Thị trường BĐS Quý I: Thanh khoản sụt giảm, 90% dự án mở bán mới nằm ngoài Vành đai 3
VOV.VN - Áp lực lãi suất gia tăng khiến thị trường bất động sản thanh khoản sụt giảm. Đây được xem là tín hiệu tích cực giúp người mua ở thực, góp phần định hình một thị trường minh bạch và ổn định hơn trong trung và dài hạn.
Thanh khoản sụt giảm
Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, lượng căn hộ bán được trong quý I giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% theo năm, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua sau thời gian dài giá tăng nhanh.
Mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², song đã có dấu hiệu chững lại theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá dao động quanh mức 82 triệu đồng/m² và gần như không biến động so với cuối năm 2025.
Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý I/2026, tại thị trường Hà Nội, giá sơ cấp đạt khoảng 3.950 USD/m², tăng mạnh 30% theo năm, nhưng thanh khoản lại suy giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Điều này cho thấy mức giá cao đang bắt đầu tạo áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường.
Đáng chú ý, biên độ tăng giá giữa các phân khúc đang có sự phân hóa rõ rệt. Phân khúc cao cấp và hạng sang – vốn là động lực tăng giá chính trong giai đoạn 2023–2025 bắt đầu chững lại nhanh hơn do phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư. Trong khi đó, phân khúc trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thực, dù thanh khoản giảm nhưng vẫn duy trì mức hấp thụ ổn định hơn nhờ nhu cầu bền vững.
Ông Nguyễn Trọng Thìn, Sàn giao dịch bất động sản khu vực phía Đông Hà Nội cho biết, giai đoạn siết cho vay mua nhà khiến thị trường bất động sản sơ cấp lẫn thứ cấp sụt giảm. Đặc biệt, giá căn hộ sơ cấp neo cao khiến người có nhu cầu ở thực ngần ngại và chờ giá giảm hơn.
Ông Thìn cho rằng, nếu như sang quý III và quý IV năm nay lãi mua nhà vẫn tiếp tục cao thị trường sẽ tiếp tục sụt giảm. Tuy nhiên, nếu lãi suất vay hạ có thể thị trường sẽ có tín hiệu tích cực hơn.
90% dự án mở bán mới nằm ngoài Vành đai 3
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, nguồn cung mới tiếp tục là động lực chính của thị trường khi chiếm khoảng 70% số lượng giao dịch. Đáng chú ý, dù tới 90% nguồn cung này nằm ngoài Vành đai 3, mức hấp thụ vẫn vượt trung bình toàn thị trường khoảng 12%, cho thấy sức cầu vẫn tập trung vào các dự án mới có vị trí và mức giá phù hợp.
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển ngày càng rõ nét của thị trường ra khu vực vùng ven – nơi còn dư địa phát triển quỹ đất, mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn và được hỗ trợ bởi hệ thống hạ tầng giao thông đang từng bước hoàn thiện.
Một điểm đáng chú ý khác là tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp đang vượt thị trường sơ cấp ở tất cả các phân khúc trong vòng 5 năm trở lại đây. Theo phân tích của Savills, điều này phản ánh nhu cầu ngày càng cao đối với các sản phẩm đã hoàn thiện, có thể đưa vào sử dụng ngay và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Trong khi giá sơ cấp tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ hạng B, thì trên thị trường thứ cấp, căn hộ hạng C lại dẫn đầu về tốc độ tăng giá. Diễn biến này cho thấy xu hướng người mua ngày càng chú trọng yếu tố giá trị và khả năng chi trả, đặc biệt trong bối cảnh chi phí tài chính và lãi suất vay mua nhà có xu hướng gia tăng.
Về triển vọng nguồn cung, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội cho biết, trong 9 tháng cuối năm 2026, căn hộ hạng A và B sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong nguồn cung mới với khoảng 16.700 căn.
Bên cạnh đó, các địa phương lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được dự báo sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu nhà ở chưa được đáp ứng của Hà Nội, nhờ lợi thế về hạ tầng kết nối và sự gia tăng các hoạt động phát triển đô thị.
Các chuyên gia nhận định, thị trường căn hộ Hà Nội đang chuyển từ trạng thái “dẫn dắt bởi kỳ vọng” sang “dẫn dắt bởi giá trị thực”. Trong bối cảnh đó, đây được xem là tín hiệu tích cực giúp người mua ở thực, góp phần định hình một thị trường minh bạch và ổn định hơn trong trung và dài hạn.
Thị trường bất động sản: Kịch bản nào cho quý tiếp theo của năm 2026
VOV.VN - Sau nhịp chững lại đầu năm do yếu tố mùa vụ và áp lực lãi suất/vĩ mô, thị trường bất động sản quý II/2026 được kỳ vọng sẽ diễn biến tích cực hơn so với quý I/2026. Tuy nhiên, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ duy trì thanh khoản.
