"Sốt đất" cục bộ từ thông tin quy hoạch khiến khó phát triển hạ tầng

Phát triển đô thị vệ tinh, liên kết vùng được xem là một trong những giải pháp mang tính bền vững cho TPHCM và các tỉnh lân cận (vùng TPHCM). Tuy nhiên, hiện đang có tình trạng thông tin quy hoạch thiếu, gây "sốt đất" cục bộ, khiến cho việc phát triển các khu đô thị và hạ tầng giao thông khó khăn. Từ đó khiến tốc độ phát triển của vùng TPHCM bị kéo chậm lại.

Quá tải hạ tầng kết nối 

Theo nhận định của các chuyên gia, TPHCM chỉ chiếm 0,6 diện tích cả nước nhưng có đóng góp lớn nhất cho sự phát triển kinh tế chung. Năm 2020, GRDP bình quân đầu người của TPHCM ước đạt gần 6.800 USD. Mức tăng trưởng GRDP tăng bình quân 8,3%/năm, quy mô GRDP của thành phố chiếm 22,8% GDP của cả nước, thu ngân sách năm 2020 chiếm tỷ trọng 27% - lớn nhất cả nước.

TS. Lê Đỗ Mười, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải (thuộc Bộ Giao thông Vận tải) cho rằng, kinh tế- xã hội của vùng TPHCM bị tác động bởi hạ tầng giao thông kết nối các tỉnh trong vùng đang quá tải, thiếu đồng bộ. Nguồn lực đầu tư cho hạ tầng giao thông chỉ đạt từ 25% - 27% so với nhu cầu theo các quy hoạch được phê duyệt. Trong khi đó, việc phát triển các khu đô thị vệ tinh lân cận TPHCM sẽ giúp giãn dân đô thị. 

Khi hạ tầng được đồng bộ kết nối, thuận lợi hơn, thì sẽ tạo được lực đẩy phát triển thị trường bất động sản. Thế nhưng, tình trạng đầu tư ồ ạt phát triển bất động sản tại một số khu vực có tiềm năng dẫn đến mất cân bằng phát triển các đô thị vệ tinh, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phá vỡ quy hoạch chung. Những "cơn sốt đất" hầu hết xuất phát từ thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch.

Cụ thể, hiện nay đang có sự phát triển đô thị tập trung chủ yếu tại một số vùng phía Đông TPHCM, dẫn đến tình trạng mất cân bằng. Do đó, ông Mười cho rằng, ngoài việc đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông kết nối thì cần dành nguồn lực đầu tư phát triển đồng bộ các khu vực trong vùng TPHCM đảm bảo thực hiện đúng theo quy hoạch.

“Quy hoạch đã có đầy đủ như đường cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu nối với Cái Mép – Thị Vải, đường Vành đai 2, 3, 4 của TPHCM…Nhưng hiện nay quan trọng nhất là nguồn lực, phải dành nguồn lực ưu tiên. Đấy là một cách giải toả được không những của TPHCM hay của một vùng nào, mà là kết nối của cả khu vực Tây Nam bộ, Đông Nam bộ”, TS. Lê Đỗ Mười chỉ rõ.

Cần cơ chế tạo quỹ đất sạch

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách Tài nguyên và Môi trường (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, phải chú ý tới vấn đề giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch khi thực hiện quy hoạch và đầu tư dự án hạ tầng. Ông Thọ đề xuất thực hiện điều này bằng phương pháp “dồn điền đổi thửa”. Đây là giải pháp mấu chốt biến khu đô thị kém phát triển thành khu đô thị tầm cỡ như ở Singapore, Nhật Bản…

Theo ông Thọ, quá trình giải phóng mặt bằng khiến nhiều doanh nghiệp gặp vấn đề về thủ tục pháp lý, khó khăn khi thoả thuận với người dân. Do đó, cần tạo lập quỹ đất, sau đó đấu giá đất để tăng nguồn tiền cho ngân sách Nhà nước. Trong năm 2019, tiền thu được từ sử dụng đất đạt đến 192.000 tỷ đồng, gấp 5 lần so với nguồn thu từ dầu khí. Nếu các tỉnh sử dụng nguồn thu này để tạo lập quỹ đất thì sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản dễ hơn. 

Nhà nước sẽ đóng vai trò định hướng không gian phát triển vùng TPHCM thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp sẽ thực hiện đầu tư hạ trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt. Ông Thọ nhấn mạnh, khi giá đất tăng lên do các quyết định hành chính của Nhà nước thì Nhà nước phải phối hợp với doanh nghiệp và người dân để đảm bảo hài hoà lợi ích.

“Nhà nước can thiệp vào quản lý đất khi điều chỉnh quy hoạch cũng như xây dựng cơ sở hạ tầng là cần thiết. Tôi thấy rằng, TPHCM có thể áp dụng kinh nghiệm của các nước là lập bản đồ giá đất trước khi điều chỉnh quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng và sau khi đầu tư xây dựng. Dùng tiền chênh lệch giữa ba lần điều chỉnh giá đất để khai thác nguồn lực đất đai, hài hoà lợi ích”, ông Thọ lưu ý.

Về phía cơ quan quản lý, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM Trần Văn Bảy cho biết, UBND TPHCM đã chính thức phê duyệt đề án "Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng hiệu quả đất đai". Theo đó, trong quá trình đầu tư mở rộng các tuyến đường giao thông thì Nhà nước mở rộng biên đền bù, giải phóng mặt bằng. Diện tích đất dôi dư sẽ đem đấu giá cho nhà đầu tư thực hiện các dự án theo quy hoạch. Trên cơ sở được UBND TPHCM phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đang lấy ý kiến tham mưu để ban hành kế hoạch thực hiện đề án.

“Trong thời gian sớm nhất, UBND TPHCM sẽ ban hành kế hoạch để triển khai thực hiện đề án. Nhưng có thể cũng không thể áp dụng ngay được, bởi vì trong khuôn khổ pháp lý hiện nay, cần phải xin hoặc áp dụng thí điểm. Nếu muốn áp dụng chính thức phải chờ sửa đổi một số quy định pháp luật có liên quan thì mới có thể thực hiện được”, ông Trần Văn Bảy nêu vướng mắc.

Để phát triển vùng TPHCM bền vững, quan trọng nhất là có cơ chế thuận lợi tạo dựng quỹ đất cho việc xây dựng đô thị, khu dân cư, trên cơ sở gắn với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, cần đảm bảo dành nguồn lực cần thiết cho hạ tầng giao thông kết nối với các tỉnh lân cận./.