đất trên thị trường qua những cơn sốt BĐS. Một ví dụ, giai đoạn 2006 - 2008, lợi dụng tình trạng “vỡ bong bóng” trong thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư dự án BĐS đã đẩy giá đất tăng khoảng 2 tới 3 lần. Hiện nay, trong thời đại dịch Covid-19, do kinh tế khó khăn, giá BĐS trên thị trường đã tăng khoảng 30%.

“Những cơn sốt giá BĐS xảy ra là điều không có lợi cho phát triển kinh tế. Những người có tiền đều đưa tiền vào đầu tư BĐS, không muốn đưa tiền vào đầu tư sản xuất, kinh doanh. Các nhà đầu tư tư nhân luôn muốn đẩy giá đất trên thị trường cao hơn, làm cho lợi ích thu được cao hơn. Cán bộ nhà nước có thẩm quyền giao đất muốn định giá đất thấp hơn thị trường nhiều lần, các nhà đầu tư tư nhân lại tìm nhiều thủ thuật làm giá đất trên thị trường “sốt” cao. Cả hai động tác này đều nhằm mục tiêu tạo lợi nhuận cao nhất để chia sẻ trong nhóm trục lợi” – ông Võ nhấn mạnh.

Tại Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và chúng ta đã áp dụng cơ chế thị trường để phát triển kinh tế, đặc biệt là thị trường đầu tư công nghiệp hóa và đô thị hóa. Việc vận hành được đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong cơ chế thị trường là một vấn đề lớn, quan trọng vì đó là một yếu tố để bảo đảm định hướng xã hội chủ nghĩa.

Cần sớm xóa bỏ mập mờ đất công - tư

Ở Việt Nam, do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên không phân biệt đâu là đất công, đâu là đất tư. Sự mập mờ khái niệm kiểu này là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Mặt khác, khái niệm giá trị đất đai, quyền tài sản đất đai không minh bạch cũng là một khiếm khuyết làm cho giá trị đất đai do nhà nước xác định thấp hơn thị trường khá nhiều, cũng tạo cơ hội tham nhũng trong quá trình nhà nước giao đất, cho thuê đất từ khu vực công sang khu vực tư.

Chính vì thế, theo nguyên Thứ trưởng Đặng Hùng Võ, cần minh bạch tài sản đất đai và bất động sản. Đối với khu vực tài sản công, không để xảy ra tình trạng biến tài sản công thành tài sản tư. Đối với khu vực tài sản tư, không để xảy ra tình trạng tài sản tư hình thành không rõ nguồn gốc.

Theo đánh giá của các chuyên gia, vấn đề minh bạch tài sản đất đai, bất động sản và các tài sản khác ở Việt Nam còn quá chậm. Nhà nước chưa có chính sách cụ thể nào được ban hành. Vừa qua, Quốc hội thảo luận các kỹ lưỡng nhưng ý kiến kết luận chưa tập trung. Chừng nào ở Việt Nam chưa có quy định chặt chẽ về việc buộc các tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân phải công khai mình đang nắm giữ bao nhiêu đất đai thì chưa có hi vọng để đảm bảo cuộc chiến phòng, chống tham nhũng đạt tới kết quả tích cực.

Để phòng, chống tham nhũng về đất đai có hiệu quả, theo ông Đặng Hùng Võ, chúng ta cần có một hệ thống pháp luật đất đai phù hợp. Để quản lý đất đai, cần đề cập nhiều loại công cụ như pháp luật, quy hoạch, hành chính, tài chính. Tham nhũng đất đai chắc chắn liên quan nhiều tới tài chính đất đai, tức là liên quan chủ yếu tới việc tính toán giá trị đất đai thành tiền, hay còn gọi là tài chính đất đai.

Việt Nam cần thực hiện một số đổi mới mang tính cốt lõi, một mặt nhằm tạo cơ hội sử dụng đất đai có hiệu quả và đưa đất đai trở thành nguồn vốn phục vụ đầu tư phát triển, mặt khác có thể nâng cao hiệu quả phòng, chống tham nhũng về đất đai thuộc tài sản công./.