Nhà ở xã hội: Có nên thêm giải pháp cho thuê?

Cho thuê nhà ở xã hội – giải pháp dường như sẽ thiết thực hơn ở bối cảnh hiện tại. Liệu các chủ đầu dự án nhà ở xã hội (NƠXH) có “mặn mà” với việc cho thuê? Khó khăn là gì?

Theo Luật Nhà ở sửa đổi, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản đầu tư xây dựng dự án NƠXH cho công nhân, người lao động thuê. Hiện Tổng Liên đoàn đã thí điểm dự án 244 căn NƠXH cho thuê ở Hà Nam và mô hình được người lao động quan tâm.

Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng thực tế trách nhiệm của Tổng liên lao động là giải quyết nhu cầu an sinh, đời sống của người công nhân. Việc quan tâm đến NƠXH và đời sống của công nhân là điều cần thiết. Tuy nhiên, ông cũng dẫn chứng ví dụ để có thể nghiên cứu xem xét kỹ lưỡng việc cho thuê nhà ở xã hội:

"Trong nhiều năm vừa qua chúng ta thấy thiết chế NOXH do Tổng liên đoàn phát triển thực tế chưa có nhiều thành công. Thực tế việc cho thuê 244 căn hộ ở Hà Nam đang có triển vọng thì chúng ta cũng hi vọng nó là bước đột phá để Tổng liên đoàn lao động có thêm bài học kinh nghiệm để tiến hành xây dựng NOXH nói riêng cũng chư phát triển NOXH cho thuê nói chung trong lĩnh vực đáp ứng nhu cầu về nhà ở của công nhân".

Có thể nói, việc cho thuê nhà ở xã hội với công nhân và người lao động có thu nhập thấp là một giải pháp rất quan trọng và phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, tại nước ta mô hình này chưa thực sự thu hút sự chú ý của chủ đầu tư. Bản thân việc tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội để bán đã thiếu hấp dẫn thì việc xây rồi cho thuê sẽ khó khả thi với các doanh nghiệp bất động sản làm chủ đầu tư.

Về phía các doanh nghiệp cho rằng hiện nay theo Luật nhà ở mới thì việc phát triển NƠXH cho thuê lại chỉ được hưởng lợi nhuận bằng NƠXH bán là 10%. Nhà ở cho thuê không còn được nhà nước đầu tư kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên các doanh nghiệp không dám mạnh tay đầu tư vào dự án NƠXH cho thuê.

Là chủ đầu tư Nhà ở xã hội nhiều năm nay, ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Thương mại xây dựng Lê Thành cho biết thêm: "Chúng tôi vướng từ giai đoạn đầu xin dự án là giai đoạn pháp lý rất khó rất lâu. Chúng tôi vướng về câu chuyện hỗ trợ vốn lãi suất tốt nhất. Chúng tôi vướng về câu chuyện hậu kiểm và cả câu chuyện người dân xin thuê các dự án này được phê duyệt như thế nào. Tất cả các bước đó chúng tôi làm theo đúng luật và theo quy trình dự án NƠXH. Và câu chuyện quy trình dự án NƠXH chúng ta không có một bước đột phá nào so với Nhà ở thương mại, hiện nay quy định pháp lý là 1 thôi. Mà 1 quy định pháp lý chung như vậy thậm chí còn khó khăn hơn vì dân số nén nhiều hơn. Chính vì vậy xin dự án NƠXH còn khó khăn hơn".

Lấy ví dụ đầu tư nhà ở xã hội 1.000 căn, 1 căn bán 500 triệu đồng (giá này hiện rất khó có) thì chi phí đầu tư lên tới 500 tỉ đồng. Nếu cho thuê thì giá cho thuê 3-3,5 triệu đồng/tháng, với số lượng 1.000 căn cho thuê, thì chủ đầu tư thu về 3-3,5 tỉ đồng/tháng, 30-35 tỉ đồng/năm.

Nếu chủ đầu tư đi vay thương mại, lãi suất rất cao trên 10-13%/năm, 500 tỉ đồng phải trả lãi 50 tỉ đồng, như vậy chủ đầu tư lỗ. Do đó, cần phải có nhà nước tham gia, ưu đãi về tín dụng, thủ tục.

Hiện chủ đầu tư phải giải bài toán vừa cho thuê dài hạn 49-50 năm, đất vẫn là đất của chủ đầu tư. Hình thức thanh toán linh hoạt trả góp 7 triệu đồng/tháng, 100 tháng thì đủ 700 triệu đồng, tương ứng với giá trị căn cho thuê dài hạn.

Do đó, theo ông Trần Đăng Toàn – Tổng Giám đốc Công ty Miền Đông – Thành viên Kim Oanh Group để doanh nghiệp tham gia được vào dự án nhà ở xã hội cho thuê thì cần sự hỗ trợ từ nhà nước rất nhiều: "Hiện nay các nhà đầu tư phát triển dự án NƠXH nếu nói về lợi nhuận kinh tế thì không hấp dẫn bởi lợi nhuận không quá 10%. Việc tiếp cận nguồn vốn lại rất khó mặc dù doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất. Còn về giải pháp cho thuê thì đối với thể chế công đoàn – có yếu tố nhà nước thì họ có cơ chế để làm. Được. Còn với doanh nghiệp muốn làm được phải có hỗ trợ nguồn vốn và chi phí xác lập quỹ đất ban đầu của doanh nghiệp phải được tính toán".

Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh kiến nghị: "Chúng ta biết là cơ chế về nhà ở cho thuê phải thay đổi nhiều thứ, đồng thời về phía nguồn vốn cũng như các vấn đề đảm bảo phải có cơ chế thay đổi. Thực ra mà nói bỏ ra đồng vốn rất lớn để xây dựng khu nhà ở công nhân nhưng số tiền đó thu lại phải mấy chục năm sau mới thu được. Rõ ràng nhà nước phải có cơ chế hỗ trợ cho các chủ đầu tư tư nhân để họ có thể vay được tiền giá rẻ và đáp ứng được yêu cầu về vốn trong dài hạn cũng như nguồn lực để thực thi".

Các chuyên gia cho rằng để triển khai mô hình NƠXH cho thuê, bên cạnh việc nhà nước bỏ ra một nguồn lực rất lớn thì cũng cần rút gọn các thủ tục, các rào cản về Luật đất đai và hỗ trợ về lãi suất cho các tổ chức, doanh nghiệp. Đồng thời phải tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho chủ đầu tư dự án NƠXH bán và cho thuê.