Cần hiểu đúng quy định thời hạn sử dụng chung cư
VOV.VN - Cần hiểu đúng bản chất thời hạn sử dụng chung cư không đồng nghĩa với mất quyền sở hữu, chỉ nhằm đảm bảo an toàn và minh bạch cho thị trường.
Hiện có ý kiến lo ngại quyền lợi người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng khi quy định có thời hạn sử dụng chung cư. Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản cho rằng, cần hiểu đúng bản chất thời hạn công trình không đồng nghĩa với mất quyền sở hữu, chỉ nhằm đảm bảo an toàn và minh bạch cho thị trường.
Không đồng nghĩa "mất quyền sở hữu"
Ông Lê Trọng Thêm, Trưởng Ban Pháp chế, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, quy định về “thời hạn sử dụng chung cư” không phải là nội dung mới. Thực tế, niên hạn công trình đã được quy định rõ tại Quy chuẩn QCVN 03:2022/BXD của Bộ Xây dựng.
Theo quy chuẩn này, công trình nhà ở thông thường có thời hạn sử dụng phổ biến khoảng 50 năm; trong khi các công trình công cộng, quy mô lớn hoặc mang tính biểu tượng có thể đạt niên hạn lên đến 100 năm. "Chung cư chịu tác động của hao mòn tự nhiên theo thời gian, điều kiện thời tiết cũng như quá trình vận hành, bảo trì. Do đó, yếu tố an toàn phải được đặt lên hàng đầu. Trong trường hợp công trình sau kiểm định bảo đảm điều kiện sử dụng thì không nhất thiết phải phá dỡ", ông Thêm phân tích.
Đáng chú ý, ông Thêm chỉ rõ cần phân định rõ hai khái niệm quyền sở hữu căn hộ - gắn liền với kết cấu công trình và quyền sử dụng đất chung - gắn với diện tích đất xây dựng chung cư. Đây là cơ sở quan trọng để tránh hiểu nhầm về quyền lợi của người mua nhà. Về tác động đối với thị trường bất động sản, ông Thêm cho rằng chính sách này khi được ban hành sẽ góp phần đưa giá chung cư về sát giá trị thực, và người có nhu cầu ở thực sẽ được hưởng lợi.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư và lực lượng môi giới cũng cần điều chỉnh theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch hơn, nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực tư vấn, giúp khách hàng có đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định phù hợp.
"Chủ đầu tư uy tín, nhà thầu uy tín đến khâu bán hàng có nhà môi giới hiểu biết để tư vấn cho khách hàng lựa chọn. Khách hàng cũng không phó mặc cho tất cả các đơn vị đó, cũng tự tìm hiểu, nâng cao trình độ thì không có gì để lo ngại", ông Thêm khẳng định.
Kiểm định an toàn là yếu tố quyết định
Tiếp nối quan điểm này, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Nhà Toàn cầu (Global Home) cho rằng, quy định về thời hạn sử dụng chung cư sẽ tạo động lực để các chủ đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng công trình, uy tín thương hiệu, qua đó nâng cao giá trị căn hộ và tính thanh khoản trên thị trường.
Theo ông Thành, khi chung cư hết niên hạn sử dụng theo thiết kế hoặc có dấu hiệu xuống cấp, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ mời các tổ chức giám định tham gia kiểm định, đánh giá mức độ an toàn của công trình. "Trong trường hợp chung cư đủ điều kiện tiếp tục sử dụng sẽ được duy trì cho đến thời gian đánh giá công trình xuống cấp, cần phải di dời. Khi kiểm định hết hạn chung cư góp phần cho cơ quan chức năng di dời người dân nhanh chóng, thuận tiện để đảm bảo an toàn", ông Thành nhấn mạnh.
Ở góc độ chính sách, góp ý dự dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình", áp dụng đối với các dự án chung cư xây mới, phù hợp với Nghị quyết số 21/2026.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Nghị quyết 21 cũng nêu rõ nguyên tắc không hồi tố đối với các trường hợp trước đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, đây là cơ sở quan trọng để hoàn thiện khung pháp lý, bảo đảm tính ổn định của thị trường. "Hiện nay, Luật Nhà ở đã quy định các trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, như Nhà nước giao đất có thời hạn, như việc thoả thuận giữa hai bên, mua bán với nhau có thời hạn", ông Châu chỉ ra.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị quyết 21 là cơ sở để sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2024 theo hướng bổ sung quy định giao đất ở có thời hạn lâu dài, ưu tiên áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Đồng thời, chủ sở hữu căn hộ tại các dự án mới vẫn được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Tuy nhiên, thời hạn sử dụng của căn hộ sẽ được xác định theo tuổi thọ công trình. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đang đề xuất quy định mức tối đa không quá 99 năm - được xem là phù hợp với thông lệ quốc tế, vừa bảo đảm quyền lợi người sở hữu, vừa đáp ứng yêu cầu quản lý và an toàn công trình trong dài hạn.
Cuối năm 2022, trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng lần đầu đề xuất quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư”. Đến tháng 4/2023, nội dung này được rút khỏi dự thảo do tính nhạy cảm, tác động lớn và còn nhiều ý kiến chưa đồng thuận.
Tháng 7/2026, khi tiếp tục lấy ý kiến sửa đổi Luật Nhà ở, quy định này được đưa trở lại nhưng sau đó một lần nữa lại rút khỏi dự thảo.
Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIV ban hành Nghị quyết 21 đã định hình quan điểm và định hướng lớn về sửa đổi Luật Đất đai, cùng các luật có liên quan.
Trong đó, Trung ương yêu cầu quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới theo niên hạn công trình. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng dựng lại theo quy định.
Cần quy định niên hạn nhà chung cư để gỡ nút thắt cải tạo đô thị
VOV.VN - Đề xuất nên quy định niên hạn sử dụng cho chung cư không chỉ tạo hành lang pháp lý phù hợp, còn góp phần đưa giấc mơ an cư của người dân đến gần hơn với thực tế.
