Dư luận đặt câu hỏi: nếu chỉ tập trung “giải cứu” thủ tục cho cư dân mà không xử lý nghiêm các chủ đầu tư cố tình vi phạm, liệu có tạo ra tiền lệ “xây sai rồi xin hợp thức hóa”?

Người dân thành “con tin” trong tranh chấp của doanh nghiệp

Thông tin báo chí, tại buổi làm việc ngày 22/5 của Tổ công tác 1645 do Giám đốc Sở NN-MT Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) Nguyễn Toàn Thắng chủ trì, dự án Chung cư Tín Phong tại phường Đông Hưng Thuận tiếp tục được đưa ra mổ xẻ như một ví dụ điển hình cho tình trạng người dân bị “mắc kẹt” bởi sai phạm và tranh chấp của chủ đầu tư. Dự án gồm 2 block chung cư với 408 căn hộ, đã đưa vào sử dụng hơn 10 năm. Sau khi xây dựng hoàn thiện, Công ty TNHH SX-TM-XD Tín Phong bán lại 386 căn hộ cho Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh để phân phối cho khách hàng. Thế nhưng, sau hơn một thập kỷ, hàng trăm hộ dân vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân được xác định đến từ hai vấn đề cốt lõi: tranh chấp trách nhiệm pháp lý giữa hai doanh nghiệp và những tồn tại về xây dựng chưa được xử lý dứt điểm.

Tại cuộc họp, Công ty Tín Phong cho rằng doanh nghiệp chỉ ký hợp đồng mua bán với Công ty Hưng Thịnh nên không thể xuất hóa đơn trực tiếp cho cư dân. Ngược lại, phía Hưng Thịnh lại nói chưa được bàn giao giấy chứng nhận bản chính nên không thể hoàn thiện hồ sơ cấp sổ. Hai doanh nghiệp đùn đẩy trách nhiệm qua lại, trong khi cư dân trở thành bên chịu hậu quả.

Đáng nói, dự án này còn tồn tại các sai phạm xây dựng kéo dài nhiều năm. Dù tháng 6/2025, Tổ công tác 1645 đã thống nhất chủ trương ưu tiên cấp sổ hồng trước cho người dân, còn chủ đầu tư phải cam kết khắc phục vi phạm sau, nhưng đến nay việc thực hiện vẫn giậm chân tại chỗ.

Giám đốc Sở NN-MT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng nhấn mạnh, quan điểm của tổ công tác là đặt quyền lợi người dân lên hàng đầu và yêu cầu hai công ty phải khẩn trương phối hợp thực hiện cấp sổ cho cư dân. Tuy nhiên, phía sau những phát biểu cứng rắn ấy là thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn chây ì, kéo dài xử lý sai phạm mà chưa chịu chế tài đủ mạnh.

Hàng loạt dự án của “ông lớn” dính sai phạm xây dựng, PCCC

Không chỉ riêng chung cư Tín Phong, danh sách các dự án được Tổ công tác 1645 xem xét tháo gỡ lần này cho thấy một bức tranh đáng lo ngại về tình trạng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản. Tại dự án 151-155 Bến Vân Đồn, quận 4 do Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova làm chủ đầu tư, nhiều vướng mắc liên quan việc điều chỉnh công năng officetel, thương mại sang căn hộ ở và các thủ tục pháp lý đất đai vẫn chưa hoàn tất. Dự án từng nằm trong diện thanh tra liên quan quản lý đất đai và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là dạng vi phạm phổ biến tại nhiều chung cư hiện nay khi chủ đầu tư tự ý “biến” diện tích thương mại thành căn hộ để tối đa hóa lợi nhuận.

Trong khi đó, dự án Khối căn hộ 21 Ngô Thời Nhiệm, quận 3 do Công ty CP Hiếu Đức làm chủ đầu tư lại vướng ở khâu hoàn công và nghiệm thu công trình thực tế so với giấy phép ban đầu. Tại Khu nhà ở 13,6ha Bình Lợi Trung của Công ty CP Xây dựng và Kinh doanh nhà Đại Phúc, các tồn tại về nghĩa vụ tài chính, giải phóng mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật kéo dài nhiều năm khiến người mua nhà tiếp tục bị treo quyền sở hữu.

Một số dự án khác như H9A hay Sora Gardens II tại Bình Dương cũng tồn tại các vấn đề liên quan nghiệm thu công trình, kết nối hạ tầng kỹ thuật và nghĩa vụ thuế.

Điểm chung của các dự án này là người dân đã vào ở từ lâu nhưng hồ sơ pháp lý vẫn dang dở vì các sai phạm hoặc thiếu trách nhiệm từ phía chủ đầu tư.

“Làm sai trước, xin hợp thức hóa sau”

Đơn cử như câu chuyện tại chung cư CTL Tower Tham Lương, phường Đông Hưng Thuận. Chỉ vì chủ đầu tư tự ý xây vượt phép thêm 6 căn hộ để thu lợi hàng chục tỷ đồng, hàng trăm cư dân suốt nhiều năm phải căng băng rôn đòi quyền lợi, mắc kẹt trong cảnh nhà đã mua nhưng không thể thế chấp vay vốn, tài sản bị “treo” vì thiếu pháp lý. Điều khiến dư luận bức xúc là sau khi chính quyền vất vả tháo gỡ để người dân được cấp sổ, chủ đầu tư vẫn ngang nhiên quảng bá mình là doanh nghiệp “uy tín, chất lượng”, như thể những sai phạm kéo dài chưa từng xảy ra.

