Bất động sản hạ nhiệt: Cơ hội nào cho người mua thực?

Nguồn cung tăng, thanh khoản giảm

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung bất động sản tiếp tục được cải thiện trong quý II/2026. Cả nước có 1.735 dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và dự án du lịch nghỉ dưỡng đang triển khai, với quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền.

Trong đó có 394.390 căn chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô/nền đất chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở thương mại được cấp phép mới tăng mạnh. Trong quý II/2026 có 113 dự án, quy mô khoảng 103.205 căn, gồm 69.588 căn chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ, bằng 194,8% quý I/2026 và hơn 300% so với cùng kỳ năm 2025.

Ở phân khúc đất nền dự án, có 18 dự án được cấp phép xây dựng mới, quy mô khoảng 7.443 lô/nền, bằng 200% quý I/2026 và 90% cùng kỳ năm 2025.

Nguồn cung tăng nhưng sức mua lại giảm. Quý II/2026, cả nước có trên 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% quý I và 77,1% cùng kỳ năm 2025. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ.

Thanh khoản giảm cũng kéo theo lượng tồn kho tăng. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, tồn kho bất động sản của chủ đầu tư trong quý II khoảng 39.284 căn/nền. Trong đó, chung cư có 12.823 căn, tăng khoảng 22,2% so với quý I; nhà ở riêng lẻ 15.313 căn, tăng 46,4%; đất nền 11.148 nền, tăng 25,4%.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ hơn. Khi nguồn cung được bổ sung nhưng giao dịch giảm, doanh nghiệp sẽ chịu áp lực lớn hơn trong việc duy trì dòng tiền, còn người mua có thêm lựa chọn và khả năng thương lượng, nhất là với những sản phẩm có giá cao hoặc thanh khoản thấp.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, khi cả chủ đầu tư và người mua đều chú trọng chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo giá trị dài hạn.

Theo bà Như Ngọc, 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội tiêu thụ khoảng 9.700 căn hộ, riêng quý II gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý và 45% so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc hạng sang và cao cấp chiếm khoảng 72% nguồn cung, cho thấy cơ cấu nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của thị trường.

Giá bắt đầu điều chỉnh

Áp lực từ thanh khoản suy giảm, tồn kho tăng và nguồn cung được bổ sung đang phản ánh rõ hơn vào giá, đặc biệt trên thị trường thứ cấp.

Trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I. Tại Hà Nội, giá bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2; TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Giá biệt thự, nhà liền kề tại nhiều địa phương cũng có xu hướng giảm so với quý I do thanh khoản chậm. Đáng chú ý, đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý trước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc khơi thông các dự án bị đình trệ là điều kiện quan trọng để tăng nguồn cung và tạo sức ép cạnh tranh trên thị trường.

Theo ông Châu, nguồn cung mới trong nhiều năm qua vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn thiếu. Việc tháo gỡ các dự án vướng mắc pháp lý sẽ giúp tăng nguồn cung, nhưng để tác động đến mặt bằng giá, nguồn cung phải phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Ông Châu cũng cho rằng, cần tháo gỡ pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và khuyến khích doanh nghiệp tái cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực. Khi nguồn cung được khơi thông và cơ cấu sản phẩm hợp lý hơn, thị trường sẽ có thêm cạnh tranh, qua đó tạo điều kiện để người mua tiếp cận sản phẩm với mức giá phù hợp hơn.

Với người mua thực, cơ hội đang xuất hiện nhưng chưa phải là tín hiệu để kỳ vọng giá nhà sẽ giảm sâu ngay lập tức. Lợi thế lớn nhất hiện nay là thị trường có thêm nguồn cung, giao dịch chậm lại và người bán chịu áp lực hơn trong việc tìm khách hàng.

Nếu nguồn cung tiếp tục tăng đúng phân khúc, đặc biệt là nhà ở có giá phù hợp, thị trường sẽ có cơ sở để điều chỉnh bền vững hơn. Khi đó, người mua không chỉ có thêm lựa chọn mà còn có khả năng thương lượng tốt hơn, trong khi doanh nghiệp buộc phải cạnh tranh bằng giá, pháp lý và chất lượng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Như vậy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc và điều chỉnh tự nhiên. Áp lực thanh khoản yếu và nguồn cung cải thiện đang từng bước đẩy lợi thế về phía người tiêu dùng. Sự điều chỉnh này là tín hiệu tích cực, mở ra kỳ vọng đưa giá bất động sản tiệm cận hơn với giá trị thực và khả năng chi trả của người dân.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh: Sẽ dùng thuế, tín dụng để kiểm soát đầu cơ bất động sản

VOV.VN - Đầu cơ bất động sản đang góp phần đẩy giá nhà tăng cao, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết sẽ nghiên cứu sử dụng các công cụ thuế, tín dụng, quy hoạch để điều tiết thị trường, hướng nguồn lực vào nhu cầu thực.