Thị trường bất động sản năm 2026 khó có “diễn biến bất ngờ”

Qua việc thị trường bất động sản nước ta phát triển ổn định và có tính thanh lọc cao cho thấy, các chính sách của Nhà nước đang thấm dần vào hoạt động của doanh nghiệp và người dân. Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang chuyển biến theo chiều hướng bền vững hơn và khó có đột biến trong nửa cuối năm 2026.

Nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng vắng bóng nhà ở bình dân

Ngay những tháng đầu năm 2026, hàng loạt dự án bất động sản trên cả nước được tung ra thị trường. Tại Hà Nội, nửa đầu năm nay ghi nhận số lượng chung cư mở bán đạt 16.600 căn, là mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020. Theo dự báo, nguồn cung mới tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mạnh và cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 là hơn 37.000 căn.

Mặc dù nguồn cung được cải thiện rất nhiều, nhưng 6 tháng qua, thị trường Hà Nội vẫn vắng bóng nhà ở dưới 60 triệu đồng/m2. Thay vào đó, hai phân khúc nổi bật nhất quý 2 là 80-100 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm 30% và 35% tổng nguồn cung.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn nhận định: "Khi các nhà đầu tư xác định còn rủi ro thì tâm lý sẽ tập trung vào các loại hình mang tính chất dòng tiền. Nếu xác định mọi thứ ổn, tâm lý thoải mái thì họ sẽ tìm đến các loại hình mang tính chất đầu cơ như đất. Tôi nghiêng về câu chuyện là các loại hình mang tính chất dòng tiền sẽ phát triển tốt trong 6 tháng cuối năm".

Thị trường bất động sản tạm lắng để điều chỉnh hướng đến phát triển bền vững

Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), từ đầu năm đến hết tháng 6/2026, cả nước có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng hơn 120% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng cao nhất trong các chỉ tiêu phản ánh tình hình hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Còn theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, lượng người quan tâm đến bất động sản đang có chiều hướng giảm và sức hấp thụ của thị trường cũng giảm, nhất là đối với các sản phẩm cao cấp. Câu hỏi đặt ra là liệu những diễn biến này có thể hiện sự suy giảm của thị trường theo chu kỳ và sẽ tiếp tục giảm sâu?

Theo chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Lê Duy Bình, hiện nay thị trường đang chậm lại để điều chỉnh theo mô hình tăng trưởng phù hợp hơn. Bên cạnh những dự án “bán không ai mua”, thì vẫn có những phân khúc có dấu hiệu tích cực hơn, như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê hay phân khúc nhà ở có giá bình dân hướng đến nhu cầu ở thực.

"Tôi cho rằng đây là quá trình tạm thời lắng lại, điều chỉnh lùi lại một bước của thị trường bất động sản để có thể hướng đến một thị trường lành mạnh hơn. Chúng ta tin rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển bền vững với sự điều chỉnh này, để phục vụ nhu cầu phù hợp hơn với nền kinh tế và không tạo ra những áp lực đối với nền kinh tế và đối với hệ thống tài chính, ngân hàng như trước đây" - Tiến sỹ Lê Duy Bình chỉ rõ.

Nhìn vào diễn biến từ cuối năm ngoái đến nửa đầu năm nay, có thể thấy thị trường bất động sản nước ta đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ dưới tác động của quy hoạch, hạ tầng và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng. Những chuyển động này không chỉ làm thay đổi diện mạo đô thị mà còn định hình lại các khu vực tăng trưởng, các loại hình bất động sản tiềm năng và cơ hội kinh doanh trong tương lai.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty TNHH dịch vụ thương mại Nam Hà Nội cho rằng, những yếu tố như chi phí đầu vào, lãi suất ngân hàng, việc điều chỉnh quy hoạch ở một số địa phương và việc sửa đổi các luật có liên quan vào kỳ họp quốc hội cuối năm sẽ tác động trực tiếp đến sức hấp thụ cũng như giá bán của sản phẩm. Thị trường bất động sản những tháng cuối năm nay sẽ tiếp tục đi ngang, thậm chí giảm ở một số phân khúc như chung cư hay đất nền.

Theo ông Anh Tuấn: "Hiện nay nhiều doanh nghiệp đang đề xuất và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Tôi hy vọng trong thời gian tới, với chủ trương của Chính phủ và sự tạo điều kiện của Chính quyền địa phương các cấp, sự đồng thuận của các tổ chức tài chính thì doanh nghiệp sẽ có đủ điều kiện để đưa dự án ra thị trường để bán cho khách hàng".

Tại các diễn đàn được tổ chức mới đây, các chuyên gia nhận định, nếu mặt bằng lãi vay không giảm, áp lực tài chính sẽ khiến một bộ phận nhà đầu tư buộc phải bán tài sản để cơ cấu dòng tiền, làm gia tăng nguồn hàng “cắt lỗ” trong thời gian tới. Mặc dù tăng trưởng kinh tế năm 2026 của nước ta ở mức cao, thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài có thể đạt đỉnh, nhưng thị trường bất động sản sẽ không có diễn biến bất ngờ. Đặc biệt, khi hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê được xây dựng, sẽ cung ứng ra thị trường một lượng nhà ở đáng kể để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân, thì giá bất động sản sẽ dần trở về với giá trị thực.

Giá bất động sản thời gian tới thế nào?

Diễn biến trầm lắng của thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn liệu nửa cuối năm nay giá bất động sản sẽ thế nào.