Nghịch lý thị trường bất động sản: Giá vẫn tăng dù giao dịch chưa thực sự sôi động

Giá nhà vẫn tăng dù thanh khoản chưa bùng nổ

Theo PGS.TS. Nguyễn Hồ Phi Hà, Học viện Tài chính, năm 2026 là năm đầu tiên hệ thống chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được triển khai đồng bộ trên cả nước. Cùng với quá trình tái cơ cấu thị trường, xử lý các dự án tồn đọng và đẩy mạnh đầu tư công, đây là những yếu tố góp phần cải thiện niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, bà Hà cho rằng, thị trường vẫn tồn tại một nghịch lý khi thanh khoản đã cải thiện nhưng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao.

"Thực tiễn thị trường cho thấy giao dịch chưa thực sự bùng nổ nhưng giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng và hình thành mặt bằng giá mới", bà Hà nói.

Quý I/2026, cả nước ghi nhận khoảng 115.650 giao dịch bất động sản thành công, tương đương 76,4% so với quý IV/2025 và 85,9% so với cùng kỳ năm trước. Theo bà Hà, con số này cho thấy thị trường chưa bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng mà đang phục hồi theo hướng chọn lọc.

Nửa đầu năm 2026 cũng ghi nhận xu hướng phân hóa rõ rệt. Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng, trong khi thanh khoản giảm, người mua thận trọng hơn và dòng tiền tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh GDP 6 tháng đầu năm tăng 8,18%, nền tảng kinh tế vĩ mô tiếp tục hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, việc tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát chặt khiến lực cầu đầu cơ suy yếu, qua đó hạn chế khả năng tăng nóng.

Theo bà Hà, giá bất động sản hiện nay không còn tăng chủ yếu do tín dụng như các chu kỳ trước mà xuất phát từ ba nguyên nhân chính là: thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp, chi phí đất đai và phát triển dự án gia tăng, cùng quá trình đô thị hóa và đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Nhờ các yếu tố tích cực như tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, dòng vốn FDI ổn định và lãi suất ở mức hợp lý, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm được dự báo tiếp tục duy trì đà phục hồi. Tuy nhiên, sự mất cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vẫn là yếu tố tác động lớn nhất đến mặt bằng giá.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh bảng giá đất theo cơ chế thị trường tiếp tục làm tăng chi phí phát triển dự án, khiến giá bán khó giảm.

"Giá bất động sản cả nước trong 6 tháng cuối năm 2026 được dự báo tăng trung bình khoảng 5-7%, nhưng xu hướng tăng sẽ tập trung ở những khu vực có hạ tầng phát triển, nền tảng kinh tế tốt và nhu cầu ở thực cao", bà Hà dự báo.

Dù triển vọng tích cực, bà cũng cảnh báo khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân tiếp tục nới rộng, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội vẫn còn thiếu. Nguy cơ đầu cơ quay trở lại tại các khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng mới cũng cần được kiểm soát để tránh tái diễn các cơn sốt đất cục bộ.

Theo bà Hà, chính sách điều hành cần chuyển từ các giải pháp ngắn hạn sang điều tiết mang tính dài hạn, tập trung kiểm soát đầu cơ, minh bạch thông tin và tăng nguồn cung phục vụ nhu cầu thực.

Chu kỳ tăng trưởng mới có thể hình thành từ cuối năm

Đánh giá triển vọng thị trường, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới theo hướng tích cực nhưng thận trọng hơn.

Theo ông, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo nhiều khả năng sẽ hình thành rõ nét từ cuối năm 2026 và năm 2027, khi hệ thống chính sách ngày càng hoàn thiện, quy hoạch được đẩy nhanh và hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh.

Đầu tư công giai đoạn 2026-2031 dự kiến tăng 2,7 lần so với giai đoạn trước, trong khi vốn FDI được kỳ vọng đạt 40-50 tỷ USD đăng ký mỗi năm, vốn thực hiện khoảng 30-40 tỷ USD/năm. Cùng với đó là việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng và tập trung phát triển các địa bàn trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Đồng Nai và Phú Quốc.

Đặc biệt, Hà Nội được kỳ vọng mở ra không gian phát triển mới tại khu vực phía Đông và phía Bắc nhờ quy hoạch trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng, trong khi Phú Quốc đứng trước nhiều cơ hội đón làn sóng đầu tư mới gắn với APEC.

Tuy nhiên, theo ông Chung, thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức khi giá bất động sản đã neo ở mức cao, tín dụng dành cho lĩnh vực này ở tỷ trọng lớn, nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà ở giá phải chăng rất hạn chế.

"Thị trường bất động sản năm 2026 có cơ hội nhưng cũng khắt khe hơn, chuyển từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu", ông Chung nhận định.

Phân khúc bất động sản nào sáng nhất thị trường nửa cuối năm 2026?

VOV.VN - Chuyên gia dự báo về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026, theo đó nhiều phân khúc được kỳ vọng sẽ khởi sắc như căn hộ hạng B và hạng C sẽ tiếp tục là phân khúc chủ lực, dẫn dắt thanh khoản của thị trường trong giai đoạn 6 tháng tới.

Vị chuyên gia đưa ra ba kịch bản cho thị trường cuối năm 2026: Kịch bản cơ sở là thị trường tiếp tục phục hồi theo xu hướng hiện nay; kịch bản tích cực là bứt phá mạnh tại các địa bàn trọng điểm từ cuối năm 2026 đến năm 2027 khi các điều kiện về tăng trưởng, lãi suất và dòng vốn đồng thuận; còn kịch bản điều chỉnh sẽ xảy ra nếu xuất hiện những biến động lớn ngoài dự báo.

Theo ông Chung, trong bối cảnh hiện nay, khả năng cao thị trường sẽ diễn biến theo hướng nằm giữa kịch bản cơ sở và kịch bản tích cực. Dù vậy, thị trường vẫn cần theo dõi các rủi ro từ biến động kinh tế thế giới, lãi suất và quá trình hoàn thiện chính sách. Tuy nhiên, các sửa đổi pháp luật trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ tiếp tục theo hướng tạo thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Có thể thấy, nửa cuối năm 2026 sẽ là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản khi các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, tăng trưởng kinh tế, đầu tư công và hạ tầng tiếp tục phát huy tác dụng. Tuy nhiên, khác với những chu kỳ tăng trưởng trước, dòng tiền sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu và mặt bằng giá khó giảm trong ngắn hạn, bài toán lớn đặt ra không chỉ là duy trì đà phục hồi của thị trường, mà còn phải cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây cũng sẽ là yếu tố quyết định để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững hơn trong những năm tới.