Xác định giá đất tiệm cận với thị trường còn rất “mơ hồ”

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong số 10 dự án Luật được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5. Trước kỳ họp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tổ chức lấy ý kiến sâu rộng đối với mọi tầng lớp nhân dân trong và ngoài nước. Chính phủ, Bộ TN&MT đã chủ động nhiều hoạt động đẩy nhanh tốc độ, nâng cao chất lượng việc lấy ý kiến nhân dân, tích cực tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự án Luật. Tại phiên thảo luận tại Tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 9/6 vừa qua, đã có 186 lượt ĐBQH phát biểu ý kiến tại 19 tổ bày tỏ tâm huyết, thẳng thắn, trí tuệ và trách nhiệm.

Định giá đất vẫn mang tính định tính

Trong phiên thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày hôm nay (21/6), Đại biểu Trần Đình Gia, Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh khẳng định, giá đất luôn là vấn đề khó khăn phức tạp trong công tác quản lý nhà nước trong thời gian vừa qua, có tác động lớn đến tình hình KTXH của quốc gia cũng như của các địa phương. Trong quá trình thực hiện các quy hoạch, quy định của pháp luật, trình tự và phương pháp thực hiện định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất vẫn còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất. Cùng một loại đất có điều kiện hạ tầng cũng như điều kiện KTXH như nhau lại có giá đất khác nhau…

Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị việc định giá đất phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước phát triển KTXH và thu ngân sách nhà nước (NSNN). Trong đó, cần bổ sung, sửa đổi nguyên tắc định giá đất theo các tiêu chí phân loại: Đất đai gắn với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Đối với đất đai gắn với quyền sử dụng đất là hàng hóa cần phải tính toán theo cơ chế thị trường bằng các phương pháp phù hợp. Đất đai là tư liệu sản xuất cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, tuyệt đối không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.

Đặc biệt, đất đai là tư liệu sản xuất khi tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất, căn cứ theo điều kiện KTXH và cơ sở hạ tầng và điều kiện khác, đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng và điều kiện cơ sở hạ tầng cùng điều kiện KTXH phải cùng 1 mức giá.

“Đất thương mại, dịch vụ trên cùng 1 tuyến đường phải cùng 1 giá mặc dù thuộc các dự án khác nhau. Giá đất cho loại đất này phải do nhà nước quy định trong khung giá áp dụng chung cho mọi tổ chức cá nhân, được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá, không biến động theo giá đất trên thị trường. Người có nhu cầu thuê đất phải biết trước giá đất, để đảm bảo công khai minh bạch như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sản xuất phục vụ phát triển KTXH”, Đại biểu Trần Đình Gia góp ý.

Đối với loại đất đai là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô, bán nền… Đại biểu Trần Đình Gia cho rằng việc định giá đất phải thực hiện đấu giá đất trước khi kêu gọi nhà đầu tư, trước khi cho thuê hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này sẽ đảm bảo cho việc nhà đầu tư biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, trước khi định giá hoặc thuê đất.

“Điều này tránh tình trạng như hiện nay việc định giá đất đang do nhà nước độc quyền, đơn phương định giá khiến nhà đầu tư không được thương thảo về giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Cách làm này rất có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất với nhà đầu tư như một số phân tích của các chuyên gia, Hiệp hội bất động sản đã từng cảnh báo”, Đại biểu Trần Đình Gia lưu ý.

Bất công lợi ích do chênh lệch địa tô

Chênh lệch địa tô là vấn đề được Đại biểu Trần Văn Khải, Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam đề cập tại phiên thảo luận. Theo đại biểu, thực tế thời gian qua việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao; đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại dịch vụ có giá cao gấp hàng chục lần.

Trong khi đó, việc sử lý chênh lệch địa tô đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh, giao quyền sử dụng đất, giao tài sản của mình cho nhà nước, nhà đầu tư để xây dựng phát triển hạ tầng đô thị, phát triển dự án như vậy là đã đóng góp vào sự phát triển chung phải được hưởng lợi từ sự đầu tư phát triển đô thị, phát triển dự án.

“Chủ trương của Đảng là cương quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề của sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau… nên Luật Đất đai sửa đổi lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát. Quá trình xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Muốn khắc phục được tình trạng tham ô, tham nhũng, khiếu kiện sử dụng đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí cần phải xử lý được 2 vấn đề lớn, đó là chênh lệch địa tô và giá đất”, Đại biểu Trần Văn Khải nêu quan điểm.

Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật, Đại biểu cho biết còn nhiều điều khoản chưa nêu đủ điều kiện để xác định giá đất trong thực tế, cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Việc xác định giá đất phải hài hòa lợi ích, nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư sẽ quá lớn khó thu hút được nhà đầu tư để thực hiện các dự án, nên cần thiết xem xét phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo tinh thần của Nghị quyết 18.

“Có thể xây dựng phương pháp xác định giá đất đơn giản hơn để quá trình này nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay. Trong dự thảo chọn phương án an toàn nhất, có lợi nhất cho NSNN để chống thất thoát, tuy nhiên sẽ rất khó tính toán để lựa chọn phương án nào có lợi nhất cho NSNN. Trong khi nguồn thu NSNN không chỉ bao gồm thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà còn từ thu thuế do các hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất và các lợi ích kinh tế khác. Phương án chỉ đảm bảo cho NSNN sẽ không bảo bảo tính hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân”, Đại biểu Trần Văn Khải chỉ rõ./.