Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội giảm mạnh

Ông Greg Ohan – Giám đốc Bộ phận dịch vụ Văn phòng cho thuê (CBRE) nhận xét: “Thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận một tỷ lệ hấp thụ tăng cao hơn 21.000m2 tuy nhiên điều này chỉ có ở một số tòa nhà”.

Thông tin về tình hình thị trường văn phòng cho thuê trong Quý 2 năm 2013, Bộ phận nghiên cứu của CBRE cho biết: diện tích thực thuê mới của thị trường văn phòng Hà Nội đạt mức khoảng 21.000m2 trong đó nguyên nhân chính là do diện tích thực thuê mới tăng cao tại Tòa nhà CornerStone (đạt mức xấp xỉ 9.500m2). Đây là Tòa nhà văn phòng hạng A thuộc quận Hoàn Kiếm được hoàn thành vào Quý 1 năm 2013 và trước thời gian hoàn thành, một số khách thuê lớn đã chuyển vào tòa nhà. Diện tích thực thuê mới của tòa tháp 72 tầng Keangnam Landmark cũng đạt mức xấp xỉ 4.500m2.

Bà Chu Thanh Hương – quản lý cấp cao của CBRE phân tích: “Phần  lớn các tòa nhà văn phòng hạng A khác thuộc quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng đều gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê. Do đó, tỷ lệ hấp thụ của khu vực này đã giảm 2.300m2 so với cùng kỳ quý trước”.

Trong những tháng tiếp theo, thị trường Hà Nội được kỳ vọng là sẽ đón nhận thêm một nguồn cung văn phòng mới đạt xấp xỉ 133.595m2. Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và có xu hướng tiếp tục tăng trong tương lai, mức độ cạnh tranh giữa  các chủ đầu tư ngày càng gay gắt bằng việc cung cấp các ưu đãi hấp dẫn để hạn chế diện tích trống trong tòa nhà. Do đó, các khách thuê tiềm năng có ưu thế hơn trong quá trình đàm phán ví dụ như đạt được những ưu đãi về giá thuê, chỗ đỗ xe miễn phí hoặc thời gian miễn phí tiền thuê.

Một cột mốc đáng ghi nhận trong đầu quý 3/2013 là Lễ cất nóc của Lotte Center Hanoi diễn ra vào ngày 24/7 vừa qua. Dự án hỗn hợp cao cấp này cùng với hơn 45.000 m2 diện tích thực thuê, sẽ được hoàn thành vào Quý 2 năm 2014 và được kỳ vọng là sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng Hà Nội khu vực quận Đống Đa và Ba Đình.

Theo phân tích của ông Greg, tỷ lệ trống của tòa nhà hạng A và hạng B được ghi nhận không có nhiều thay đổi trong quý này. Tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạn A chỉ giảm nhẹ 2,32% xuống còn 30% với nguyên nhân chính là do diện tích thuê mới tại tòa nhà Cornerstone trong quý 2/2013 trong khi đó tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng hạng B giữ nguyên với không có nhiều thay đổi với với quý trước.

Giá chào thuê tại các tòa nhà hạng A khu vực trung tâm được ghi nhận giảm 4,12% so với quý trước từ 40,21 USD xuống còn 38,55 USD/m2/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ) tuy nhiên giá thuê năm nay giảm mạnh 11,54% so với năm trước.

So với quý 1, giá chào thuê của các tòa nhà hạng B khu vực trung tâm giảm 5,01% từ 25,52 USD xuống còn 24,25 USD (đã bao gồm phí dịch vụ) và so với năm trước giảm 13,25%. Đối với các tòa nhà hạng B tại khu vực phía Tây, giá thuê giảm với tỷ lệ đáng kể là 27,05% so với năm ngoái. Các tòa nhà hạng A tại khu vực này như tòa nhà Indochina Plaza Hanoi và tòa nhà Charmvit, giá thuê được ghi nhận không thay đổi so với quý trước.

Dự đoán của CBRE cho thấy, từ thời điểm hiện tại cho đến năm 2015, nguồn cung được ghi nhận không thay đổi nhiều tại khu vực trung tâm so với nguồn cung tại khu vực phía Tây. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm dự kiến sẽ giảm dần tuy nhiên vẫn giữ nguyên xu hướng so với quý trước đó.

Với tỷ lệ lấp đầy cao, chủ đầu tư của các tòa nhà hạng A trong khu vực trung tâm vẫn đang thu về các nguồn doanh thu ổn định tuy nhiên cần cảnh giác với xu hướng dịch chuyển dần về phía Tây thành phố của khách thuê.

Thị trường văn phòng Hà Nội những tháng cuối năm vẫn cho thấy những dấu hiệu tương tự như những quý trước và thật khó để dự đoán khi nào sẽ chạm đáy. Dựa vào diện tích thực thuê của CornerStone Building và Keangnam Landmark Tower, ông Greg Ohan kết luận rằng khách thuê vẫn có xu hướng ưu tiên những văn phòng chất lượng tốt cùng với những điều khoản cho thuê hấp dẫn. Những chủ đầu tư không thể cung cấp 2 yếu tố trên sẽ phải đối mặt với những thách thức trong việc cho thuê các diện tích trống, điều này dẫn đến sự cách biệt ngày càng tăng giữa hai nhóm chủ đầu tư này.

“Hà Nội là một thị trường văn  phòng điển hình mà trong đó khách thuê là những người có ưu thế, và không có một dấu hiệu nào cho thấy điều này sẽ thay đổi trong những tháng còn lại của năm 2013” – ông Greg Ohan nói./.