Đất nền lao dốc, chung cư hạ nhiệt, có nơi giảm khoảng 50%

Đất nền giảm sâu sau cơn “sốt”, có nơi mất 50% giá trị

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường đất nền tại nhiều khu vực ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ điều chỉnh mạnh. Dữ liệu khảo sát từ các trang bất động sản cho thấy, mặt bằng giá tại hàng loạt khu vực đã giảm sâu so với mức đỉnh thiết lập vào cuối năm 2025, phản ánh rõ sự suy yếu của sức cầu và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Tại tỉnh Phú Thọ, giá đất nền hiện phổ biến ở mức khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm khoảng 50% so với mức đỉnh 35-40 triệu đồng/m² ghi nhận trong quý II/2025. Đáng chú ý, sau khi giảm mạnh, mặt bằng giá tại đây gần như đi ngang từ quý III/2025 đến nay, dao động quanh ngưỡng 18-19 triệu đồng/m².

Còn tại tỉnh Bắc Ninh, mức giảm còn mạnh hơn khi giá đất nền trong quý I và quý II/2026 phổ biến khoảng 10 triệu đồng/m², thấp hơn tới 55% so với đỉnh của quý IV/2025. Điều này cho thấy, giá bất động sản đã thực sự giảm mạnh mức sau giai đoạn tăng nóng.

Ngay cả những dự án từng có thanh khoản tốt như Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (Hà Nội) cũng không nằm ngoài xu hướng. Giá đất nền tại đây hiện ở mức khoảng 35-45 triệu đồng/m², giảm hơn 31% so với đỉnh 60,2 triệu đồng/m² tháng 8/2025.

Tại một số khu vực khác như Phú Cát, Hòa Lạc (Hà Nội) cũng giảm khoảng 15,4% so với đỉnh, tuy nhiên mức giảm ở các khu vực này chưa tương xứng với việc tăng nóng trước đó.

T.S Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và Bất động sản Việt Nam cho rằng, dù giá bất động sản đã có dấu hiệu giảm sau giai đoạn tăng nóng, nhưng ở nhiều khu vực mức điều chỉnh hiện nay chủ yếu mới dừng ở việc “cắt lãi”, chưa thực sự bước sang giai đoạn “cắt lỗ”.

Theo ông Lượng, mặt bằng giá nhìn chung vẫn đang neo ở mức cao, chưa đủ hấp dẫn để thu hút mạnh dòng tiền quay trở lại thị trường, đặc biệt là nhóm người mua ở thực. Giá bất động sản vì vậy vẫn chưa tiệm cận với khả năng tài chính của số đông, khiến thanh khoản tiếp tục gặp khó khăn.

Ông Lượng cũng nhận định, để thị trường có thể phục hồi bền vững, cần thêm thời gian điều chỉnh để giá trị bất động sản trở về mức hợp lý hơn, phản ánh đúng nhu cầu thực và sức mua của thị trường, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước.

Chung cư hạ nhiệt, dòng tiền làm thay đổi cuộc chơi

Không chỉ đất nền, phân khúc chung cư tại Hà Nội, đặc biệt khu vực dọc Vành đai 3 cũng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng giá mạnh. Khảo sát thực tế cho thấy giá chào bán tại nhiều dự án đã giảm từ 3-10% so với đỉnh cuối năm 2025 và đầu năm 2026.

Tại chung cư Gold Season 47 Nguyễn Tuân, Hà Nội, các căn hộ diện tích 78-102 m² hiện được rao bán phổ biến từ 9,8-11 tỷ đồng, giảm nhẹ so với mức đỉnh hồi tháng 5/2026. Trong khi đó, Thống Nhất Complex 82 Nguyễn Tuân ghi nhận mức giảm khoảng 8,3%, còn Rivera Park giảm gần 10%. Một số dự án khác như Hapulico Complex, The Legend hay BRG 25 Lê Văn Lương cũng ghi nhận mức giảm từ 3-6%.

Dù mức giảm không quá sâu như đất nền, nhưng xu hướng đi xuống đang diễn ra trên diện rộng. Theo anh Lê Hoàng, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung tăng lên đáng kể, khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn, buộc người bán phải điều chỉnh giá để cạnh tranh.

Còn anh Lô Dũng, một môi giới khu vực Hòa Lạc, Sơn Tây cho rằng, yếu tố quan trọng làm giá bất động sản giảm mạnh là mặt bằng lãi suất tăng cao. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, thậm chí có nơi lên tới 16,5%/năm, cao gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Ông Nguyễn Văn Thế, Giám đốc tư vấn Công ty chứng khoán SSI nhận định: “Lãi suất tăng đang góp phần đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng hơn sau giai đoạn tăng nóng. Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang chịu áp lực lớn khi chi phí lãi vay tăng, trong khi thanh khoản suy giảm. Chính áp lực tài chính này đã khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải hạ giá bán để thu hồi vốn, góp phần kéo mặt bằng giá đi xuống”.

Diễn biến giảm giá ở cả đất nền và chung cư cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau thời kỳ tăng nóng. Đây không chỉ là sự “hạ nhiệt” đơn thuần mà còn là quá trình sàng lọc, tái cấu trúc dòng tiền và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh lãi suất cao và thanh khoản chưa cải thiện, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và có tiềm năng khai thác thực sẽ giữ được sức hút, trong khi các khu vực tăng nóng trước đó sẽ cần thêm thời gian để phục hồi.

Đất nền vùng ven xuất hiện “cắt lỗ” hàng tỉ đồng/lô vẫn không có giao dịch

VOV.VN - Sau giai đoạn tăng nóng và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, thị trường đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đang ghi nhận xu hướng điều chỉnh mạnh. Hiện có làn sóng rao bán “cắt lỗ” hàng tỉ đồng/lô nhưng vẫn khó tìm khách mua.