Chủ tịch Quốc hội: “Sàn bất động sản minh bạch thì chả bắt người ta cũng theo”

Tiếp tục chương trình phiên họp 25, chiều 24/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Giao dịch phải kiểm soát được dòng tiền

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Chính phủ mong muốn và trình Quốc hội quy định các giao dịch bất động sản cần phải qua sàn. Tờ trình đưa ra hai phương án: khuyến khích và bắt buộc qua sàn. Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị quy định theo hướng khuyến khích.

Ông Sinh cho rằng, thực tế hiện nay mới khuyến khích nên nhiều hệ luỵ về tính minh bạch, công khai nên điều kiện, yêu cầu của sàn không rõ ràng, dẫn tới hoạt động giao dịch bất động sản nhiều hệ luỵ ảnh hưởng người mua. Chủ đầu tư không công khai minh bạch giao dịch, ảnh hưởng tới thị trường.

Do đó, Chính phủ đề xuất các hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn để đảm bảo công khai, kiểm soát, chống thất thu thuế. Giao dịch qua sàn sẽ bảo vệ người mua, nhất là bất động sản là tài sản lớn. Cùng đó, dự luật sẽ bổ sung các điều kiện kinh doanh của sàn, đảm bảo hoạt động quản lý Nhà nước, sàn giao dịch bất động sản lành mạnh.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý, các công ty bất động sản tự tổ chức mạng lưới phân phối, liên kết đơn vị phân phối hoặc các nhà đâu tư thứ cấp chứ không phải giao dịch nào cũng lên sàn, kết nối giữ người mua và người bán.

“Nếu thanh toán qua ngân hàng cả thì sàn hay không sàn thì vẫn minh bạch. Vấn đề quan trọng là giao dịch phải kiểm soát được dòng tiền. Tôi tin sàn minh bạch thì chả bắt người ta cũng theo” – ông Vương Đình Huệ đề nghị rà soát thêm.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà  đồng tình với ý kiến của Chủ tịch Quốc hội rằng sàn giao dịch bất động sản chủ yếu của các nhà đầu tư, nhà phân phối. Việc quản lý, vận hành các sàn này rất lỏng lẻo. Hiện cũng chưa có quy định pháp lý, tiêu chuẩn các sản phẩm đưa lên sàn.

Chính phủ đưa ra nguyên tắc, khuyến khích phát triển các sàn giao dịch của các nhà đầu tư, phân phối nhưng đồng thời bố sung quy định pháp lý để các sàn hoạt động minh bạch; tiêu chuẩn hoá sản phẩm đưa lên sàn giao dịch.

Chính phủ cũng xây dựng sàn giao dịch quốc gia, được lập dưới hình thức doanh nghiệp sự nghiệp hoặc đơn vị sự nghiệp để Chính phủ kiểm soát được toàn bộ dữ liệu, giao dịch. Sàn này sẽ cung cấp dịch vụ miễn phí; khi trao đổi, giao dịch trên sàn này đảm bảo tính pháp lý thông tin, bảo vệ lợi ích tiêu dùng.

Nhấn mạnh bất cập chủ yếu xảy ra trong thị trường sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, Phó Thủ tướng kiến nghị chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải lên sàn này, đây là điều kiện tiên quyết, để nắm được năng lực tài chính, năng lực kinh doanh của chủ đầu tư, vì bất động sản hình thành trong tương lai thì thường rủi ro.

Phân biệt thế nào là mực đích kinh doanh và không kinh doanh?

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật đưa ra hai phương án.

Phương án 1: Đề nghị không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định.

Phương án 2 là đề nghị giữ quy định tại khoản 3 Điều 9 dự thảo luật, theo đó trường hợp nhằm mục đích kinh doanh không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải tuân thủ điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh và kê khai nộp thuế đối với hoạt động giao dịch bất động sản.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với phương án 1 hiện nay, các giao dịch này đang thực hiện theo Bộ luật Dân sự, các luật về thuế và không vướng mắc trong thực tiễn. Việc bắt buộc tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của mình phải tuân thủ điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh dẫn đến mở rộng phạm vi điều chỉnh của dự thảo luật, trong khi chưa có đánh giá tác động của chính sách, chưa làm rõ được sự cần thiết về quản lý nhà nước đối với các trường hợp này.

Thảo luận vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng thiên về quan điểm của cơ quan thẩm tra, tuy nhiên, cái khó nhất cần xử lý là phân biệt giao dịch có mục đích và không có mục đích kinh doanh. Tiêu chí để phân biệt giao dịch dân sự bình thường với giao dịch có tính chất sinh lời, có mục đích kinh doanh nhiều khi không rõ ràng.

Thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định có mục đích kinh doanh hay không, mà theo hướng giao dịch của tổ chức quy mô nhỏ, có xu hướng thường xuyên… nhưng không rõ nên dẫn tới thực trạng bị lạm dụng, trốn thuế.

Song, như dự thảo, phương án đề xuất phân biệt theo mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh mà thiếu tiêu chí rõ ràng thì e ngại sẽ vướng mắc, rồi viện dẫn đây là giao dịch dân sự chứ không phải kinh doanh để lách luật.

Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính ngân sách Lê Quang Mạnh nêu quan điểm, bán, cho thuê mà phải thành lập doanh nghiệp thì sẽ phát sinh chi phí tuân thủ lớn. Nếu không thành lập, thì người bán, cho thuê chỉ cần đảm bảo các điều kiện, nộp thuế đầy đủ là phù hợp.

Giải trình vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện khi kinh doanh bất động sản là tổ chức, cá nhân thì cá nhân mua bán bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp. 

Thực tế, theo ông Sinh, trường hợp cá nhân mua nhiều căn hộ của chủ đầu tư rồi bán lại nhằm kiếm lời; cá nhân mua đấu giá các lô đất trong dự án bất động sản rổi chuyển nhượng kinh doanh. Do đó, trường hợp quy định cá nhân kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện, là kế thừa luật hiện hành, đảm bảo thực tiễn hiện nay. 

Ông đề nghị giữ lại quy định tại khoản 3 Điều 9 tại dự thảo luật, tức phương án 2. Việc này vừa đảm bảo kế thừa, thực tiễn hiện nay, tuy nhiên sẽ chỉnh lý lại để tách biệt tổ chức, khác với cá nhân trong điều kiện kinh doanh, và theo hướng cá nhân không phải lập doanh nghiệp khi mua bán, giao dịch bất động sản.