Trao đổi với phóng viên, luật sư Dương Lê Ước An cho rằng thị trường bất động sản nhiều năm qua đang tồn tại một tư duy vô cùng nguy hiểm: cố tình làm sai để tạo ra “sự đã rồi”. Theo ông, không ít chủ đầu tư ngang nhiên xây vượt tầng, thay đổi công năng, thậm chí chưa hoàn tất nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đã đưa cư dân vào ở nhằm tạo áp lực ngược lên cơ quan quản lý. “Khi hàng nghìn cư dân đã vào sinh sống ổn định, chủ đầu tư lập tức dùng chính người dân làm ‘con bài’, vin vào lý do an sinh xã hội để buộc cơ quan chức năng phải tìm cách hợp thức hóa sai phạm”, luật sư An nhận định.

Theo vị luật sư, việc bảo vệ người mua nhà là cần thiết bởi họ là bên thứ ba ngay tình, đã bỏ tiền tích cóp cả đời để mua căn hộ. Tuy nhiên, bảo vệ người dân không đồng nghĩa với việc bỏ qua trách nhiệm của doanh nghiệp vi phạm. Ông đặt vấn đề: “Một công trình chưa được nghiệm thu đầy đủ về PCCC nhưng vẫn đưa dân vào ở, nếu xảy ra cháy nổ gây hậu quả chết người thì ai sẽ chịu trách nhiệm? Quyền sở hữu tài sản rất quan trọng, nhưng an toàn tính mạng cư dân còn quan trọng hơn.”

Luật sư Dương Lê Ước An cũng cảnh báo, nhiều chủ đầu tư hiện nay gần như không còn e ngại các chế tài xử phạt hành chính vì mức phạt quá thấp so với khoản lợi nhuận khổng lồ thu được từ dự án. “Nhiều doanh nghiệp xem tiền phạt như một phần chi phí đầu tư, chấp nhận nộp phạt để tiếp tục tồn tại. Tư duy ‘phạt cho tồn tại’ nếu không bị chặn đứng sẽ tiếp tục bào mòn kỷ cương pháp luật và phá vỡ trật tự quản lý đô thị,” ông nhấn mạnh.

Không thể chỉ “nhắc nhở” doanh nghiệp

Theo ông Nguyễn Duy Thành - chuyên gia bất động sản: Điều đáng lo ngại hiện nay là nhiều chủ đầu tư sau khi vi phạm vẫn tiếp tục được triển khai dự án mới, huy động vốn mới, bán sản phẩm mới trong khi các tồn tại cũ chưa được xử lý dứt điểm. Điều này khiến thị trường hình thành tâm lý coi thường pháp luật. Vì thế TP.HCM cần áp dụng chế tài mạnh tay hơn thay vì chỉ dừng ở mức “xem xét dự án tiếp theo” như cảnh báo hiện nay. Theo đó, các doanh nghiệp chây ì khắc phục sai phạm cần bị dừng cấp phép dự án mới, phong tỏa tài sản liên quan hoặc chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra nếu có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng.

Ở mặt pháp lý Luật sư Dương Lê Ước An cho rằng với các trường hợp cố tình vi phạm gây hậu quả lớn, cần xem xét trách nhiệm hình sự về hành vi “Vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng” hoặc “Lừa dối khách hàng”. “Không thể để doanh nghiệp thu hàng ngàn tỷ đồng từ người dân rồi để mặc cư dân tự xoay xở với rủi ro pháp lý suốt hàng chục năm,”. 

Thượng tôn pháp luật mới cứu được thị trường

Thực tế cho thấy việc tháo gỡ sổ hồng cho người dân là yêu cầu cấp thiết nhằm ổn định xã hội và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ tập trung giải quyết phần ngọn mà bỏ qua gốc rễ là sai phạm của chủ đầu tư, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục lặp lại vòng luẩn quẩn “xây sai – bán nhà – đưa dân vào ở – xin hợp thức hóa”.

Nhiều chuyên gia cho rằng để chấm dứt tình trạng này, cơ quan quản lý cần siết chặt ngay từ khâu cấp phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, kiểm tra hoàn công và điều kiện đưa nhà vào sử dụng. Quan trọng hơn, phải xử lý nghiêm các doanh nghiệp cố tình vi phạm để lập lại kỷ cương thị trường. Bởi nếu sai phạm vẫn có thể “thương lượng”, nếu công trình vi phạm vẫn được tồn tại, nếu chủ đầu tư vẫn tiếp tục triển khai dự án mới sau những bê bối pháp lý kéo dài, thì người chịu thiệt cuối cùng vẫn là người dân và bộ mặt đô thị TP.HCM sẽ tiếp tục bị băm nát bởi tư duy phát triển bất chấp pháp luật.

TP.HCM đẩy mạnh phát triển nhà ở, gỡ vướng cho thị trường bất động sản

VOV.VN - TP.HCM đang triển khai hàng loạt giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số theo chỉ đạo của Chính phủ.