Lấn chiếm đất công có được cấp sổ đỏ?

Đất công, bản chất là đất do nhà nước quản lý, được sử dụng vào rất nhiều mục đích khác nhau, có thể kể đến như: sử dụng cho mục đích công cộng, xây dựng công trình nhà nước, đất quốc phòng, an ninh, nghĩa trang, đất chưa sử dụng hoặc sử dụng cho các phúc lợi xã hội như cầu, đường, nhà tình thương, …

Lấn chiếm đất công về cơ bản là hành vi xâm phạm vào và chiếm đoạt diện tích đất thuộc sở hữu của nhà nước hoặc đất của người khác đang được nhà nước quản lý và sử dụng cho mục đích công cộng.

Tuy nhiên, vẫn có một số ít trường hợp đất lấn chiếm có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, liên quan đến những thửa đất sử dụng lâu dài, ổn định, phù hợp quy hoạch, không có ai tranh chấp, đáp ứng các điều kiện khác của pháp luật.

Pháp luật đã có những quy định chi tiết đối với các trường hợp lấn chiếm, các loại đất bị lấn chiếm và trường hợp lấn chiếm đất công được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1. Trường hợp thứ nhất: Diện tích đất lấn chiếm nằm trong hành lang an toàn công trình

Hành lang an toàn công trình dải đất dọc hai bên đất của đường bộ nhằm bảo đảm an toàn giao thông và bảo vệ công trình đường bộ

Căn cứ khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 (bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017):

"Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm."

Như vậy, việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè,..., Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Tuy nhiên, trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất mà không có tranh chấp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp thứ hai: Diện tích lấn chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ

Rừng phòng hộ, rừng đặc dụng là diện tích rừng đặc biệt quan trọng, có vai trò sử dụng chủ yếu để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống xói mòn, chống sa mạc hóa, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, bảo vệ môi trường. Vì vậy, diện tích rừng này là diện tích luôn được bảo vệ đặc biệt.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Trong trường hợp chưa có Ban quản lý rừng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét giao khoán cho người đang sử dụng đất lấn chiếm để bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng và có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, diện tích lấn chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Trường hợp thứ ba: Diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng.

Trong trường hợp này, căn cứ theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao đất cho chủ đầu tư khi triển khai xây dựng công trình đó.

Tuy nhiên, người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Trường hợp thứ tư: Diện tích đất lấn, chiếm sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng

Trong trường hợp này, căn cứ theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng, đối với trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.

5. Trường hợp thứ năm: Diện tích đất lấn, chiếm thuộc loại đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất

Trong trường hợp này, nếu diện tích đất chưa sử dụng thuộc quy hoạch sử dụng đất dành cho các mục đích: an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế xã hội thì Nhà nước sẽ thu hồi đất trước khi thực hiện dự án án đó.

Tương tự đối với trường hợp thứ ba, người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu diện tích đất không thuộc trường hợp trên Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất, không có tranh chấp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Trường hợp thứ 6: Diện tích đất lấn, chiếm thuộc đất khai hoang

Trong trường hợp này, căn cứ theo khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân lấn chiếm diện tích đất thuộc đất khai hoang có khả năng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức đất ở phụ thuộc địa chỉ thửa đất.

Kết luận, vẫn có một số ít những trường hợp đất lấn chiếm có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, liên quan đến những thửa đất sử dụng lâu dài, ổn định, phù hợp quy hoạch, không có ai tranh chấp, đáp ứng các điều kiện khác của pháp luật. Để chứng minh quá trình sử dụng lâu dài, không tranh chấp, người sử dụng đất cần chuẩn bị những hồ sơ pháp lý: Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; Giấy tờ về xác nhận đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; hoặc các giấy tờ chứng minh cá nhân có ghi địa chỉ đất; Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; Văn bản xác nhận đất không có tranh chấp, không vi phạm quy hoạch; …