Phí quản lý chung cư: Đắt, rẻ không chỉ ở đơn giá

Thời gian gần đây, phí quản lý chung cư tiếp tục gây tranh luận trên các diễn đàn nhà ở. Có nơi cư dân phản ứng vì mức thu không tương xứng với dịch vụ; có nơi phí cao vẫn được chấp nhận vì vận hành ổn định. Đơn giá trên mỗi mét vuông, vì thế, chưa đủ để kết luận “đắt” hay “rẻ”.

Ba mức phí, ba trải nghiệm

Tại chung cư Chương Dương Home, phường Thủ Đức, TP.HCM, nhiều ô tô, xe máy của cư dân vẫn phải đậu ngoài trời dù chủ phương tiện đóng phí trông giữ hằng tháng. Ông Nguyễn Văn Phát, cư dân chung cư, cho biết phí quản lý hiện là 5.500 đồng/m²/tháng; phí gửi xe máy 80.000 đồng/chiếc, ô tô 770.000 đồng/tháng.

Theo ông Phát, mức thu không cao so với nhiều chung cư khác nhưng dịch vụ chưa đáp ứng mong đợi. Cư dân muốn được công khai định biên bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật; tần suất kiểm tra và cách phân bổ tiền hằng tháng. Việc xe đậu ngoài trời chưa đủ để kết luận vi phạm nếu chưa đối chiếu hợp đồng, nội quy và sức chứa bãi xe, nhưng yêu cầu làm rõ tiêu chuẩn trông giữ là chính đáng.

Tại Carina, phí quản lý khoảng 7.700 đồng/m²/tháng; phí gửi 2 xe máy và 1 ô tô khoảng 1,24 triệu đồng/tháng. Bà Phạm Thị Vân, cư dân tại đây, vẫn đánh giá mức phí hợp lý vì vệ sinh, an ninh và dịch vụ thiết yếu được duy trì ổn định.

Tại Sunrise Riverside, căn hộ 71m² của gia đình ông Mai Ngọc Doanh đóng khoảng 880.000 đồng/tháng, tương đương hơn 12.000 đồng/m²; ô tô khoảng 1,5 triệu đồng và xe máy 120.000 đồng/tháng. Đổi lại, cư dân có hồ bơi, phòng gym, sân chơi, cảnh quan và nhà sinh hoạt cộng đồng. Ông Doanh cho rằng mức phí có thể chấp nhận khi chất lượng và tiện ích tương xứng.

Ba trường hợp cho thấy giá thấp chưa chắc đã rẻ, giá cao cũng chưa hẳn bất hợp lý. Khoản phí 5.500 đồng/m² có thể trở nên “đắt” nếu dịch vụ không đạt yêu cầu; mức hơn 12.000 đồng/m² vẫn có thể hợp lý nếu chất lượng tương xứng và tài chính minh bạch.

Khung giá không phải “trần cứng”

Điều 151 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu giá dịch vụ quản lý vận hành phải công khai, minh bạch, căn cứ vào công việc và dịch vụ thực tế. Trước hội nghị nhà chung cư lần đầu, giá theo hợp đồng mua bán, thuê mua; sau đó, giá do đơn vị vận hành và hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất. Phí này không bao gồm kinh phí bảo trì, bảo hiểm cháy nổ, phí giữ xe, điện, nước, truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao Ban quản trị và dịch vụ riêng. Vì vậy, không thể cộng mọi khoản cư dân đóng rồi gọi chung là “phí quản lý”, cũng không thể so sánh nếu chưa xác định mỗi mức thu bao gồm gì.

Theo Quyết định 86/2024/QĐ-UBND của TP.HCM, khung giá đối với chung cư có thang máy là 1.800–7.000 đồng/m² thông thủy/tháng; chung cư không có thang máy là 600–3.500 đồng/m²/tháng. Nhưng đây không phải “trần cứng” cho mọi chung cư thương mại. Khung giá áp dụng đối với chung cư thuộc tài sản công và làm cơ sở tham khảo khi thỏa thuận, giải quyết tranh chấp đối với nhà ở không thuộc tài sản công. Nếu giá đã được hội nghị nhà chung cư thống nhất hoặc thỏa thuận trong hợp đồng thì không áp dụng máy móc; khi các bên không thỏa thuận được mới dùng mức giá trong khung. Bởi vậy, mức 7.700 đồng/m² hay hơn 12.000 đồng/m² chưa thể mặc nhiên bị xem là trái quy định; mức 5.500 đồng/m² nằm trong khung cũng không có nghĩa dịch vụ đã tương xứng. Cần đối chiếu dự toán, số thực chi, nhân sự, tần suất dịch vụ và kết quả xử lý sự cố.

