Thị trường bất động sản phân hóa mạnh, hướng về nhu cầu thực
VOV.VN - Quý I năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ nền kinh tế và đầu tư công. Tuy nhiên, thay vì phục hồi đồng đều, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt khi dòng tiền ngày càng chọn lọc và hướng về nhu cầu thực.
Nền kinh tế khởi sắc nhưng chưa hoàn toàn thuận lợi
Theo đại diện Batdongsan.com, kinh tế Việt Nam quý 1/2026 có khởi đầu tích cực, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản. Ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý Kinh doanh cấp cao cho biết: “Quý 1/2026, Việt Nam đạt quy mô GDP khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tăng trưởng 7,83% - đây là mức cao nhất trong các quý 1 suốt 11 năm trở lại đây”.
Động lực tăng trưởng đến từ dịch vụ (44%) và công nghiệp - xây dựng (36%), trong khi tiêu dùng và du lịch tiếp tục phục hồi mạnh. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tăng 10,9%, lượng khách quốc tế đạt 6,8 triệu lượt.
Tuy nhiên, bức tranh kinh tế chưa hoàn toàn “màu hồng”. Chỉ số PMI giảm về sát ngưỡng 50 cho thấy đà sản xuất chậm lại, trong khi chi phí đầu vào tăng khiến CPI lên mức 4,7%. Đáng chú ý, Việt Nam ghi nhận nhập siêu trong quý 1 sau nhiều năm, nhưng theo ông Cảnh, điều này phản ánh doanh nghiệp đang tăng nhập tư liệu sản xuất để chuẩn bị cho chu kỳ dài hạn.
Song song với đó, đầu tư công và quy hoạch hạ tầng tiếp tục là lực đỡ quan trọng. Các dự án vành đai, cao tốc, cầu vượt sông cùng những công trình trọng điểm như sân bay Long Thành dự kiến vận hành vào tháng 6/2026 hay đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam dự kiến khởi công cuối năm đang tạo kỳ vọng lớn cho thị trường.
Ngoài ra, các chính sách pháp lý mới như bảng giá đất hàng năm, tháo gỡ vướng mắc dự án, giảm chi phí chuyển đổi đất được kỳ vọng sẽ tăng nguồn cung và nâng cao tính minh bạch. “Các chính sách hiện nay không chỉ nhằm phục hồi thị trường, mà đang định hình lại cấu trúc ngành bất động sản theo hướng bền vững hơn, ưu tiên nhu cầu ở thực”, ông Cảnh nhận định.
Dòng tiền chọn lọc, thị trường phân hóa rõ nét
Dù nền tảng vĩ mô tích cực, thị trường bất động sản không phục hồi đồng đều mà đang phân hóa mạnh theo khu vực và phân khúc.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com cho biết, mức độ quan tâm thị trường đã phục hồi sau Tết nhưng dòng tiền tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực. Đáng chú ý, thị trường TP.HCM phục hồi tốt hơn Hà Nội, trong khi Hà Nội vẫn chưa trở lại mức quan tâm cuối năm 2025. Sự khác biệt lớn nhất nằm ở hành vi người mua. Theo khảo sát quý 1/2026, 67% người mua chung cư để ở, 30% mua cho thuê và chỉ 4% lướt sóng, giảm mạnh so với giai đoạn trước.
Về giá, chung cư tiếp tục “giữ giá” với mức tăng nhẹ 1,5% đến 2,4% theo quý. Giá rao bán trung bình tại Hà Nội đạt 87 triệu đồng/m2, TP.HCM đạt 69 triệu đồng/m2, cho thấy sức bền của phân khúc gắn với nhu cầu ở thực.
Ở phân khúc đất nền, thị trường có dấu hiệu chững lại. Giá tại Hà Nội đạt khoảng 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2025. TP.HCM ghi nhận giá đi ngang. Tuy nhiên, miền Trung nổi lên với mức tăng quan tâm từ 10% đến 28%, cho thấy sự dịch chuyển dòng tiền theo khu vực.
Tín dụng và lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý người mua. Trong quý 1/2026, lãi suất huy động dao động 5,9% - 6,5%, có thời điểm lên tới 8% - 9%, khiến người mua thận trọng hơn. Dù vậy, động thái giảm lãi suất gần đây được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường.
Ông Đồng Quang Cảnh nhấn mạnh: “Dữ liệu lịch sử cho thấy tăng trưởng GDP thường đi sau tăng trưởng tín dụng 1-2 quý. Khi tín dụng phục hồi, thị trường bất động sản sẽ có độ trễ nhưng vẫn được hưởng lợi”.
Khảo sát cho thấy 60% người mua vẫn thận trọng, trong khi 40% sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Tiêu chí lựa chọn cũng thay đổi rõ rệt, khi 64% ưu tiên sản phẩm có thể ở ngay hoặc tạo dòng tiền, thay vì đầu tư ngắn hạn.
Trong bối cảnh đó, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng khai thác.
Quý 1/2026 vì vậy được xem là giai đoạn “thanh lọc” của thị trường, khi dòng tiền rời xa đầu cơ và tập trung vào giá trị bền vững. “Với nền tảng vĩ mô ổn định, hạ tầng đồng bộ và pháp lý minh bạch, dòng tiền đang có xu hướng tìm về những giá trị thực”, ông Cảnh nhận định.
Thị trường bất động sản: Kịch bản nào cho quý tiếp theo của năm 2026
VOV.VN - Sau nhịp chững lại đầu năm do yếu tố mùa vụ và áp lực lãi suất/vĩ mô, thị trường bất động sản quý II/2026 được kỳ vọng sẽ diễn biến tích cực hơn so với quý I/2026. Tuy nhiên, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ duy trì thanh khoản.
