Loay hoay “gỡ vướng” cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã và đang là vấn đề khiến nhiều người trăn trở, công việc này được đặt ra từ hơn 30 năm qua, thế nhưng đến nay mới có khoảng 1,2% dự án được hoàn thành.

Một trong những nguyên nhân được các nhà hoạch định chỉ ra là tại các khu chung cư cũ, sau một thời gian dài buông lỏng quản lý, người dân đã tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian xung quanh nơi ở. Thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, các quy định quản lý thay đổi liên tục, các chung cư cũ thường có nhiều loại hình sở hữu, trong đó có sở hữu Nhà nước, được giải quyết qua nhiều thời kỳ, có trường hợp bố trí sai thẩm quyền, sai công năng, lấn chiếm, chuyển nhượng bất hợp pháp dẫn đến công tác bồi thường chậm trễ, kéo dài. Những nguyên nhân đó khiến nhiều năm nay, việc cải tạo chung cư cũ vẫn loay hoay, vướng mắc và chưa có giải pháp để giải quyết triệt để.

Sự méo mó về tư duy gây cản trở quá trình cải tạo chung cư

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho biết, vướng mắc lớn nhất hiện nay là nguồn vốn đầu tư cho các dự án xây mới chung cư cũ. Vấn đề đặt ra là lấy vốn ở đâu để thực hiện? Nếu chỉ dựa vào nhà đầu tư thì sẽ mất rất nhiều thời gian và khó thực hiện, bởi họ sẽ không làm nếu không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. Trong khi đó, nhiều vị trí chung cư cũ bị hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch nên không hấp dẫn nhà đầu tư.

“Việc dùng ngân sách nhà nước để cải tạo chung cư cũ thì không thể được, bởi chung cư chỉ là của một tập thể người, không thể đem ngân sách của toàn dân để phục vụ một tập thể nhỏ được. Hơn nữa, nếu có làm thì cũng không có ngân sách để thực hiện. Vấn đề lấy ngân sách từ đâu vẫn là bài toán khó”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Ông Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra một vướng mắc nữa đó là tư duy và sự đồng thuận của người dân. Trên thế giới, họ đưa ra nguyên tắc là đồng thuận theo đa số chứ không cần sự đồng thuận tuyệt đối 100%. Thế nhưng ở Việt Nam, trong mọi việc đều nhất nhất phải đạt 100% sự đồng thuận. Đây là những vướng mắc về tư duy mà chúng ta chưa vượt qua được. Theo ông Võ, cần phải thay đổi tư duy, chỉ cần tối thiểu 2/3 ý kiến đồng thuận với phương án thì có thể chấp nhận và cải tạo theo phương án ấy.

“Tôi cho rằng, chúng ta đang rất méo mó về tư duy. Nếu chỉ cần minh bạch toàn bộ phương án tài chính, lợi ích như, cho nâng lên 40 tầng thì chủ đầu tư được hưởng bao nhiêu lợi ích, cư dân tại chỗ được hưởng bao nhiêu lợi ích? Mọi việc cần công khai. Với số người không đồng thuận thì cần tìm hiểu lý do vì sao không đồng thuận, từ đó tìm cách tháo gỡ vướng mắc. Nếu cứ loay hoay quanh câu chuyện đòi hỏi phải đồng thuận phải 100% mới được làm thì sẽ không có lối thoát trong việc cải tạo chung cư cũ. Các nước họ làm rất đơn giản, người ở chung cư thì nộp tiền dịch vụ cho khu chung cư đó, ngoài ra, họ nộp thêm một khoản tiền nhất định để sửa chữa và nâng cấp khi chung cư xuống cấp. Đây là trách nhiệm của người dân. Vấn đề này ở nước ngoài rất đơn giản, nhưng ở Việt Nam vẫn bị vướng mắc về tư duy dẫn đến quá trình cải tạo chung cư bị ngừng trệ”, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.  

Theo KTS.Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, việc xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ ở Hà Nội đã đặt ra từ rất lâu rồi nhưng việc triển khai không thực hiện được hoặc triển khai thì rất chậm.

