Vì sao doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà ở cho thuê?
VOV.VN - Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang mở ra kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn cho phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, nút thắt lớn nhất hiện nay không nằm ở nhu cầu mà ở cơ chế tài chính và hoàn vốn. "Nút thắt" này khiến các doanh nghiệp vẫn đứng ngoài cuộc.
Chính sách chưa theo kịp thực tế, doanh nghiệp chưa mặn mà
Nhu cầu nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn đang gia tăng nhanh, nhất là với người lao động trẻ, người nhập cư và nhóm thu nhập trung bình - thấp. Tuy nhiên, nguồn cung lại phát triển chậm, thiếu ổn định và chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường.
Nguyên nhân không nằm ở thiếu cầu, mà ở việc phân khúc này chưa đủ hấp dẫn về mặt đầu tư. Nhà ở cho thuê đòi hỏi vốn lớn, chu kỳ thu hồi dài, trong khi biên lợi nhuận thấp và chịu nhiều ràng buộc về chính sách.
Phát biểu tại Hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) và Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ thẳng thắn nhận định: “Với mức thuế đất cao và cơ chế hoàn vốn chưa rõ ràng, doanh nghiệp sẽ không thấy hiệu quả, thậm chí là lỗ nếu làm nhà cho thuê”.
Điểm nghẽn lớn nhất vì thế nằm ở cơ chế tài chính và hoàn vốn. Khi bài toán lợi nhuận chưa được giải, dòng vốn tư nhân khó chảy vào phân khúc vốn đã kén nhà đầu tư.
Theo các chuyên gia, không chỉ là chi phí, cơ chế hiện hành còn thiếu linh hoạt trong vận hành. Doanh nghiệp phải gánh rủi ro thị trường nhưng thiếu công cụ điều chỉnh phương án kinh doanh, khiến nhiều đơn vị chuyển hướng sang phân khúc sinh lời nhanh hơn.
Thực tế, phần lớn dự án nhà ở xã hội vẫn ưu tiên bán thay vì cho thuê, dẫn đến nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung hạn chế, mục tiêu phát triển nhà ở bền vững tiếp tục bị treo.
Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đề nghị làm rõ khái niệm “nhà ở giá phù hợp” để tránh chồng lấn với nhà ở xã hội. Ông Hiệp chỉ ra thực tế giá nhà ở xã hội tại Hà Nội đã lên tới khoảng 29 triệu đồng/m², làm suy giảm ý nghĩa hỗ trợ.
Đối với nhà cho thuê, ông Hiệp nhấn mạnh cần quy định rõ mức lợi nhuận định mức, đồng thời cho phép bố trí một tỷ lệ đất phát triển nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí.
Ở góc độ pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản chỉ ra sự thiếu thống nhất trong quy định hạn chế chuyển nhượng giữa các loại hình nhà ở. Ông Tuấn cũng đề xuất linh hoạt hơn với nhóm bị thu hồi đất được mua nhà ở xã hội, cho phép khai thác tài sản thay vì bắt buộc phải ở.
Cần cơ chế đủ hấp dẫn để kéo dòng vốn vào thị trường
Từ góc độ doanh nghiệp, nhiều ý kiến cho rằng, sửa Luật Nhà ở lần này cần đi thẳng vào cơ chế nếu muốn tạo chuyển biến thực chất.
Ông Toản đề xuất, áp dụng mô hình BT (xây dựng - chuyển giao), theo đó doanh nghiệp xây dựng nhà rồi bàn giao cho Nhà nước để đổi lấy quỹ đất khác. Đồng thời, với dự án nhà ở xã hội quy mô nhỏ, ông Toản kiến nghị cho phép dành 20% diện tích căn hộ để bán thương mại. Việc áp dụng hệ số K tối đa bằng 1 khi tính tiền sử dụng đất cũng được xem là giải pháp giảm chi phí đầu vào.
Bà Đỗ Thị Thanh Hà, đại diện Tập đoàn Masterise đề xuất cơ chế linh hoạt, nếu sau một thời gian không đạt tỷ lệ lấp đầy cho thuê, chủ đầu tư được phép chuyển sang bán để tránh lãng phí. Bà Hà cũng kiến nghị làm rõ khái niệm “nhà ở cho thuê giá phù hợp” để tránh nhầm lẫn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, mở rộng phạm vi nhà lưu trú công nhân ra ngoài khu công nghiệp và cho phép cả gia đình công nhân cùng thuê. Song ông Châu cho rằng, Nhà nước chỉ nên kiểm soát giá trần đối với nhà ở giá phù hợp, còn chi phí và lợi nhuận nên để doanh nghiệp tự quyết nhằm đảm bảo tính linh hoạt của thị trường.
Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn kéo doanh nghiệp nhập cuộc, chính sách không thể dừng ở định hướng mà phải chuyển thành các ưu đãi thực chất như giảm thuế đất, tín dụng dài hạn lãi suất hợp lý và cơ chế chia sẻ rủi ro rõ ràng. Nếu bài toán lợi nhuận - hoàn vốn vẫn mờ mịt, doanh nghiệp sẽ tiếp tục đứng ngoài, và gánh nặng phát triển nhà ở cho thuê vẫn dồn lên ngân sách.
Ở chiều ngược lại, nếu không tháo được nút thắt tài chính, mọi chủ trương dù đúng hướng cũng khó đi vào cuộc sống. Khi đó, câu chuyện nhà ở cho thuê không còn là vấn đề nguồn cung, mà phụ thuộc vào mức độ sẵn sàng của cơ chế trong việc mở đường cho các dòng vốn tham gia. Bài toán nhà ở cho thuê sẽ không chỉ dừng ở chuyện thiếu nhà, mà là thiếu động lực để doanh nghiệp tham gia một cách bền vững.
Khởi công 2 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê ở Hưng Yên
VOV.VN - Sáng nay (28/6), tỉnh Hưng Yên tổ chức khởi công 2 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại Khu công nghiệp Liên Hà Thái (xã Thái Thụy) và phường Phố Hiến. Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc dự lễ khởi công.
