Đất đa mục đích: Gần hai năm triển khai, vẫn chưa có hồ sơ được phê duyệt?

Chính sách đã mở ra cơ hội 

Chính sách sử dụng đất đa mục đích được xem là một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024. Khác với trước đây khi người sử dụng đất chỉ được phép sử dụng đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận, quy định mới cho phép kết hợp nhiều hoạt động trên cùng một thửa đất, miễn vẫn bảo đảm mục đích sử dụng chính.

Tại tọa đàm "Đất đa mục đích - Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn" do Báo Tiền Phong tổ chức chiều 31/7, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) cho biết, quy định này được xây dựng trên tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất, nhằm giải phóng nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả khai thác.

Theo đó, nhiều loại đất được phép kết hợp thêm mục đích sử dụng. Chẳng hạn, đất lâm nghiệp có thể trồng dược liệu dưới tán rừng; đất nông nghiệp được kết hợp thương mại, dịch vụ trong phạm vi cho phép; đất công cộng kết hợp khai thác dịch vụ; đất ở được sử dụng làm văn phòng hoặc kinh doanh.

Quy định mới cũng tháo gỡ nhiều bất cập trước đây. Ví dụ, hộ gia đình cho doanh nghiệp thuê nhà trên đất ở để làm văn phòng từng bị xem là sử dụng đất sai mục đích, nhưng nay đã được pháp luật thừa nhận nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định và thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Nhưng chưa có trường hợp nào được duyệt

Mặc dù được đánh giá là chủ trương đúng hướng, song quá trình triển khai tại nhiều địa phương vẫn gặp không ít khó khăn.

Ông Lê Văn Tuyên, Chủ tịch HĐQT, Giám đốc HTX Du lịch sinh thái Mù Cang Chải (Lào Cai) chia sẻ, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ có khi mất từ 5 đến 10 năm mới hoàn thành. Quá trình kéo dài không chỉ khiến doanh nghiệp chịu áp lực về vốn mà còn làm nhiều phương án đầu tư trở nên lạc hậu trước khi được triển khai. Vì thế, chủ trương cho phép sử dụng đất đa mục đích là bước đi đúng, mở ra cơ hội tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cho doanh nghiệp.

Dù chủ trương được đánh giá là đúng hướng, việc đưa chính sách vào thực tiễn vẫn còn nhiều trở ngại. Sau gần hai năm triển khai Luật Đất đai năm 2024, tại địa bàn tỉnh Yên Bái cũ vẫn chưa có trường hợp nào được chấp thuận sử dụng đất đa mục đích. Nguyên nhân không nằm ở việc doanh nghiệp không đủ điều kiện mà do quy định còn thiếu cụ thể, khiến cơ quan có thẩm quyền còn e ngại trách nhiệm khi phê duyệt.

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ cho biết, thách thức lớn nhất hiện nay là xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích sử dụng kết hợp. Trong thực tế, nhiều trường hợp rất khó xác định phần diện tích dành cho hoạt động kết hợp, đặc biệt khi phát sinh đường nội bộ, bãi đỗ xe hoặc các công trình phụ trợ.

Quy định diện tích sử dụng kết hợp không vượt quá 50% diện tích đất của mục đích chính cũng khiến chính quyền cơ sở gặp nhiều áp lực trong kiểm tra, giám sát.

"Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích không được làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhằm phân biệt giữa khai thác hiệu quả quỹ đất với hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Việc sử dụng đất đa mục đích không đồng nghĩa với việc được xây dựng tùy tiện. Đối với đất nông nghiệp, công trình phục vụ mục đích kết hợp chỉ được phép có kết cấu đơn giản, dễ tháo dỡ. Nếu xây dựng nhà kiên cố, homestay, farmstay bằng bê tông thì không còn thuộc phạm vi sử dụng đất đa mục đích mà bị xác định là sử dụng đất sai mục đích", bà Mỹ nhấn mạnh.

Ông Đào Đức Kiên, Phó Chủ tịch UBND xã Đà Bắc (Phú Thọ) cho biết, quy định yêu cầu không làm thay đổi loại đất, phải bảo đảm có thể đưa đất trở lại mục đích sử dụng chính nhưng còn mang tính định tính, khiến cơ quan thẩm định khó xác định quy mô công trình được phép.

Bên cạnh đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích sử dụng kết hợp cũng còn nhiều lúng túng do chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá đất, tiền thuê đất đối với các mô hình đặc thù. Trong khi đó, mỗi hồ sơ đều phải đối chiếu với nhiều luật như đất đai, xây dựng, quy hoạch, môi trường, lâm nghiệp, năng lượng, quốc phòng... khiến quá trình thẩm định càng phức tạp.

Cần đồng bộ pháp luật để chính sách phát huy hiệu quả

Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu nhận định Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 là bước cải cách quan trọng khi chuyển từ tư duy quản lý cứng theo từng loại đất sang cho phép kết hợp nhiều mục đích sử dụng trên cùng một thửa đất mà không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau gần hai năm triển khai, quy định này vẫn chưa phát huy hết hiệu quả do còn thiếu các tiêu chí định lượng cụ thể và chưa được sửa đổi đồng bộ với các luật liên quan, đặc biệt là Luật Xây dựng.

Theo ông Hiếu, Chính phủ đang trình Quốc hội 7 nhóm chính sách sửa đổi Luật Đất đai. Từ thực tiễn triển khai, cần nghiên cứu bổ sung một nhóm chính sách riêng về sử dụng đất đa mục đích nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ các điểm nghẽn.

Ông cũng đề xuất đổi mới tư duy quản lý theo hướng quy định rõ những trường hợp không được sử dụng kết hợp hoặc phải đáp ứng điều kiện cụ thể, thay vì quy định quá chi tiết đối với mọi trường hợp. Song song với đó là rà soát, sửa đổi đồng bộ các luật, nghị định liên quan; xây dựng tiêu chí định lượng rõ ràng về diện tích, mật độ xây dựng, quy mô công trình và hoàn thiện cơ chế tài chính.

Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ tiếp tục tổng kết thực tiễn, hoàn thiện các quy định và đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đa mục đích. Quan điểm xuyên suốt là tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời kiên quyết xử lý những trường hợp lợi dụng chính sách để hợp thức hóa việc sử dụng đất sai mục đích.

Có thể thấy, chính sách sử dụng đất đa mục đích đã mở ra hướng đi mới trong khai thác tài nguyên đất đai, phù hợp yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng đồng bộ, minh bạch và dễ áp dụng, qua đó giúp địa phương mạnh dạn thực thi, doanh nghiệp yên tâm đầu tư và nguồn lực đất đai được phát huy đúng giá trị.

Sửa Luật Đất đai cần hướng tới việc người dân được hưởng lợi

VOV.VN - Sáng 30/7, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức Hội nghị lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi).