Thị trường bất động sản: Lượng giao dịch giảm sâu, giá nhà vẫn ở mức cao

Giao dịch giảm sâu, sức ép thanh khoản gia tăng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng năm 2026, cả nước có khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công. Riêng quý III, số giao dịch giảm 8% so với quý II, trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao và khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà còn nhiều hạn chế. Trong 9 tháng năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 80.269 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 giao dịch đất nền. Tuy nhiên, diễn biến trong quý III cho thấy sức hấp thụ có dấu hiệu suy yếu.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, cả nước có khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý II/2026. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn, bằng khoảng 86% quý trước; giao dịch đất nền đạt 69.157 nền, bằng 94%.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills Việt Nam, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội đạt khoảng 3.800 căn, giảm 26% so với quý trước và giảm 48% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới đạt 3.100 căn, giảm 42% theo quý và 51% theo năm. Theo dữ liệu của Batdongsan.com khảo sát 530 môi giới cho thấy 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước.

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư giảm nhẹ nhưng mặt bằng giá vẫn cao tại các đô thị lớn do chi phí đầu tư xây dựng và chi phí vốn gia tăng. Giá biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án tại một số khu vực cũng giảm nhẹ, thanh khoản chậm. Người mua có xu hướng ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế.

Trên thị trường thứ cấp, giá đất nền tiếp tục điều chỉnh giảm, thanh khoản suy giảm do chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư chuyển hướng sang sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng, tiềm năng khai thác ổn định. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại một số dự án cũng ghi nhận điều chỉnh giá nhẹ, song giao dịch vẫn thấp và thị trường phục hồi chậm, phân hóa giữa các địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sức mua suy giảm khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, thiếu dòng tiền, giảm hoặc thậm chí mất khả năng thanh khoản. Tình trạng này có thể tác động dây chuyền đến các tổ chức tín dụng trong thời gian tới. Khi giao dịch chậm lại, lượng hàng chưa bán được tăng lên, doanh nghiệp phải tiếp tục gánh chi phí vốn trong khi nguồn thu từ bán hàng suy giảm.

Tín dụng tăng nhưng khả năng tiếp cận vốn khó

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, bất động sản thuộc nhóm lĩnh vực được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ về tín dụng với yêu cầu cao về tài sản bảo đảm, năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu, tính pháp lý, hiệu quả dự án và khả năng trả nợ. Vì vậy, khả năng tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa rõ rệt.

Những doanh nghiệp có dự án pháp lý đầy đủ, phương án đầu tư khả thi và khả năng tạo dòng tiền tốt có điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Ngược lại, các dự án còn vướng mắc pháp lý, khả năng tiêu thụ hoặc trả nợ chưa rõ ràng vẫn gặp khó khăn. Với người mua nhà, lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt đối với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.

Còn theo Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,4%.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%, chiếm 49,85% dư nợ tín dụng bất động sản. Dư nợ tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02%, chiếm 50,15%.

Những số liệu này cho thấy dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng, nhưng chưa đồng nghĩa doanh nghiệp và người dân đều dễ dàng tiếp cận vốn. Điều kiện vay chặt chẽ cùng chi phí vốn cao có thể làm giảm khả năng hoàn thành giao dịch, ảnh hưởng đến sức hấp thụ và tốc độ phục hồi của thị trường.

Một điểm đáng chú ý khác là chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội vẫn giải ngân chậm so với quy mô cam kết. Đến ngày 31/8/2026, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay khoảng 50.300 tỷ đồng, nhưng doanh số giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tương đương 11,44% gói tín dụng hơn 153.000 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 15.000 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư và 2.500 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội; riêng người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội được giải ngân khoảng 577 tỷ đồng.

Lãi suất cho vay của chương trình trong 6 tháng cuối năm 2026 là 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà ở xã hội. Mức này thấp hơn 1,7 điểm phần trăm so với giai đoạn đầu chương trình, nhưng tăng lần lượt 0,9 và 0,6 điểm phần trăm so với kỳ 6 tháng đầu năm 2026. Chi phí vay tăng có thể tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân và kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản quý III/2026: Giá hạ nhiệt, lượng giao dịch giảm trên 50%

VOV.VN - Giá rao bán bất động sản quý III/2026 tiếp tục giảm, lượng giao dịch cũng giảm nhưng người mua vẫn thận trọng.