Số hóa dữ liệu đất đai sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản?

Không chỉ là đưa hồ sơ giấy lên môi trường số

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đang được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của quá trình chuyển đổi số ngành nông nghiệp và môi trường. Theo báo cáo tại Hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm 2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cả nước đã số hóa 68,2 triệu thửa đất, tương đương 68% khối lượng.

Mục tiêu đặt ra trong năm 2026 là cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ tài chính và xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trên phạm vi toàn quốc, hướng tới một hệ thống vận hành thống nhất, đồng bộ.

Tuy nhiên, với thị trường bất động sản, câu chuyện không dừng ở số lượng thửa đất được số hóa. Điều quan trọng hơn là dữ liệu sau khi được số hóa có thể kết nối và được khai thác như thế nào.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, nhiều cơ sở dữ liệu hiện đã được số hóa nhưng vẫn vận hành rời rạc, thiếu liên thông và cập nhật chưa đồng bộ. Vì vậy, thách thức lớn là xây dựng được một hạ tầng dữ liệu thống nhất, kết nối thông tin đất đai với quy hoạch, xây dựng, tài chính, thuế và các lĩnh vực liên quan.

"Giá trị của số hóa không chỉ nằm ở việc chuyển hồ sơ giấy sang dữ liệu điện tử, mà ở khả năng kết nối, chia sẻ và khai thác dữ liệu", ông Khương nhận định.

Một trong những tác động rõ nhất của cơ sở dữ liệu đất đai đối với bất động sản là góp phần minh bạch thông tin và giá cả trên thị trường.

Người mua bất động sản hiện phải kiểm tra hàng loạt yếu tố trước khi giao dịch như chủ thể có quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, quy hoạch, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính và nhiều thông tin liên quan khác.

Nếu những dữ liệu này được chuẩn hóa và có thể tra cứu từ nguồn chính thống, người mua sẽ giảm sự phụ thuộc vào thông tin do môi giới hoặc bên bán cung cấp. Thị trường có thể hình thành mặt bằng giá tham chiếu đáng tin cậy hơn nếu dữ liệu giao dịch, thông tin tài sản và dữ liệu đất đai được kết nối.

Dữ liệu đầy đủ về quy hoạch, pháp lý và lịch sử tài sản có thể hỗ trợ tổ chức tín dụng định giá chính xác hơn, qua đó giảm rủi ro trong hoạt động cho vay. Khi thông tin về tài sản được xác thực và cập nhật tốt hơn, quá trình thẩm định cũng có thể được rút ngắn.

Ở góc độ đầu tư, dữ liệu minh bạch còn giúp giảm chi phí thẩm định dự án. Nhà đầu tư có thể đánh giá trước những yếu tố như quy hoạch, khả năng phát triển khu vực, pháp lý quỹ đất và các nghĩa vụ liên quan, thay vì phải thu thập thông tin từ nhiều nguồn riêng biệt.

Đặc biệt, với dòng vốn quốc tế, mức độ minh bạch của thông tin là một trong những yếu tố quan trọng khi đánh giá một thị trường. Dữ liệu càng dễ tiếp cận và có khả năng kiểm chứng, chi phí tìm kiếm và đánh giá rủi ro của nhà đầu tư càng được giảm xuống.

Liên thông dữ liệu đất đai, thị trường bất động sản được lợi gì?

Khi dữ liệu được cập nhật thường xuyên và kết nối với các hệ thống khác, cơ sở dữ liệu có thể trở thành một hạ tầng phục vụ trực tiếp cho hoạt động của thị trường.

Một trong những hướng quan trọng là kết nối dữ liệu đất đai với dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. Khi đó, quá trình kiểm tra thông tin của một tài sản có thể được thực hiện nhanh hơn, giảm tình trạng mỗi cơ quan nắm một phần dữ liệu.

Ông Nguyễn Duy Hưng, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cho hay: "Việc chia sẻ cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp người dân và tổ chức tiếp cận thông tin chính thống trước khi quyết định giao dịch, qua đó góp phần làm thị trường minh bạch hơn. Không chỉ người mua, doanh nghiệp cũng có thể hưởng lợi khi dữ liệu được liên thông. Việc tiếp cận thông tin quy hoạch, pháp lý và hiện trạng đất đai thuận lợi hơn sẽ giúp doanh nghiệp giảm thời gian, chi phí thu thập và xác minh dữ liệu trước khi phát triển dự án".

Theo ông Hưng, đối với các tổ chức tín dụng, dữ liệu đầy đủ về pháp lý, quy hoạch và lịch sử tài sản có thể hỗ trợ quá trình thẩm định, định giá tài sản bảo đảm. Khi rủi ro được nhận diện tốt hơn, ngân hàng có thêm cơ sở để đưa ra quyết định tín dụng.

Với thị trường bất động sản, đây có thể là bước chuyển quan trọng từ quản lý dựa trên hồ sơ phân tán sang quản lý dựa trên dữ liệu.

Khi dữ liệu giao dịch, quy hoạch, pháp lý và tài sản được kết nối, cơ quan quản lý có thêm cơ sở để theo dõi biến động thị trường, nhận diện những khu vực có dấu hiệu tăng giá bất thường hoặc xuất hiện hiện tượng đầu cơ, thổi giá.

Ở cấp độ rộng hơn, nếu Việt Nam xây dựng được một hạ tầng dữ liệu số đồng bộ trong 5-10 năm tới, đây sẽ là lợi thế quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh và thu hút vốn đầu tư.

Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, việc số hóa cần đi cùng chuẩn hóa, cập nhật và chia sẻ dữ liệu. Một hệ thống có nhiều thông tin nhưng dữ liệu không đồng nhất, chậm cập nhật hoặc không thể kết nối giữa các cơ quan sẽ khó phát huy giá trị.

Luật Đất đai (sửa đổi): Đột phá từ cơ chế thu hồi đến số hóa dữ liệu

VOV.VN - Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội khoá XVI thảo luận, cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất vào tháng 8/2026. Nhiều điểm mới đáng chú ý được các chuyên gia, doanh nghiệp tại TP.HCM đánh giá cao.