Chung cư Hà Nội thanh khoản chững, chỉ đạt 68% nguồn cung
VOV.VN - Thị trường bất động sản quý II/2026 ghi nhận dấu hiệu chững lại rõ rệt tại phân khúc chung cư Hà Nội, khi tổng lượng giao dịch chỉ đạt hơn 5.800 căn, tương đương 68% nguồn cung mở bán. Thanh khoản suy giảm trong bối cảnh áp lực lãi suất tiếp tục chi phối quyết định của người mua.
Sức mua chung cư giảm
Sang quý II/2026, sức hấp thụ của thị trường chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Tổng số căn bán được đạt hơn 5.800 căn, chỉ tương đương 68% tổng nguồn cung mở bán mới. Mức này tương đương quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường vượt 90%, thậm chí cao hơn lượng mở bán mới.
Tại buổi họp báo công bố Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với thanh khoản chững lại, trong khi nguồn cung tiếp tục gia tăng.
Theo CBRE, áp lực lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao là yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Nếu trước đây, trong môi trường lãi suất thấp, người mua sẵn sàng xuống tiền nhanh, thì hiện nay họ có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm đầu tư, đặc biệt với các sản phẩm cần sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Về giá bán, thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ giữa sơ cấp và thứ cấp. Giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 12% theo quý và 21% theo năm. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung mới trong quý tập trung nhiều ở khu vực nội đô, kéo mặt bằng giá lên cao.
Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá thứ cấp điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng trưởng theo năm cũng giảm mạnh, chỉ còn 13%, so với mức 24-26% trong giai đoạn trước.
Theo đánh giá của CBRE, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào chu kỳ điều chỉnh dưới tác động của lãi suất cao và nguồn cung gia tăng.
Trong nửa cuối năm 2026, nguồn cung căn hộ dự kiến tiếp tục tăng mạnh, với tổng nguồn cung cả năm có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019. Điều này sẽ đặt ra áp lực cạnh tranh lớn hơn, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược giá, phân khúc và chính sách bán hàng.
Dự kiến trong năm 2026, sẽ có khoảng 6.000 căn thấp tầng mở bán
Đối với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, tổng nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II ghi nhận hơn 1.110 căn mở bán, trong đó gần 80% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).
Điều này cho thấy xu hướng phát triển của phân khúc thấp tầng đang dịch chuyển ra các khu đô thị quy mô lớn tại khu vực giáp ranh Hà Nội. Phần còn lại của nguồn cung tập trung tại nội đô và khu vực cận trung tâm, chủ yếu là sản phẩm shophouse.
Thanh khoản phân khúc này trong quý II giảm mạnh, với hơn 660 căn được giao dịch, giảm 30% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự thị trường căn hộ, lãi suất cao khiến người mua thận trọng hơn, nhiều người lựa chọn chờ đợi thay vì xuống tiền.
Về giá bán, thị trường sơ cấp đạt trung bình 209 triệu đồng/m² đất, tăng hơn 9% theo quý và theo năm, chủ yếu do cơ cấu nguồn cung. Trong khi đó, giá thứ cấp biệt thự, liền kề đạt khoảng 195 triệu đồng/m², giảm 3% theo quý và chỉ tăng nhẹ 2% theo năm.
Nhiều chủ nhà hiện có xu hướng tạm dừng bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận trong bối cảnh thị trường kém sôi động.
Dự kiến trong cả năm 2026, thị trường sẽ có khoảng 6.000 căn thấp tầng mở bán mới, với triển vọng tăng trưởng nguồn cung trong các năm tới nhờ tiến độ phát triển của các đại đô thị.
Theo bà Nguyễn Hoài An, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, trong khi các nền tảng dài hạn tiếp tục được củng cố.
Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045 định hướng mở rộng không gian đô thị về phía Đông, Tây và Bắc sông Hồng, tạo động lực cho các khu vực như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Văn Giang. Đồng thời, việc triển khai các tuyến đường sắt đô thị đến năm 2030 được kỳ vọng sẽ thúc đẩy mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), qua đó định hình lại xu hướng lựa chọn nhà ở.
Trong bối cảnh hiện tại, diễn biến thị trường trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào lãi suất và niềm tin của người mua. Tuy nhiên, về dài hạn, các yếu tố quy hoạch và hạ tầng vẫn là nền tảng quan trọng giúp thị trường duy trì tiềm năng tăng trưởng.
Cải tạo chung cư cũ: Bài toán an sinh và tái thiết đô thị của Hà Nội
VOV.VN - Hà Nội đang đẩy nhanh lộ trình cải tạo, chuyển đổi công năng các khu tập thể, chung cư cũ xuống cấp, trong đó ưu tiên bảo đảm quyền lợi người dân, an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững. Các chuyên gia cho rằng, để chính sách đi vào thực tế, cần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
