Vướng mắc trong áp dụng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024

Phóng viên: Thưa Thứ trưởng, sau khi luật Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, một số địa phương còn gặp một số vướng mắc trong việc áp dụng bảng giá đất, ông có thể cho biết ý kiến của Bộ TN&MT về vấn đề này như thế nào?

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Với quyết tâm sớm đưa Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống từ ngày 01/8/2024, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt và kịp thời chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ ngành liên quan và địa phương kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành và chuẩn bị các điều kiện cần thiết để thi hành Luật Đất đai 2024. Qua hơn 01 tháng tổ chức thực hiện, bước đầu cho thấy Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, vẫn có một số địa phương còn chậm trong việc xây dựng, ban hành các văn bản theo thẩm quyền và chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thực hiện, trong đó có vướng mắc liên quan đến việc điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024...

Phóng viên: Vậy vướng mắc đó là gì, và đâu là lộ trình để giải quyết dần dần những vướng mắc này thưa ông?

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Theo quy định, tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng Bảng giá đất quy định: “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.”

Quy định này nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành Bảng giá đất theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024. Do đó việc rà soát, điều chỉnh Bảng giá đất là cần thiết, là cơ hội và là điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong Bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương. Đồng thời, từng bước để xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ 01/01/2026 tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, dẫn đến phản ứng từ phía người dân, doanh nghiệp.

Việc điều chỉnh Bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên của UBND cấp tỉnh đã được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay và có nhiều địa phương đã thực hiện rất tốt quy định này. Do đó, đối với các địa phương có sự điều chỉnh Bảng giá đất đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã đảm bảo giá đất trong Bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Phóng viên: Vậy còn đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà chưa có sự điều chỉnh kịp thời thì giá đất trong Bảng giá đất có sự chênh lệch lớn so với mặt bằng thực tế tại địa phương đó. Vậy thì quá trình thực hiện có những vướng mắc gì và đâu là giải pháp cho vấn đề này thưa Thứ trưởng?

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Đó cũng là một thực tế. Đối với các địa phương không có sự điều chỉnh kịp thời thì giá đất trong Bảng giá đất có sự chênh lệch lớn so với mặt bằng thực tế tại địa phương, dẫn đến khi triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 xuất hiện một số vướng mắc như sau:

Trường hợp khi Bảng giá đất điều chỉnh có sự thay đổi lớn, tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với giá đất Bảng giá đất hiện hành sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 như khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất hằng năm… do số tiền mà người dân, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ tăng cao đột biến so với khi áp dụng bảng giá đất hiện hành của địa phương đó.

Trường hợp địa phương không điều chỉnh Bảng giá đất mà sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành (đã xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành) làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 có sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá đất thực tế tại địa phương thì rất dễ dẫn đến giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệnh rất lớn so với giá khởi điểm tạo nên sự đột biến, bất thường. Mặt khác, do bảng giá đất không được điều chỉnh quá thấp so với giá đất thực tế ở địa phương dẫn đến việc có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Như vậy, đối với cả trường hợp không kịp thời điều chỉnh Bảng giá đất hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến đều dẫn đến các phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận trong dư luận xã hội, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, tác động đến phát triển kinh tế, an ninh xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh...

Phóng viên: Như ông phân tích ở trên, vậy thì chắc chắn các đơn vị chức năng của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những phân tích kỹ càng về nguyên nhân của tình trạng này?

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Chúng tôi cho rằng , tình trạng nêu trên xảy ra xuất phát từ một số nguyên nhân chủ yếu như sau: Thứ nhất, Bảng giá đất hiện hành được xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ (đã được bỏ tại Luật Đất đai năm 2024), đặc biệt trong thời gian thực hiện bảng giá đất, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất phổ biến trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, do đó giá đất trong bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế ở địa phương.

Nguyên nhân thứ hai, đó là việc điều chỉnh Bảng giá đất theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là cần thiết, đảm bảo có lộ trình chuyển tiếp trong việc áp dụng giá đất tại địa phương. Tuy nhiên khi xây dựng Bảng giá đất, nếu cơ quan tham mưu chưa có khảo sát toàn diện, đầy đủ và đánh giá các tác động, chưa có lộ trình phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương khi đưa ra dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh, có sự chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành.

Trước tình hình thực tế nêu trên, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 về việc tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 về việc kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất để chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương kịp thời tổ chức thực hiện Luật Đất đai 2024 và xử lý các tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 5317/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 08/8/2024 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị khẩn trương hoàn thành việc xây dựng, ban hành quy định về giá đất thuộc thẩm quyền theo quy định và Công văn số 5774/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 23/8/2024 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó hướng dẫn các địa phương khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai rà soát, đánh giá để quyết định điều chỉnh bảng giá đất áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 cho phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương.

Và để hướng dẫn các địa phương, trong 02 ngày 05-06/9 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức Hội nghị toàn quốc phổ biến quy định của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 và tiếp tục phối hợp với các địa phương để tập huấn chuyên sâu, nắm bắt tình hình triển khai thi hành để kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập tổ công tác để tiếp nhận các ý kiến phản ánh, các kiến nghị đề xuất của địa phương để kịp thời hướng dẫn, xử lý các khó khăn vướng mắc ngay từ đầu.

Phóng viên: Vậy theo Thứ trưởng, cần có những giải pháp nào để giải quyết tình trạng này thưa ông?

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để và nhiều điểm mới nên thời gian đầu không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng tại các địa phương.

Do đó, chúng tôi cho rằng, các địa phương cần phải tập trung chỉ đạo để hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền đồng thời đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền, phổ biến rộng rãi, thường xuyên, liên tục đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp nhằm tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Về tổ chức thực hiện, việc điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là cần thiết. Trong quá trình thực hiện cần phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành, xem xét giá đất trong bảng giá đất so với mặt bằng giá đất tại địa phương; đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với đối tượng áp dụng, có lộ trình phù hợp, mức tăng phù hợp với từng khu vực, vị trí, loại đất, tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức cá nhân có liên quan để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, hạn chế việc chênh lệch quá lớn về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện, đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.

Phóng viên: Và không thể thiếu những cơ chế chính sách cũng như sự vào cuộc quyết liệt của các cấp thưa Thứ trưởng?

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Đó có lẽ là điều mà mọi chính sách khi áp dụng vào cuộc sống đều cần. Về cơ chế, chính sách, chúng tôi cho rằng cần tiếp tục rà soát, xem xét về mức thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đơn giá thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đối tượng và thuế suất trong trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất…

Việc xây dựng các quy định về Bảng giá đất trong Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bám sát quan điểm chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, đồng thời trên cơ sở đánh giá, tổng kết việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã khắc phục được những tồn tại hạn chế được chỉ ra và bổ sung hoàn thiện để đảm bảo sự thống nhất, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn theo hướng cải cách thủ tục hành chính, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp...

Do đó, cần tập trung vào khâu tổ chức thực hiện. Cần kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và thi hành. Việc điều chỉnh, bổ sung ngay sau khi chính sách vừa được ban hành cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng tính ổn định của hệ thống pháp luật, tránh tác động không mong muốn ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân và dư luận trong, ngoài nước, môi trường đầu tư kinh doanh...

Trong trường hợp thực sự cần thiết, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục phối hợp với các Bộ, Ngành, Địa phương để kịp thời tham mưu cho cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định chưa hợp lý để đáp ứng yêu cầu và đòi hỏi của thực tiễn.