Loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, không phải nhà ở (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú …) đang có nhiều tiềm năng để phát triển. Tuy nhiên, hành lang pháp lý cho loại hình bất động sản này vẫn chưa hoàn thiện, gây ra sự lúng túng đối với cả chính quyền địa phương, doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Mặc dù vấn đề này đã được bàn thảo trong nhiều diễn đàn,  nhưng các bộ, ngành vẫn loay hoay tìm cách tháo gỡ.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi tiềm năng sinh lời rất lớn. Hàng loạt dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang được xây dựng trên cả nước với hàng trăm nghìn sản phẩm. Có một nghịch lý là cung không thiếu, cầu cũng nhiều, nhưng người mua và người bán lại không thể gặp nhau.

Loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, không phải nhà ở đang có nhiều tiềm năng để phát triển. (Ảnh minh họa/KT).

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, loại hình bất động sản “du lịch mới” này đã xuất hiện từ năm 2014, ngay khi thị trường bắt đầu hồi phục. Trong suốt thời gian đó, các doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều cách thức để “lách luật” mà phát triển.

Một số địa phương còn dùng khái niệm không có trong luật nào để đặt tên cho loại hình này là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Sự phát triển không có hành lang pháp lý như vậy, việc đổ vỡ như dự án Cocobay Đà Nẵng là tất yếu. Khi các địa phương giao đất được sử dụng lâu dài thì mới kéo được các nhà đầu tư thứ cấp tới.

Gần đây, khi các bộ có ý kiến coi đó là bất động sản kinh doanh du lịch thì chắc chắn việc sử dụng đất là có thời hạn. Khi đó, các nhà đầu tư thứ cấp không rót tiền đầu tư nữa thì các nhà đầu tư sơ cấp sẽ không có tiền để mà đầu tư, nhất là trong bối cảnh tín dụng bất động sản ngày càng bị siết chặt.

Giáo sư Đặng Hùng Võ phân tích: "Việc đổ vỡ thị trường, tôi cho rằng nguyên nhân sâu xa nhất là chúng ta đang dùng tư duy của kinh tế truyền thống để điều hành kinh tế chia sẻ. Tại sao lại nói Condotel là kinh doanh du lịch, trong khi bản chất của nó là có thể dùng để kinh doanh, có thể làm chung cư. Đã là khách sạn, kinh doanh thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Ngoài ra thì người Việt Nam rất thích sử dụng đất lâu dài, bởi không được sử dụng đất lâu dài thì họ không tham gia đầu tư".

Vụ đổ bể cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng, dự án quy mô nhất trên thị trường động sản du lịch nghỉ dưỡng đã khiến cho niềm tin của nhà đầu tư bị giảm sút nghiêm trọng. 

Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc đầu tư loại hình bất động sản Condotel hiện nay có 3 loại rủi ro cho 3 đối tượng. Thứ nhất là rủi ro cho Ngân hàng khi tài trợ cho dự án Condotel, bởi tài sản thế chấp. Khi chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu không có tiền trả cho Ngân hàng, Ngân hàng thanh lý và xử lý tài sản thế chấp đó là rất khó khăn.

Thứ hai là rủi ro cho chủ đầu tư sơ cấp. Hiện nay, có những chủ đầu tư “ôm” dự án trị giá hàng nghìn tỷ đồng mà tính pháp lý không rõ ràng. Từ những vụ đổ bể cam kết lợi nhuận của các dự án Condotel trong thời gian vừa qua, vấn đề được đặt ra là Ngân hàng có trách nhiệm như thế nào? Câu hỏi đó vẫn chưa ai trả lời. Rủi ro thứ ba là rủi ro cho nhà đầu tư. Trong trường hợp của Công ty Thành Đô, các nhà đầu tư rất băn khăn, không biết phải giải quyết như thế nào. Rất có thể, các bên liên quan sẽ phải giải quyết ở tòa án.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết: "Bất động sản nhà ở và bất động sản kinh doanh có những quy định về thời hạn cũng như việc sử dụng là khác nhau. Bất động sản kinh doanh thì phải theo những quy định về kinh doanh. Chẳng hạn như trong khách sạn đó phải có chỗ đậu xe, phải ở trong một khu vực xa dân cư.

Tôi mong rằng, Quốc hội và Chính phủ cần đưa ra định nghĩa về bất động sản nghỉ dưỡng thuộc loại hình nào. Từ loại hình đó thì có quy định của pháp luật để bảo vệ người đầu tư bất động sản đó".

Căn hộ condotel đang vấp phải hai vướng mắc pháp lý chủ yếu: Sở hữu và kinh doanh. (Ảnh: Zing)

Về hành lang pháp lý đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…), cần có sự phối hợp thống nhất giữa các bộ. Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc quản lý đất đai, Bộ Văn hóa, Thể thao và du lịch thực hiện quản lý các khu du lịch.

Đối với Bộ Xây dựng, cơ quan có chức năng quản lý nhà ở. Để các địa phương và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện dự án, Bộ Xây dựng đã hoàn thành quy chuẩn nhà chung cư, trong đó có căn hộ chức năng lưu trú hay còn gọi là Condotel và văn phòng có chức năng lưu trú (Officetel).

Trong đó có những quy định về diện tích căn hộ, không gian sử dụng chung, sử dụng riêng. Những căn hộ hay văn phòng có chức năng lưu trú không được nhỏ hơn 25m2, được bố trí tại không gian riêng biệt. Đối với Officetel thì không có bếp để tránh loại hình căn hộ này “biến tướng” thành căn hộ chung cư.

Thực tế cho thấy, trên cả nước đang có hàng loạt dự án xây dựng sai quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch tùy tiện. Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Xây dựng đang phối hợp với các địa phương rà soát việc điều chỉnh quy hoạch sai quy định, đồng thời đề ra các giải pháp khắc phục.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết: "Cách làm thứ nhất là yêu cầu chính quyền địa phương phải tự rà soát, điểm từng dự án để rà soát. Sau đó báo cáo Bộ Xây dựng xem việc điều chỉnh đó có phù hợp hay không rồi Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra lại. Đoàn của Bộ sẽ kiểm tra trực tiếp các dự án. Tiến độ thực hiện là cuối Quý 1/2020 sẽ tổng hợp để báo cáo Chính phủ".

Mới đây nhất,ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản số 703, hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở (căn hộ du lịch Condotel, biệt thự du lịch).

Bộ này cũng đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường còn chung chung, chưa đủ làm căn cứ để các địa phương triển khai thực hiện cấp “sổ đỏ” cho các dự án thuộc loại hình bất động sản này. Nếu những điểm nghẽn trong phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa được tháo gỡ, thì loại hình bất động sản này vẫn chưa thể phát triển như tiềm năng vốn có./.

Cấp “sổ đỏ” cho condotel: Cú hích cho thị trường bất động sản?

VOV.VN - Việc hướng dẫn cấp sổ đỏ cho codotel có thể xem là một “cú hích” cho thị trường BĐS, song chỉ mang tính gỡ rối trước mắt, cần cơ chế hoàn thiện thêm.