Ông Tùng phân tích, có 3 nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ, thứ nhất là mâu thuẫn giữa cải tạo chung cư cũ với quy hoạch của Hà Nội, tức chúng ta muốn hạn chế về xây dựng các đô thị có chiều cao trong nội thành, trong khi đó, các khu đô thị cũ, chung cư cũ hầu hết nằm ở quận trung tâm như quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Thanh Xuân… Số lượng dân cư ở nhà chung cư, chung cư cũ hay tập thể cũ thì lớn gấp 3 lần so với tiêu chuẩn tập thể của cách đây 50 năm. Bài toán đặt ra ở đây là dân số và mật độ xây dựng.

Thành phố phải giải quyết vấn đề này cho phù hợp với quy hoạch, tạo ra được những đô thị nén cục bộ theo dạng đô thị nén, tức là phải xây cao tầng lên. Đất còn lại để làm không gian xanh, làm nhà để xe, dành không gian công cộng, thậm chí xây dựng nhà trẻ.

Cũng theo ông Tùng, việc quy hoạch phải cập nhật, phải đổi mới tư duy, tầm nhìn thì mới thực hiện được. Vấn đề tiếp theo là nguồn lực, Hà Nội có hàng nghìn chung cư cũ mà đến nay mới cải tạo xây dựng được hơn 1%, con số như vậy là quá ít.  Các khu chung cư cũ đang trong giai đoạn xuống cấp trầm trọng. Phần lớn được xây dựng từ những năm 60-70, khi đó công nghệ xây dựng còn thấp, kinh tế còn nghèo, không thể có công nghệ xây dựng hiện đại như bây giờ, do đó, tính an toàn của các khu chung cư là rất thấp. Trải qua hơn nửa thế kỷ, các khu nhà tập thể đã xuống cấp trầm trọng, đặc biệt là sau thời kỳ đổi mới, xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, những khu đô thị đó hầu như không ai quan tâm.

“Tình trạng thiếu nước sạch, nước bẩn, thoát nước không tốt, rêu mốc, nhà cửa xuống cấp tại các khu chung cư cũ đã hiện hữu rồi. Chúng ta không có nguồn lực, Nhà nước bỏ khoản tiền lớn để cải tạo, xây dựng lại, xây dựng mới thì đây là vấn đề vô cùng khó khăn. Do đó phải tính, phải tạo ra được nguồn lực, nguồn lực ở ngay tại khu đất chung cư, phải quản lý chặt chẽ nguồn lực đó để “sinh ra” tiền, tạo ra hiệu quả kinh tế để tái thiết lại các khu đô thị cũ. Phải làm được điều này thì mới hấp dẫn các nhà đầu tư, mời họ tham gia xây dựng theo quy hoạch và phải chắc chắn một điều, họ phải có lợi nhuận”, ông Phạm Thanh Tùng cho hay.

KTS. Phạm Thanh Tùng cho rằng, phải coi đây là nhiệm vụ chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, chính quyền, doanh nghiệp và các công dân ở đó phải tham gia, phải có sự đồng thuận và người dân phải biết hy sinh lợi ích trước mắt để cùng với thành phố tạo dựng được nơi sống an toàn, bền vững. Điều đó góp phần trong việc tái thiết đô thị để Hà Nội trở thành đô thị văn minh hiện đại, có bản sắc trong thời kỳ phát triển mới theo đúng tinh thần Nghị quyết 13 của Đảng.

“Trong bối cảnh biến đổi khí hậu rất phức tạp, nếu có động đất thì Hà Nội sẽ  phải gánh thảm họa nặng nề. Nếu chúng ta không sửa chữa, không quyết tâm cải tạo bộ mặt kiến trúc mới thì sẽ cản trở sự phát triển của Hà Nội. Nếu không bàn thảo kỹ, không có quyết tâm thì mọi kế hoạch của Hà Nội sẽ chỉ dậm chân tại chỗ”, KTS. Phạm Thanh Tùng nói.