Thị trường bất động sản quý III/2026: Giá hạ nhiệt, lượng giao dịch giảm trên 50%
VOV.VN - Giá rao bán bất động sản quý III/2026 tiếp tục giảm, lượng giao dịch cũng giảm nhưng người mua vẫn thận trọng.
Lượng giao dịch giảm trên 50%
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục phân hóa giữa các loại hình. Giá rao bán có xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê tương đối ổn định. Thanh khoản vẫn chịu áp lực nhưng mức độ suy giảm đã phần nào chững lại.
Khảo sát 530 môi giới cho thấy 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước, thấp hơn mức 50% của quý II. Dù vậy, tâm lý chờ đợi vẫn phổ biến khi 63% môi giới cho biết người mua đang quan sát, cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Lãi suất vay, lo ngại về chính sách, quy hoạch và hạn chế dòng tiền tiếp tục là những rào cản chính.
Trong bối cảnh đó, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm bất động sản bán, vượt đất nền với 24% và nhà riêng với 21%. Có 36% môi giới đánh giá chung cư là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong sáu tháng tới, tiếp đến là nhà riêng với 32%.
Đáng chú ý, tỷ trọng quan tâm bất động sản sơ cấp tăng từ 16% lên 28% trong hai năm. Diễn biến này cho thấy sản phẩm từ chủ đầu tư đang thu hút sự chú ý lớn hơn, đặc biệt khi chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc, lãi có thể giúp người mua giảm áp lực tài chính ban đầu.
T.S Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và Bất động sản Việt Nam phân tích mối quan hệ giữa lãi suất và diễn biến thị trường bất động sản. Theo ông Lượng, khi lãi suất tăng cao, thị trường thường chững lại; khi chính sách tiền tệ nới lỏng, thị trường có xu hướng phục hồi. Với bối cảnh hiện nay, người mua cần cân nhắc đồng thời chi phí vốn, giá tài sản và khả năng tài chính, thay vì chỉ chờ lãi suất giảm mới quyết định giao dịch. Nhận định này phù hợp với diễn biến quý III/2026, khi giá rao bán ở một số phân khúc đã điều chỉnh nhưng thanh khoản vẫn chịu áp lực.
Tâm lý chờ đợi vẫn rõ nét, người mua lựa chọn kỹ hơn
Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu khi chiếm 52% mức độ quan tâm, trong khi đất nền còn 13% và nhà riêng đạt 18%. Giá rao bán vẫn điều chỉnh giảm 5, tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán thứ cấp giảm 15%, trong khi sơ cấp giảm 9%. Dù vậy, thị trường thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý III, so với 46% của sơ cấp.
Ở phân khúc nhà riêng, giá rao bán phân hóa theo địa bàn. Hoàn Kiếm giảm 8%, Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5% so với quý trước. Tâm lý chờ đợi vẫn rõ nét, 36% môi giới cho biết khách hàng trì hoãn giao dịch để quan sát, 25% ghi nhận người mua mặc cả và chờ giá giảm. Có 44% môi giới kỳ vọng việc công bố thông tin quy hoạch chi tiết sẽ thúc đẩy phân khúc này phục hồi.
Với biệt thự, mức độ quan tâm tập trung nhiều hơn tại các khu vực ngoài lõi trung tâm. Hà Đông dẫn đầu với 22%, tiếp đến là Hoài Đức và Long Biên, cùng đạt 9%. Giá rao bán tại khu đô thị Thanh Hà giảm 16%, Văn Phú giảm 10% và Geleximco giảm 8% trong quý III. Tuy nhiên, so với quý I/2024, giá tại các dự án này vẫn cao hơn 38-44%, cho thấy nhịp giảm ngắn hạn chưa xóa hết mức tăng tích lũy trước đó.
Tại TP.HCM, chung cư tiếp tục dẫn đầu với 38% mức độ quan tâm, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%, đất nền duy trì 14%. Giá rao bán chung cư giảm 1%, còn 69 triệu đồng/m²; đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m²; biệt thự giảm 3%, còn 151 triệu đồng/m². Ngược lại, nhà riêng tăng 1% lên 117 triệu đồng/m² và nhà mặt phố tăng 2%, đạt 200 triệu đồng/m².
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường cần tái cấu trúc theo hướng khắc phục tình trạng mất cân đối giữa các phân khúc và đưa sản phẩm về gần hơn với nhu cầu thực. Theo ông Châu, việc phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả sẽ góp phần mở rộng sức cầu, khơi thông dòng tiền và cải thiện thanh khoản. Trong bối cảnh quý III/2026, khi người mua thận trọng và ưu tiên sản phẩm vừa túi tiền, doanh nghiệp cần tính toán lại cơ cấu sản phẩm, chính sách giá và phương thức bán hàng thay vì chỉ trông chờ thị trường tăng trở lại.
Diễn biến quý III cho thấy thị trường chưa phục hồi đồng đều. Thị trường vì thế đang chuyển sang giai đoạn người mua lựa chọn kỹ hơn, thay vì xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá.
ĐBQH đề xuất siết dòng tiền, ngăn thao túng giá trên thị trường bất động sản
VOV.VN - Thị trường bất động sản cần được minh bạch hóa dòng tiền, tăng giám sát và cảnh báo sớm, đồng thời ngăn hành vi đầu cơ, thao túng giá nhưng không cản trở hoạt động đầu tư hợp pháp.
