Dùng vốn cho dự án BĐS sai mục đích: Quy vào tội hình sự?

Trong chuyên mục Dân hỏi – Bộ trưởng trả lời tối 27/4, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng vẫn lạc quan về thị trường BĐS với khẳng định: “Thị trường bất động sản có những dấu hiệu phấn khởi và chúng ta có thể lạc quan về tương lai của thị trường bất động sản trong thời gian tới”.

Thị trường BĐS Việt Nam tồn tại 5 bất ổn và tác động xấu đến nền kinh tế

Tuy nhiên, tham luận tại Diễn đàn Kinh tế mùa Xuân 2014, ông Đặng Đức Thành, Chủ nhiệm Câu lạc bộ các nhà kinh tế (VEC), đồng thời là Ủy viên BCH Phòng Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) lại không có chung sự lạc quan với Bộ trưởng. Ông đánh giá thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2011-2014 có 5 bất ổn. Nó thể hiện ở các mặt như: thanh khoản kém, nợ xấu lớn, tồn kho BĐS và VLXD lớn, nhà đầu tư mất niềm tin, tác động tiêu cực đến kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

5 bất ổn của thị trường bất động sản

Một là, tính thanh khoản của thị trường kém hay còn được gọi là tình trạng đóng băng của thị trường (trừ phân khúc nhà bình dân giá rẻ trên dưới 10 triệu đồng/m2 căn hộ chung cư và phân khúc nhà cho người thu nhập thấp).

Hai là, nợ xấu ngân hàng trong khu vực kinh doanh bất động sản, kinh doanh đầu tư dự án bất động sản tăng dần rất nhanh và quy mô lớn. Qua thực tế, tỷ trọng nợ xấu ngân hàng chiếm rất lớn là nợ xấu trong khu vực bất động sản.

Dẫn khảo sát của TS Nguyễn Đại Lai (Chuyên gia kinh tế độc lập) trong bài phân tích “Nợ xấu ngân hàng và vấn đề xử lý”, ông Thành cho biết: “Theo tính toán chưa đầy đủ, nợ xấu ngân hàng khu vực bất động sản chiếm đến 46,4% tổng số nợ xấu toàn hệ thống”.

Ba là, từ bất ổn thị trường bất động sản, kéo theo hàng tồn kho của doanh nghiệp lớn, hàng tồn kho của các công ty vật liệu xây dựng, các công ty đầu tư kinh doanh bất động sản, các công ty sắt thép…

Bốn là, nảy sinh tình trạng nhà đầu tư mất niềm tin, rất ít có giao dịch mua bán bất động sản thành công. Lý giải nguyên do, ông Thành cho rằng: Nhà đầu tư còn lo âu chờ đợi giá bất động sản tiếp tục giảm. Hay một số doanh nghiệp bất động sản bị phá sản, không trả được nợ vay ngân hàng, tài sản thế chấp không rõ rang, minh bạch. Rồi thì doanh nghiệp vừa thế chấp tài sản cho ngân hàng để được vay đầu tư, đồng thời bán trước căn hộ chung cư cho khách hàng với hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư. Trong thực tế đã có dự án bị ngân hàng siết nợ, người mua căn hộ gặp khó khăn, khiếu kiện kéo dài, phần thiệt hại người mua gánh chịu.

Năm là, bất ổn trong thị trường BĐS đang tác động đến sự ổn định kinh tế vĩ mô (hiện nay có ổn định kinh tế vĩ mô nhưng chưa bền vững) và an sinh xã hội. Bởi thị trường BĐS “đóng băng” kéo theo hiện trạng doanh nghiệp trong các ngành có liên quan kinh doanh bất động sản rất khó khăn; nhiều đơn vị thua lỗ, phá sản, tạm ngừng hoạt động… Và hệ lụy của nó nhãn tiền là: Hàng trăm ngàn người lao động bị cho nghỉ việc; Lợi nhuận toàn ngành ngân hàng sụt giảm mạnh, không giảm được lãi suất cho vay khiến nó vẫn ở mức cao so với khu vực và thế giới…

Và, nguồn thu ngân sách từ sự đóng góp của khối doanh nghiệp giảm hẳn, nhiều trường hợp Chính phủ phải xem xét giảm, giãn, miễn thuế…

Phải hoàn thiện thể chế liên quan đến BĐS

Vì những bất ổn nêu trên, ông Thành đề nghị phải hoàn thiện thể chế để thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản. Cụ thể, gồm thể chế về trình tự, thủ tục xác lập giao dịch bất động sản. Trong đó, nhà đầu tư cần sử dụng nhiều nguồn vốn khác để xây dựng hoàn thiện dự án (vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vốn cổ phần, vốn liên doanh liên kết, sau đó mới là vốn vay ngân hàng). Và Nhà nước chỉ cho phép chủ đầu tư bán nhà, căn hộ khi đã xây dựng hoàn thiện;

Đối với thể chế về quy hoạch, cần thực hiện quy hoạch công khai, minh bạch;

Và phải cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện dự án đầu tư. Theo đó, cần sớm sửa đổi các luật có liên quan như: Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật bảo vệ môi trường.

Đối với thể chế về tài chính bất động sản, cần được thực hiện qua các quy định về cho vay bất động sản; xác định giá bất động sản; chính sách thuế đối với bất động sản; chính sách huy động vốn cho thị trường.

Cuối cùng là phải hoàn thiện thể chế trong phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Cùng quan điểm thị trường BĐS còn nhiều bất ổn, rủi ro, TS Trần Du Lịch, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Quốc hội, kiến nghị Quốc hội cần xem xét có Nghị quyết để tháo gỡ 3 vướng mắc cho thị trường bất động sản liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS hiện nay, chứ chờ bàn sửa Luật thì lâu quá.

Đó là: Thứ nhất, cho phép nhà đầu tư nước ngoài được mua lại những dự án đang làm dở bị đình trệ.

Thứ hai, cho phép tài sản hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng. Nếu người dân có tiền góp vốn xây dựng căn hộ thì có thể dùng căn hộ trong tương lai đó thế chấp vay ngân hàng.

Thứ ba, khi tổ chức gom tiền, huy động vốn xây một chung cư thì tiền đó phải được gửi ngân hàng và ngân hàng có trách nhiệm với các khoản giải ngân đó, chỉ giải ngân cho dự án đó. Nếu chủ đầu tư giải ngân tiền phục vụ dự án đó đi làm việc khác phải bị phạm tội hình sự. Cần thiết phải làm nghiêm như vậy để tránh tình trạng như hiện nay… Còn nếu không, cứ chờ sang năm tới Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực mới chỉnh sửa thì theo ông Lịch, tất cả các chính sách kích thích cho thị trường bất động sản cũng không thể gỡ được khó khăn./.