Sửa đổi Luật Đất đai: Vẫn băn khoăn quy định ban hành bảng giá đất hàng năm

Chiều 11/5, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đã được chỉnh lý trên cơ sở tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 và ý kiến nhân dân.

Công khai, minh bạch trong định giá đất

Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế cho biết, dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 đã quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất, trong điều kiện bình thường.

Dự thảo luật xin ý kiến nhân dân đã chỉnh sửa quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.

Đến nay, dự thảo mới nhất chỉnh sửa, bổ sung thành “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Cơ quan thẩm tra cho rằng, dự thảo luật quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện yêu cầu của Nghị quyết số 18.

Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo, làm rõ và đánh giá tác động cụ thể, nhất là tính khả thi của quy định, trong đó đề nghị đánh giá tác động kinh tế - xã hội đến các đối tượng khác nhau nếu có sự thay đổi về phương pháp, cách thức định giá đất.

Cùng đó, làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”. Quy định rõ ràng “các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất”.

Một số ý kiến đề nghị cho rằng mặc dù dự thảo luật đã quy định nguyên tắc các phương pháp định giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết về nội dung này. Tuy nhiên, để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất, đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo luật về nội dung các phương pháp định giá đất và trường hợp, nguyên tắc áp dụng phương pháp cụ thể để có căn cứ giao Chính phủ quy định chi tiết.

Liên quan bảng giá đất, một số ý kiến cho rằng, ban hành bảng giá đất hàng năm sẽ làm tăng chi phí, thủ tục, thời gian và nhân lực khi không có biến động về giá đất. Theo Ủy ban Kinh tế, không phải tất cả các loại đất, khu vực nào cũng có biến động về giá, đồng thời đối với những khu vực có giá đất tăng cao sẽ không được điều chỉnh kịp thời.

Từ đó, các ý kiến này đề nghị nghiên cứu, cân nhắc quy định 2 - 3 năm ban hành bảng giá đất, hằng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.

Ủy ban Kinh tế đề nghị đánh giá kỹ lưỡng tính khả thi của việc xây dựng Bảng giá đất hằng năm để áp dụng từ ngày 1.1.2026, nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 1/1/2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng bảng giá đất hằng năm; nhất là đối với vùng sâu, vùng xa, khó xây dựng trường dữ liệu đầu vào.

Rà soát cơ chế thu hồi đất cho dự án đô thị, nhà ở thương mại

Ủy ban Kinh tế cũng đề cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện nhiều vấn đề, trong đó có nội dung về thu hồi, trưng dụng đất. Thường trực Ủy ban Kinh tế góp ý cần nghiên cứu quy định riêng về tiêu chí và điều kiện thực hiện thu hồi đất, không chỉ yêu cầu xác định các trường hợp thu hồi gắn với mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội mà còn yêu cầu các trường hợp đó phải là trường hợp “thật cần thiết”.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự thảo luật Chính phủ trình lên đã có sự thay đổi lớn theo hướng cụ thể hơn, liệt kê 31 trường hợp thu hồi đất theo 3 nhóm, gồm, thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng; thu hồi đất để xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, công trình sự nghiệp; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành ý kiến cho rằng cần cân nhắc cách quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất vì mỗi công trình, dự án được liệt kê khác nhau về tính chất và giá trị (xét về mặt lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội và mục tiêu phát triển). Bên cạnh đó, cũng khó bảo đảm đầy đủ các trường hợp, nhất là các trường hợp có thể phát sinh trong tương lai.

Cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát quy định tại dự thảo luật chưa thống nhất về tiêu chí xác định các trường hợp thu hồi đối với trường hợp thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong các trường hợp thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất có cả dự án nhà ở thương mại, theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, sẽ khó xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không. Với quy định như tại dự thảo luật sẽ khó triển khai trên thực tế cơ chế thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát cơ chế thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại theo hướng “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”./.