Vì sao đề xuất “sở hữu chung cư có thời hạn” bị rút khỏi Luật Nhà ở?

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn và những lo ngại

Điều 88 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, được Bộ Xây dựng soạn thảo có quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định.

Theo phương án này, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình theo quy định của pháp luật về nhà ở và xây dựng.

Bộ Xây dựng cho rằng, quy định này nhằm từng bước thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư, từ quan điểm coi đây là tài sản tồn tại “lâu dài”, “vĩnh viễn” sang cách nhìn nhận đây là loại công trình có thời hạn sử dụng nhất định, có thể xuống cấp theo thời gian.

Tuy nhiên, đề xuất này đã nhận được nhiều ý kiến lo ngại về quyền sở hữu tài sản của người dân. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo tuổi thọ công trình.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), việc xác định thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn sử dụng công trình chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, chưa bảo đảm “tính ổn định” của pháp luật nhà ở, chưa phù hợp với thực tiễn và có thể khiến người dân, chủ sở hữu nhà chung cư phát sinh tâm lý bất an.

Ông Châu kiến nghị: “Bỏ quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ; đồng thời khôi phục quy định về trường hợp “sở hữu nhà ở có thời hạn” trong Luật Nhà ở 2023. Việc gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình có thể khiến người dân - chủ sở hữu căn hộ nảy sinh tâm lý bất an, đồng thời chưa bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật. Tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024”.

Đồng thời, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất, duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn, nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.

Rút đề xuất, ưu tiên bảo đảm quyền lợi người dân

Theo TS. Trần Xuân Lượng, chuyên gia bất động sản, việc đưa quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là phù hợp với yêu cầu bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người dân. Theo ông Lượng, nhà ở là tài sản có giá trị lớn, gắn với nhu cầu an cư lâu dài, do đó các chính sách liên quan cần tạo sự ổn định, minh bạch và hạn chế những tác động có thể gây tâm lý lo ngại cho người sở hữu căn hộ.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, việc không quy định thời hạn sở hữu chung cư không đồng nghĩa với việc bỏ qua vấn đề quản lý chất lượng công trình. Nhà chung cư vẫn cần được kiểm định định kỳ, đánh giá mức độ an toàn để có phương án sửa chữa, cải tạo hoặc phá dỡ khi cần thiết. Quan trọng là cần xây dựng cơ chế xử lý phù hợp, bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu quản lý nhà nước, an toàn của cư dân và quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu.

Theo TS. Trần Xuân Lượng: “Bài toán lớn hiện nay không nằm ở việc giới hạn thời gian sở hữu căn hộ mà là hoàn thiện quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, tạo hành lang pháp lý rõ ràng để các bên cùng tham gia giải quyết những công trình đã xuống cấp”.

Trước các ý kiến trên, theo thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Sau khi bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tập trung vào việc hoàn thiện cơ chế xử lý đối với các chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn.

Việc rút quy định sở hữu chung cư có thời hạn khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cho thấy chính sách đang hướng tới sự cân bằng giữa yêu cầu quản lý chất lượng công trình, bảo đảm an toàn cho cư dân và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của người dân.

Đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn: Người mua có quay lưng với chung cư?

Chuyên gia e ngại, nếu chung cư sở hữu có thời hạn thì phân khúc này có thể không còn được nhiều người lựa chọn vì người Việt có tâm lý muốn sở hữu nhà vĩnh viễn.