Sửa Luật Nhà ở, chìa khóa phá băng cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM
VOV.VN - Cần cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và quy định thời hạn sử dụng công trình để tạo thuận lợi trong việc di dời.
Tại TP.HCM, việc sửa chữa, cải tạo chung cư cũ lâu nay gặp vướng mắc trong vấn đề đồng thuận giữa các chủ sở hữu, cũng như cơ chế thu hút nhà đầu tư tham gia chưa hấp dẫn. Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội khoá XVI thảo luận, cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất vào tháng 8/2026 kỳ vọng tháo gỡ những điểm nghẽn này.
Cần chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thành phố có 474 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại. Đối với 16 chung cư cấp D thuộc nhóm nguy hiểm, hư hỏng nặng, thành phố đã di dời toàn bộ 534 hộ dân tại 9 chung cư, một số nơi vẫn đang di dời dang dở hoặc chưa thể triển khai.
Trong số 32 phường có chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại, phường Bến Thành (thuộc Quận 1 cũ) có chung cư số 155 – 157 Bùi Viện được xây dựng từ trước năm 1975, hiện đã xuống cấp và đang trong quá trình phê duyệt phương án bồi thường.
Cũng thuộc địa bàn Quận 1 cũ, phường Sài Gòn có chung cư số 128 đường Hai Bà Trưng đang được lập quy hoạch chi tiết 1/500 và phê duyệt phương án bồi thường. Đây là chung cư xây dựng trước năm 1975, đã tổ chức di dời, tháo dỡ khẩn cấp vào năm 2017.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định, một trong số vướng mắc đối với cải tạo chung cư cũ là chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng dự án rất lớn, nhưng thủ tục kéo dài khiến nhà đầu tư vẫn cân nhắc khi tham gia thực hiện.
Để thu hút doanh nghiệp tham gia, ông Châu cho rằng cần tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn về kinh tế thông thoáng, tạo thuận lợi về thủ tục và an toàn pháp lý.
"Đề nghị có những chính sách ưu đãi chủ đầu tư để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chẳng hạn như ưu đãi về mật độ xây dựng, về hệ số sử dụng đất để tái định cư 100% chủ sở hữu cũ, đồng thời có thêm một số lượng căn hộ dôi dư bù đắp lại chi phí đầu tư", ông Châu nói.
Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, ông Châu đề nghị pháp luật cũng phải quy định cụ thể về trách nhiệm tài chính của chủ sở hữu khi công trình nhà ở hết thời hạn sử dụng.
Cụ thể, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng khu đất nếu cùng đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình mới.
Trường hợp cư dân không có khả năng tài chính hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp, Nhà nước sẽ tổ chức thực hiện dự án và người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo quy định, đồng thời được hỗ trợ và bố trí tái định cư.
Quy định thời hạn sử dụng để thực hiện thuận lợi
Nghị quyết 21/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIV định hướng về việc xác định rõ thời hạn sử dụng công trình, được các chuyên gia đánh giá là có thể góp phần tháo gỡ tâm lý của người mua nhà cũng như tạo cơ sở pháp lý cho công tác cải tạo chung cư cũ trong tương lai.
Ông Nguyễn Duy Thành – Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Nhà Toàn cầu (Global Home) cho rằng, trên thực tế việc 100% chủ sở hữu của chung cư cũ đồng thuận trong việc di dời là rất khó, cũng như chưa có quy định về trách nhiệm đóng góp tài chính của các chủ sở hữu này.
Ông nhận định, nhìn riêng lẻ một chung cư cần cải tạo, việc có cơ chế ưu đãi như tăng mật độ xây dựng, tăng tầng cao có thể hấp dẫn doanh nghiệp, nhưng nhìn rộng ra thì cũng cần xem xét đến việc gia tăng áp lực lên hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội của khu vực xung quanh chung cư.
Theo ông Thành, việc quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư là tư duy đúng đắn và cần phải được đưa vào luật: "Khi chung cư không còn đủ an toàn, không đủ chất lượng sau khi kiểm định thì buộc phải phá dỡ theo quy định của luật. Đây là cơ sở để chính quyền địa phương nhanh chóng thực hiện một cách thuận lợi nhất, tránh trường hợp khó khăn vì không có lời giải một cách đồng bộ và bài bản".
Để luật đi vào cuộc sống, ông Thành cho rằng dự thảo luật cần làm rõ thêm nhiều nội dung như phương pháp xác định niên hạn công trình, quy trình kiểm định chất lượng, cơ chế góp vốn xây dựng lại chung cư và nguyên tắc bồi thường, tái định cư khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Vì sao đề xuất “sở hữu chung cư có thời hạn” bị rút khỏi Luật Nhà ở?
VOV.VN - Bộ Xây dựng vừa đưa đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sau khi nhận được nhiều ý kiến góp ý. Trước đó, phương án xác định thời hạn sở hữu căn hộ theo tuổi thọ công trình gây nhiều tranh luận do lo ngại ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản của người dân.
