Định giá đất sát thị trường sẽ giảm khiếu kiện

Chiều nay (6/11), các đại biểu Quốc hội thảo luận ở tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Nội dung được các đại biểu tập trung thảo luận là giá đất, cơ chế thu hồi đất, giao đất, bồi thường tái định cư, giải quyết tranh chấp về đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai…

Tại tổ TP HCM, đại biểu Lê Trọng Sang cho rằng, bất bình đẳng trong thu hồi đất, giá đất đền bù xa thực tế thị trường. Khung giá đất tại Hà Nội, TP HCM quy định cao nhất là 81 triệu, nhưng ở Hà Nội có nơi lên đến cả tỷ đồng/m2. Trong khi đó, DN kinh doanh lại đền bù theo giá thị trường, thậm chí trên cùng mảnh đất nhưng có 2 giá đất khác nhau nên dẫn tới khiếu kiện. Từ 2005 đến tháng 6/2009, có 49% khiếu kiện đông người liên quan đến đất.

Người sử dụng đất luôn thiệt thòi vì giá đền bù, chuyển mục đích sử dụng. 

Để hạn chế khiếu kiện, nên đưa phương pháp thặng dư vào định giá đất nông nghiệp, là phương pháp xác định mức giá đất theo thời gian…

Còn đại biểu Huỳnh Ngọc Ánh nhắc lại: Đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng từ trước tới giờ quyền nhà nước không làm được. Quyền định đoạt cũng không còn, quyền thu hồi cũng tranh chấp kéo dài. Luật lần này phải khẳng định được sở hữu chủ về đất đai mới giảm khiếu kiện.

Còn tại đoàn Hà Nội, đại biểu Chu Sơn Hà cho biết: Qua đi giám sát, đa phần ý kiến từ các cấp chính quyền thực hiện công việc này cho rằng nên thống nhất theo cách thức thu nhà nước thu hồi và đền bù. Như vậy sẽ tránh được tình trạng thỏa thuận ngầm, không chính thức giữa người bị thu hồi với chủ đầu tư, dẫn đến nhiều bức xúc do quyền lợi của các hộ bị thu hồi đất có thể khác nhau, đó là mầm mống tham nhũng, khiếu kiện.

Đại biểu Chu Sơn Hà cho rằng, khi thống nhất về một cách thức thu hồi rồi, vấn đề chỉ là giải quyết như thế nào để đền bù hợp lý khi giá đất sau thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đội lên. Nếu đất đó không sử dụng vào kinh doanh thì bồi thường giống nhau bất kể thu hồi vào dự án nào, còn nếu đất thu hồi vào mục đích kinh doanh thì sẽ có thêm phần bồi thường chênh lệch, phần này nộp vào nhà nước. Giá bồi thường phải do nhà nước quy định, bám sát giá thị trường.

Định giá đất – “đi tìm lá diêu bông”?

Đại biểu Huỳnh Ngọc Ánh cũng bày tỏ băn khoăn về căn cứ định giá đất. Vì giá đất không thông qua lao động, qua thương hiệu, chi phí tạo nên giá nên định giá đất rất khó. Trong khi DN, người dân và Nhà nước mỗi người định giá một kiểu. Vì vậy, có DN muốn nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thì nâng giá lên, nhưng DN bên cạnh không có vốn thì chết.

Đại biểu Ánh cũng nêu một bất cập nữa là cách phân loại đất để đền bù. Cùng một thửa đất 1 ha có giá đất ao, giá đất nhà, giá đất nông nghiệp… dẫn đến có quá nhiều loại giá khác nhau. Lợi dụng kẽ hở này, người dân thậm chí tách khẩu, để hưởng lợi.

“Nên tính 1 giá trong phạm vi nhất định, thời điểm nhất định, nhưng phải xây dựng giá cụ thể cho giai đoạn trong quy hoạch, trước quy hoạch, sau quy hoạch. Vì vậy, quy hoạch phải sử dụng đến đâu đền bù đến đó, sang năm quy hoạch tiếp thì làm tiếp, còn khi quy hoạch rồi mà chưa sử dụng đến nhưng dân vẫn phải quyền bán, quyền sử dụng được, quyền thừa kế,…” – đại biểu Ánh nói.

Đại biểu Trần Du Lịch cũng cho rằng, giá đất là giá tương lai, vậy tính giá nào? “Tôi đề xuất, với đất đô thị, Chính quyền lập dự án, đất thương mại thì đấu giá, địa tô Nhà nước thu công khai minh bạch. Theo tôi, chấm dứt việc nhà cửa tôi hợp pháp, Nhà đầu tư cầm tờ giấy, mặc cả đền bù, dẫn tới khiếu kiện”.

Đại biểu cũng cho rằng, “Phương thức định giá thị trường là tìm lá diêu bông. Khu thương mại giá khác, tầng cao bao nhiêu, giá khác, mật độ bao nhiêu, khi công bố xong giá đất mới hình thành. Chứ khi thu hồi xong mới biết làm bao nhiêu, mật độ thế nào..”..

Ngoài ra, theo đại biểu Trương Trọng Nghĩa, Hiến pháp cho phép chỉ trưng dụng đất đai cho quốc phòng, an ninh, nhưng Luật lại quy định cả mục đích công cộng, phát triển kinh tế nên dẫn đến tình trạng làm sai, xuất hiện nhiều sân gôn, Resort... như thời gian qua. Có hàng triệu ha đất bị thu hồi vì mục đích kinh tế, thu hồi nhưng không sử dụng, đất đai hoang hóa.

Đồng tình với ý kiến của các đại biểu khác trong tổ, đại biểu Nguyễn Văn Phụng khẳng định, cần giảm bớt thu hồi đất đai, theo hướng trưng mua, trưng dụng Quyền sử dụng đất của người dân. “Tôi đề nghị phải có điều tra kỹ lưỡng trước khi thu hồi để làm sao việc thu hồi dễ chịu hơn” – đại biểu Nguyễn Văn Phụng nêu ý kiến.

Chưa quan tâm đến “hậu tái định cư”

Về tái định cư, trong Điều 75, qui định UBND cấp tỉnh lập dự án bồi thường bằng đất ở, nhà ở, nghĩa là có chỗ ở rồi mới giải tỏa đền bù, nhưng theo đại biểu Nguyễn Văn Phụng, thời gian qua cứ thu hồi, đền bù, còn cuộc sống người dân thế nào thì không biết.

Đại biểu Phụng cho rằng: “Nông dân tái định cư không có nghĩa là muốn ở chỗ sang trọng hơn mà phải tiện cho sinh hoạt, làm nông nghiệp của họ. Người nông dân bị thu hồi đất đai thì họ không thể vào công ty xí nghiệp làm việc được”.

Chia sẻ quan điểm này, đại biểu Trần Du Lịch dẫn chứng, “chưa bao giờ chúng ta xem lại người dân phải di dời khỏi Phú Mỹ Hưng họ sống bằng cái gì, chúng ta xây dựng tiền trao cháo múc cho nông dân. Họ mất đất sống bằng gì mới quan trọng. Chúng ta không tổng kết được chuyện đó. Những người sống ở biệt thự Phú Mỹ Hưng có biết những người  sống bao đời ở đó đi đâu, làm gì? Hay là đền bù xong họ mua xe Honda chạy, rồi đi đâu không ai biết?”./.