“Điểm mù” lớn hơn nằm ở quỹ bảo trì

Phí quản lý hằng tháng và quỹ bảo trì là hai dòng tiền khác nhau. Theo Luật Nhà ở 2023, người mua hoặc thuê mua căn hộ phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ. Ở dự án lớn, quỹ có thể lên tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Sau khi Ban quản trị được công nhận, quỹ được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị lập, chỉ sử dụng cho phần sở hữu chung theo kế hoạch và quy chế tài chính được thông qua. Rủi ro xuất hiện khi tài khoản, con dấu, hợp đồng và hồ sơ thanh toán tập trung vào ít người nhưng thiếu kiểm soát chéo.

Tháng 4/2025, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM bắt tạm giam ông Lê Trung Nguyên và bà Nguyễn Thị Ngọc Lan, cựu Trưởng và Phó Ban quản trị chung cư Golden Mansion, để điều tra về hành vi tham ô tài sản. Theo thông tin điều tra được công bố, chủ đầu tư đã bàn giao khoảng 45 tỷ đồng quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Hai bị can bị cáo buộc tự ý chuyển 22 tỷ đồng vào tài khoản cá nhân. Đến thời điểm công bố, 10 tỷ đồng đã được hoàn trả; còn 12 tỷ đồng tiền gốc và khoảng 1,9 tỷ đồng tiền lãi chưa được khắc phục. 

Tại chung cư Miếu Nổi, vụ việc đã được đưa ra xét xử. Tháng 4/2026, TAND khu vực 5, TP.HCM tuyên sơ thẩm ông Phạm Phương, cựu Trưởng Ban quản trị, 11 năm 6 tháng tù; ông Đinh Việt Cường, cựu Phó Ban quản trị, 10 năm 6 tháng tù về các tội tham ô tài sản và lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ. Theo bản án sơ thẩm, các sai phạm liên quan việc nâng khống, nghiệm thu khống hợp đồng thang máy, camera, đèn năng lượng mặt trời, sơn sửa; dùng tiền cư dân nộp phạt vi phạm xây dựng và bồi thường hợp đồng cho thuê phần sở hữu chung.

Hai vụ việc khác nhau về tính chất, số tiền và giai đoạn tố tụng; không thể dùng để quy kết mọi Ban quản trị. Tuy nhiên, chúng cho thấy niềm tin cá nhân không thể thay thế cơ chế kiểm soát tài chính.

Minh bạch phải đo được

Ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM, cho rằng chi phí gồm nhân sự, kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, cảnh quan, điện nước khu vực chung và tiện ích. Chung cư ít căn hộ vẫn phải duy trì bộ máy tương đối đầy đủ nên chi phí trên mỗi mét vuông có thể cao hơn. “Không thể chỉ nhìn vào đơn giá để đánh giá phí quản lý cao hay thấp. Quan trọng là các khoản thu, chi phải được công khai để cư dân biết tiền của mình được sử dụng vào đâu”, ông Thành nhấn mạnh.

Trở lại Chương Dương Home, tranh luận không chỉ nằm ở mức 5.500 đồng/m². Câu hỏi thực chất là cư dân nhận được gì từ khoản tiền đó; hoạt động an ninh, kỹ thuật được kiểm tra ra sao; ai chịu trách nhiệm khi xảy ra sự cố và các khoản chi có thể kiểm chứng bằng tài liệu nào. Một mức phí thấp nhưng dịch vụ không đáp ứng, thông tin tài chính thiếu công khai vẫn có thể là mức phí đắt. Ngược lại, mức phí cao hơn có thể được chấp nhận nếu chất lượng tương xứng và từng đồng tiền đều có thể truy xuất. Phí hợp lý không nhất thiết là phí thấp nhất; đó phải là khoản phí được quyết định đúng thẩm quyền, sử dụng đúng mục đích và đặt dưới sự giám sát thực chất của chính những người đã đóng tiền.

Siết chặt quản lý doanh nghiệp thuộc diện miễn, giảm phí khi qua trạm BOT

VOV.VN - Doanh nghiệp BOT Bắc Giang - Lạng Sơn kiến nghị siết quản lý đối tượng miễn, giảm phí qua trạm BOT nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi.