Sửa đổi Luật Đất đai: Thu hồi đất, đền bù theo giá nào?

Đây cũng là nhiều câu hỏi mà các chuyên gia, nhà khoa học băn khoăn trong buổi thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức ngày 12/4.

Xác định thế nào về “giá thị trường”?

Dự thảo Luật Đất đai ghi rõ “Nhà nước định giá phù hợp với nguyên tắc thị trường có sự quản lý của Nhà nước”. GS Nguyễn Lân Dũng băn khoăn rằng, vậy thì đâu là giá thị trường, trong khi đó tính chất thị trường “ngầm” tương đối nhiều. Vì thế phải có tổ chức quy hoạch tốt thì mới tổ chức đấu giá.

Cần có tổ chức độc lập định giá đất (ảnh: ANTĐ)

Theo GS Nguyễn Lân Dũng, nếu vì mục đích kinh doanh thương mại, thì chủ đầu tư phải thỏa thuận với người dân. Nếu mức giá đưa ra không được trên 2/3 số người trong diện bị thu hồi đồng thuận thì người dân có quyền thuê đơn vị khác để thẩm định độc lập.

GS Nguyễn Lân Dũng cũng cho rằng, không nên sử dụng cụm từ “thu hồi đất” mà sử dụng cụm từ “trưng mua, trưng dụng đất” phù hợp với từng trường hợp Nhà nước lấy đất của dân phục vụ cho lợi ích quốc gia hay lợi ích cộng đồng, nhất là trong khâu định giá đất khi Nhà nước trưng mua, trưng dụng đất.

“Điều 3 nên sửa thành: Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước trưng dụng đất là việc Nhà nước trả cho người có đất bằng tiền cho những thiệt hại về quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hay trợ giúp  cho người có đất khi Nhà nước trưng dụng đất” - GS Nguyễn Lân Dũng nói.

Còn GS Nguyễn Quang Thái, Hội đồng tư vấn về Kinh tế, Ủy ban MTTQ Việt Nam thì cho rằng, Điều 69 mặc dù có quy định về tổ chức phát triển quỹ đất và trách nhiệm của tổ chức này lấy ý kiến của người dân có đất bị thu hồi về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng vẫn có một “kẽ hở” đó là không quy định cụ thể các tiêu chí để xác định số lượng người bị thu hồi đất đồng ý hay không đồng ý với phương án bồi thường do tổ chức phát triển quỹ đất đưa ra.

Mặt khác, dự thảo cũng không quy định rõ về chế tài xử lý đối với người có trách nhiệm của tổ chức trên khi không thực hiện việc giải thích rõ phương án bồi thường hoặc không xem xét, điều chỉnh phương án bồi thường…

Theo GS Thái “sự không rõ ràng này khiến người ta nghi ngờ về tác động quy định này trong việc cải thiện và nâng cao tính đồng thuận của người dân, thậm chí nếu không muốn nói chỉ mang tính hình thức mà không có tác dụng thiết thực trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất”.

Cần có tổ chức độc lập định giá đất

GS Thái cho rằng, quy định trong Dự thảo sửa đổi Hiến pháp với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có sự “vênh” nhau về chế định thu hồi đất. Khoản 3, Điều 59 của dự thảo Hiến pháp chỉ quy định trong trường hợp cần thiết vì lý do an ninh quốc phòng hoặc vì lợi ích quốc gia, Nhà nước thu hồi đất do các tổ chức, cá nhân sử dụng có đền bù theo quy định của pháp luật. Tuy vậy, tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định ngoài 3 lý do trên, còn 2 lý do nữa là mục đích phát triển lợi ích công cộng và điều kiện phát triển kinh tế-xã hội, như vậy là quá rộng, có thể bị lợi dụng.

GS Thái dẫn chứng rằng, việc thu hồi đất để phục vụ các dự án kinh tế, xã hội thời gian qua đã diễn ra một cách tràn lan, nảy sinh nhiều bất cập. Mức đền bù trả cho người dân không dựa vào thỏa thuận với nhà đầu tư nên mức giá chưa sát với giá trị thực sự của mảnh đất, thậm chí thường thấp hơn giá trị thực.

“Vấn đề này cần phải được xem xét lại cho hợp lý khi sửa đổi Luật Đất đai. Chẳng hạn thu hồi đất của dân để giao cho một doanh nghiệp làm dự án. Sau khi đầu tư một chút tiền làm đường sá, họ lại phân lô để bán ngay cho những người khác với giá rất cao. Hậu quả là trên lý thuyết, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, nhưng trên thực tế, có trường hợp đất đai đang thuộc “sở hữu” của một nhóm lợi ích”- GS Thái trăn trở.

Vì thế, theo GS Thái, bên cạnh nhu cầu an ninh, quốc phòng, phòng chống thiên tai, không nên thu hồi đất vì nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội, mà trong trường hợp này phải theo nguyên tắc thị trường, thỏa thuận, thậm chí cùng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

GS Thái cũng cho rằng, Điều 67 của dự thảo Luật chưa nêu  rõ giải pháp cụ thể để giải quyết 2 trường hợp: chủ đầu tư không thỏa thuận được về giá chuyển nhượng về quyền sử dụng đất với người sử dụng đất; chủ đầu tư nhận góp vốn bằng quyền sử dụng  đất của của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác thì có chế thực hiện thế nào…. Do đó, Điều 67 ít có tính khả thi. Dự thảo cũng không giải thích rõ nội hàm khái niệm dự án phát triển kinh tế-xã hội, sẽ tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng việc thu hồi đất thực hiện các dự án kinh tế-xã hội để mưu cầu lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ.

TS Hồ Ngọc Hải thì cho rằng, cần tách thẩm quyền định giá đất khỏi người hoặc cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; quy định theo hướng hình thành các tổ chức độc lập có chức năng định giá đất. Trước mắt, có thể giao quyền này cho các cơ quan khác ở Trung ương.

Mặt khác, bổ sung quy định về cơ chế công khai giám sát, kết quả giám sát việc thi hành chính sách, pháp luật trong giải quyết khiếu nại tố cáo của công dân đối với các hành vi hành chính và quyết định hành chính về đất đai.

Ông Phạm Ngọc Thảo (nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ thành phố Hà Nội) cũng đồng tình với việc giá đất do các tổ chức tư vấn độc lập quy định để làm cơ sở tham khảo khi thu hồi đất và giao dịch về đất. Tuy nhiên, quy định như trong dự thảo là chưa chặt chẽ, vì chắc chắn sẽ có sự khác nhau về định giá đất của các tổ chức tư vấn giá đối với cùng một diện tích đất. “Khi đó sẽ xảy ra mâu thuẫn giữa các bên. Vì vậy tôi đề nghị cần bổ sung thêm 1 khoản quy định trong trường hợp các tổ chức tư vấn có ý kiến khác nhau về giá của cùng một diện tích đất, các bên cần cùng nhau thỏa thuận để thống nhất”- Ông Thảo đề nghị./.