Nơi để xe trong chung cư thuộc sở hữu chung hay riêng?

Không để tình trạng lừa nhau

Trước thực trạng phát sinh nhiều vấn đề trong sở hữu diện tích chung ở các tòa nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý cho biết, có ý kiến đề nghị cần rà soát để quy định thống nhất diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư (nhất là diện tích dùng làm nơi để xe) ngay trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 100 dự thảo Luật thì chỗ để xe được chia thành 2 loại, nếu là chỗ để xe 2 bánh thì thuộc sở hữu chung, nếu là chỗ để xe ô tô thì do chủ đầu tư quyết định. Nhưng điểm đáng lư ý là tại khoản 3 Điều 70 Luật nhà ở hiện hành đã quy định rõ nơi để xe là thuộc sở hữu chung; tuy nhiên, khi hướng dẫn Luật nhà ở năm 2005 thì tại khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã chia nơi để xe thành 2 loại như dự thảo Luật. Quy định này đã dẫn đến nhiều trường hợp tranh chấp về nơi để xe ô tô trong nhà chung cư vì không rõ là thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng, phát sinh tranh cãi về mức giá trông giữ xe ô tô, gây mất ổn định trật tự xã hội.

Do đó, Thường trực UBPL đề nghị tiếp thu ý kiến ĐBQH là cần kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành và khẳng định rõ là nơi để xe trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung để thực hiện thống nhất trên toàn bộ các nhà chung cư và hạn chế các tranh chấp phát sinh liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong thời gian tới.

Nhiều ý kiến ĐBQH đề nghị cần rà soát để quy định thống nhất diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư

Chủ tịch Hội đồng Dân tộc của Quốc hội, ông Ksor Phước nhấn mạnh nội dung này cần làm rõ vì “thời gian qua cãi nhau rất nhiều”. Diện tích sử dụng chung hay riêng phải bắt đầu từ quyền của người mua nhà và chủ đầu tư: “Các hộ trả tiền đất thì tại sao ban quản lý chung cư nói phần diện tích chung không liên quan đến các hộ? Phải tính cho sòng phẳng”.

Đồng tình với quan điểm trên, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, ông Nguyễn Hạnh Phúc cho rằng: “Thời gian qua có tình trạng nhà đầu tư lợi dụng công bố dịch vụ này kia hoành tráng, nhưng khi bán nhà lại đưa vào kinh doanh diện tích sử dụng chung. Sân chơi, không gian cho trẻ em, người già không có; mặt bằng tầng 1 lại đem ra kinh doanh. Cần quy định chặt chẽ, chủ đầu tư phải thực hiện đúng cam kết thiết kế công bố công khai để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà”.

Phân tích về vấn đề này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân cho rằng nguyên tắc tất cả diện tích của chung cư phân bổ vào giá bán căn hộ là sở hữu chung. Nếu chủ đầu tư muốn diện tích nào riêng thì phải công khai và giảm giá bán phù hợp.

“Làm gì thì làm cũng cần quy định khu chung cư phải có chỗ cho trẻ em chơi, người già nghỉ ngơi, có không gian nhất định cho cộng đồng dân cư trong tòa nhà”, Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh thêm.

Quy định “tuổi” nhà chung cư

Theo báo cáo của Chính phủ thì nhà chung cư có đặc thù riêng, liên quan đến sự an toàn của nhiều người, có tác động lớn đến kiến trúc, cảnh quan đô thị, vì vậy cần thiết phải có quy định về thời hạn sử dụng để bảo đảm an toàn cho người dân và làm cơ sở pháp lý để các địa phương và các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại khi các nhà chung cư này bị xuống cấp, có nguy cơ sập đổ.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, ông Phan Trung Lý nêu rõ, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì mỗi nhà chung cư có niên hạn sử dụng khác nhau, căn cứ vào cấp công trình của nhà chung cư đó (ví dụ: nhà chung cư cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 – 30 năm, nhà chung cư cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50-100 năm…).

Ông Phan Trung Lý cho rằng  Luật chỉ quy định nguyên tắc cơ bản xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư

Mặt khác, không phải mọi trường hợp nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nêu trên là sẽ hết thời hạn được phép sử dụng mà sau niên hạn này thì cơ quan chức năng sẽ phải tổ chức kiểm định lại chất lượng nhà chung cư đó để quyết định thời hạn được sử dụng tiếp. Tùy thuộc vào chất lượng của từng loại nhà chung cư mà việc quyết định thời hạn được sử dụng tiếp sẽ dài, ngắn khác nhau. Ngoài ra, cũng có trường hợp thời hạn sử dụng nhà chung cư ngắn hơn niên hạn sử dụng của nhà chung cư đó theo quy định của pháp luật xây dựng, bởi vì do tác động của thiên.

Thường trực UBPL cho rằng, không cần thiết phải quy định cụ thể thời hạn sử dụng nhà chung cư mà chỉ quy định các nguyên tắc cơ bản để xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư và giao Chính phủ tiếp tục quy định cụ thể về nội dung này để bảo đảm tính khả thi. Tuy nhiên, cần nghiên cứu bổ sung về nguyên tắc là nhà ở riêng lẻ cũng cần có thời hạn sử dụng nhất định theo cấp công trình xây dựng để đảm bảo tính thống nhất, nội dung này cũng phù hợp với trách nhiệm thực hiện phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người và tài sản của chủ sở hữu nhà ở nói chung.

Theo Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Nguyễn Hạnh Phúc: “Xây nhà phải có thời hạn. Các nhà do Pháp xây vẫn lưu trữ hồ sơ, thông báo khi đến hạn. Chúng ta lại tù mù không công bố thì không đúng với luật xây dựng. Công trình phải có “tuổi”, phải hết hạn và cần công khai”./.