Mua nhà đang thế chấp ngân hàng cần những thủ tục gì

VOV.VN - Việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng được pháp luật quy định như nào và cần làm các thủ tục gì để tránh rủi ro sau này?

Bạn đọc hỏi:

Gia đình tôi vì muốn ra mặt đường để tiện việc buôn bán nên được người quen giới thiệu mua lại căn nhà cấp bốn gần mặt đường. Tuy giá bán rẻ nhưng ngôi nhà này hiện đang thế chấp ngân hàng.

Tôi muốn hỏi luật sư, việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng được pháp luật quy định như nào và cần làm các thủ tục gì để tránh rủi ro sau này?

Luật sư trả lời:

Hiện nay, việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng luôn luôn có những sự rủi ro (như trường hợp tài sản bị xử lý do vi phạm nghĩa vụ bảo đảm thì bên chủ nhà rõ ràng sẽ không thể thực hiện được giao kết hợp đồng mua bán đó với bạn). Tuy nhiên, để tránh những rủi ro không đáng có, pháp luật cũng quy định nhất định về vấn đề này.

Thứ nhất, việc bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng

Căn cứ Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp thì trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thì  bên thế chấp không  được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, giữa gia đình bạn và bên bán ngôi nhà sẽ được thực hiện việc mua bán này.

Thứ hai, các thủ tục cần làm liên quan đến mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng

Có hai trường hợp nếu bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà khi nhà đang thế chấp.

Trường hợp thứ nhất: Bên vay thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp.

Trong trường hợp này, để tránh những rủi ro không đáng có gia đình bạn có thể lựa chọn cách ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, gia đình bạn sẽ chuyển trước cho bên chủ nhà một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ ngôi nhà sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng một phần thửa đất cho bạn.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm là ngôi nhà với một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đó. Sau khi có sổ đỏ, chủ nhà và bạn sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng.

Trường hợp thứ hai:

Gia đình bạn và người chủ ngôi nhà cùng với ngân hàng lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng, thỏa thuận được lập phải công chứng. Theo thỏa thuận này, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp căn nhà và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên mua.

Sau đó, bạn làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.

Nếu hồ sơ hoàn thiện, đúng và đầy đủ, trong khoảng thời hạn tối đa 30 ngày, bạn có thể nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên.

Nếu có thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật VOV 19006511 để được tư vấn./.

Tin liên quan

Quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa đất ở Hà Nội
Quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa đất ở Hà Nội

VOV.VN - Bố mẹ tôi có 2 mảnh đất, 1 mảnh 75m2 ở quận Thanh Xuân và 1 mảnh 80m2 ở huyện Gia Lâm, nhưng mảnh ở Gia Lâm không tách thửa được.

Quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa đất ở Hà Nội

Quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa đất ở Hà Nội

VOV.VN - Bố mẹ tôi có 2 mảnh đất, 1 mảnh 75m2 ở quận Thanh Xuân và 1 mảnh 80m2 ở huyện Gia Lâm, nhưng mảnh ở Gia Lâm không tách thửa được.

Con gái đòi phân chia tài sản khi bố mẹ vẫn còn sống
Con gái đòi phân chia tài sản khi bố mẹ vẫn còn sống

VOV.VN - Em gái tôi được bố mẹ tôi chia cho một căn nhà trước khi lấy chồng. Sau gần 10 năm, em gái tôi lại về đòi bố mẹ bán căn nhà ông bà đang ở để chia phần cho cô ấy

Con gái đòi phân chia tài sản khi bố mẹ vẫn còn sống

Con gái đòi phân chia tài sản khi bố mẹ vẫn còn sống

VOV.VN - Em gái tôi được bố mẹ tôi chia cho một căn nhà trước khi lấy chồng. Sau gần 10 năm, em gái tôi lại về đòi bố mẹ bán căn nhà ông bà đang ở để chia phần cho cô ấy

Diện tích nhà cơi nới có được đền bù khi bị giải tỏa?
Diện tích nhà cơi nới có được đền bù khi bị giải tỏa?

VOV.VN - Hàng năm tôi vẫn phải đóng thuế đất cả phần diện tích cơi nới. Giờ khu tập thể đang giải tỏa để xây dựng lại, phần diện tích cơi nới có được đền bù không?

Diện tích nhà cơi nới có được đền bù khi bị giải tỏa?

Diện tích nhà cơi nới có được đền bù khi bị giải tỏa?

VOV.VN - Hàng năm tôi vẫn phải đóng thuế đất cả phần diện tích cơi nới. Giờ khu tập thể đang giải tỏa để xây dựng lại, phần diện tích cơi nới có được đền bù không?

Chưa có biên bản nghiệm thu công trình, chủ đầu tư có được giao nhà?
Chưa có biên bản nghiệm thu công trình, chủ đầu tư có được giao nhà?

VOV.VN - Hiện gia đình tôi có hợp đồng mua một căn hộ ở 8b Lê Trực. Chưa có biên bản nghiệm thu công trình, chủ đầu tư có được giao nhà?

Chưa có biên bản nghiệm thu công trình, chủ đầu tư có được giao nhà?

Chưa có biên bản nghiệm thu công trình, chủ đầu tư có được giao nhà?

VOV.VN - Hiện gia đình tôi có hợp đồng mua một căn hộ ở 8b Lê Trực. Chưa có biên bản nghiệm thu công trình, chủ đầu tư có được giao nhà?

Nhờ chị gái mua hộ bất động sản, đến khi nhận lại có mất thuế không?
Nhờ chị gái mua hộ bất động sản, đến khi nhận lại có mất thuế không?

VOV.VN - Tôi nhờ chị gái mua hộ mảnh đất và đứng tên sổ đỏ. Giờ muốn nhận lại đất tôi có phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Nhờ chị gái mua hộ bất động sản, đến khi nhận lại có mất thuế không?

Nhờ chị gái mua hộ bất động sản, đến khi nhận lại có mất thuế không?

VOV.VN - Tôi nhờ chị gái mua hộ mảnh đất và đứng tên sổ đỏ. Giờ muốn nhận lại đất tôi có phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Giải quyết thế nào khi đang thuê thì chủ nhà bán nhà?
Giải quyết thế nào khi đang thuê thì chủ nhà bán nhà?

VOV.VN -Chủ nhà bán nhà mà không thông báo cho người đang thuê là trái quy định của pháp luật.

Giải quyết thế nào khi đang thuê thì chủ nhà bán nhà?

Giải quyết thế nào khi đang thuê thì chủ nhà bán nhà?

VOV.VN -Chủ nhà bán nhà mà không thông báo cho người đang thuê là trái quy định của pháp luật.